T3 2026 : des ventes en baisse de 7 %, mais au niveau de la moyenne décennale

Le 14 octobre 2026, l'APCIQ a publié son bilan du troisième trimestre : 20 935 ventes résidentielles au Québec, 7 % de moins qu'un an plus tôt. Le même communiqué ajoute aussitôt que ce niveau est pratiquement conforme à la moyenne des dix dernières années. Les deux affirmations sont vraies en même temps. Notre article sur l'effet de composition sur le prix médian montrait qu'un chiffre de prix peut bouger sans que les maisons changent de valeur. Celui-ci applique la même prudence aux ventes : une variation annuelle dépend autant de l'année de comparaison que de l'année mesurée.

Ce que l'APCIQ a publié pour le troisième trimestre 2026

Selon le communiqué de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, basé sur les données Centris, 20 935 ventes résidentielles ont été conclues au Québec entre juillet et septembre 2026, soit 7 % de moins qu'à la même période en 2025.

L'APCIQ situe ce recul dans un ajustement amorcé au tout début de 2026 : l'offre de propriétés à vendre continue de s'accroître, et les acheteurs sont moins actifs. Mais le communiqué précise aussi que le niveau des ventes est pratiquement conforme à la moyenne observée au cours des dix dernières années.

Le mois de septembre suit la même pente. L'APCIQ y recensait 7 045 ventes à l'échelle de la province, en baisse de 7 %, et 3 082 ventes dans la RMR de Montréal contre 3 486 un an plus tôt, soit 12 % de moins. Nous avons détaillé septembre catégorie par catégorie dans notre analyse de la province en septembre 2026 ; cet article ne la refait pas.

L'effet de base : quand l'année de comparaison était forte

Une variation annuelle compare deux points : l'année mesurée et l'année de référence. Si la référence était elle-même hors norme, la variation décrit d'abord cette anomalie. C'est ce qu'on appelle l'effet de base.

Or le troisième trimestre 2025 n'était pas un trimestre ordinaire. Dans son bilan publié le 20 novembre 2025, Centris notait une hausse de 11 % des ventes par rapport à 2024 et qualifiait ce trimestre de plus actif depuis 2020. C'est contre ce point haut que le recul de 7 % est mesuré.

Un exemple construit, à titre d'illustration seulement, rend le mécanisme visible. Fixons à 100 le niveau moyen des ventes sur dix ans. Si l'année de référence se situait à 108, soit 8 % au-dessus de la moyenne, et que l'année suivante revient exactement à 100, la variation annuelle affichée sera d'environ moins 7,4 %. Rien n'a « chuté » par rapport à la normale : le marché est simplement revenu à son niveau habituel après un pic.

Ces chiffres sont hypothétiques et ne décrivent pas le Québec. Ils montrent seulement qu'une baisse annuelle et un niveau normal ne se contredisent pas.

Pourquoi « baisse » ne veut pas dire « marché faible »

Un marché faible se reconnaît à un niveau d'activité bas par rapport à son historique, pas à une variation négative sur un an. Les deux mesures répondent à des questions différentes :

• la variation annuelle dit si l'activité accélère ou ralentit par rapport à l'an dernier ;
• la comparaison à la moyenne décennale dit si l'activité est forte, normale ou faible par rapport à un cycle complet ;
• les deux ensemble disent dans quelle direction le marché se déplace, et à partir de quel point.

Au troisième trimestre 2026, la lecture combinée est la suivante : le marché ralentit par rapport à une année très active, et arrive à un niveau de transactions comparable à sa moyenne de dix ans. C'est un retour vers la normale du volume, pas un effondrement de la demande.

Le titre du communiqué le dit à sa manière : l'immobilier résidentiel poursuit sa période de transition, mais la plupart des marchés demeurent à l'avantage des vendeurs.

L'offre remonte, mais la pénurie n'est pas résorbée partout

Le volume des ventes ne suffit pas à juger l'équilibre d'un marché. Il faut le rapporter à l'offre disponible. Sur ce point, l'APCIQ est claire : l'inventaire n'est pas encore suffisant pour résorber la pénurie dans certains marchés.

Hélène Bégin, économiste-experte à l'APCIQ, résume que le chemin vers un marché résidentiel globalement plus équilibré est loin d'être complété au Québec. La remontée de l'offre atténue la rareté et estompe la surenchère, notamment à Québec, sans l'effacer.

Le portrait varie beaucoup selon le segment. En unifamiliale, les vendeurs demeurent en bonne position dans chaque RMR, et les conditions restent très avantageuses pour eux dans les RMR de Québec et de Trois-Rivières ainsi que dans les agglomérations de Rimouski, Saint-Hyacinthe, Rouyn-Noranda, Victoriaville, Joliette et Shawinigan. En copropriété, Gatineau a été la première RMR à amorcer un retour vers l'équilibre, atteint depuis quelques trimestres ; l'île de Montréal est dans une situation semblable, et le centre-ville et le secteur sud-ouest de Montréal sont déjà en surplus.

Pour la situation particulière de l'inventaire montréalais par rapport à sa moyenne décennale, voyez notre article sur l'inventaire de la RMR de Montréal au-dessus de sa moyenne de dix ans.

Les révisions du prix demandé : le signal qui précède les prix

Le communiqué relève un autre indice : davantage de révisions à la baisse du prix demandé sont observées. L'APCIQ y voit un signe que la hausse de l'offre rend les conditions moins compétitives.

Ce signal compte parce qu'il arrive avant les prix de vente. Une révision touche une propriété encore inscrite, qui n'a pas trouvé preneur au prix initial. Le prix de vente, lui, n'est connu qu'une fois la transaction conclue. Quand les révisions se multiplient, c'est souvent que le prix demandé de départ s'appuyait sur les conditions de l'an dernier.

Camille Laberge, directrice adjointe de l'Analyse de marché à l'APCIQ, ajoute un facteur de demande : l'abordabilité se détériore, avec des taux fixes en hausse au printemps et au début de l'automne. Moins d'acheteurs capables de suivre, plus de propriétés sur le marché : les révisions en sont la conséquence logique.

Ce que cela change pour un vendeur ou un acheteur

Pour un vendeur, la leçon principale porte sur le point de départ. Fixer un prix demandé en se référant aux conditions de 2025 expose à une révision plus tard, dans un marché où l'offre continue de croître. Le prix doit partir des ventes récentes comparables du secteur, pas du souvenir d'une année exceptionnelle.

Pour un acheteur, la baisse de 7 % ne signifie pas que les vendeurs sont pressés partout. Dans la plupart des marchés unifamiliaux, ils gardent l'avantage. Le gain réel est ailleurs : plus de choix, moins de surenchère dans plusieurs secteurs, et davantage de propriétés dont le prix a déjà été revu.

Dans les deux cas, la bonne échelle de lecture reste le secteur et le type de propriété. Un chiffre provincial décrit une moyenne de marchés qui évoluent à des vitesses différentes.