Une seule résidence principale par couple : que faire avec deux propriétés ?

Notre article sur l'exonération pour résidence principale présente la règle générale et un exemple de maison et de chalet achetés par le même couple. Celui-ci part d'une situation tout aussi courante, mais plus délicate : deux personnes qui possédaient chacune leur propriété avant de vivre ensemble. Tant qu'elles étaient seules, chacune pouvait protéger son bien. Dès qu'elles forment une unité familiale, il n'y a plus qu'une résidence principale à désigner par année pour le couple, et les années communes deviennent un arbitrage.

La règle : un seul bien par unité familiale, par année

La définition de « résidence principale » à l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu prévoit que, pour les années après 1981, un bien ne peut être désigné pour une année que si aucun autre bien n'a été désigné pour cette même année par le contribuable ou par un membre de son unité familiale. Le folio de l'Agence du revenu du Canada sur la résidence principale (S1-F3-C2) reprend cette règle au paragraphe 2.13.

Revenu Québec applique la même logique : vous pouvez désigner une seule résidence principale pour une année donnée.

L'unité familiale, au sens de cette règle, comprend :

• le contribuable ;
• son époux ou conjoint de fait qui l'était tout au long de l'année, sauf s'il vivait séparé de lui toute l'année en vertu d'un jugement de séparation ou d'un accord écrit de séparation ;
• ses enfants, sauf ceux qui, à un moment de l'année, étaient mariés, vivaient en union de fait ou avaient 18 ans ou plus.

Pour l'Agence du revenu du Canada, un conjoint de fait est notamment une personne avec qui vous vivez une relation conjugale depuis au moins 12 mois sans interruption, ou qui est le parent de votre enfant.

Avant et après la vie commune : deux régimes pour les mêmes biens

Les mots « tout au long de l'année » ont une conséquence directe. Pour les années où les deux personnes n'étaient pas encore conjoints, elles ne formaient pas une même unité familiale : chacune pouvait, en principe, désigner son propre bien, pourvu qu'il soit normalement habité par elle et que les autres conditions soient remplies.

À partir de la première année où elles sont conjoints tout au long de l'année, la limite s'applique au couple. Si chacun garde sa propriété, par exemple le condo de l'un en ville et le chalet de l'autre, une seule des deux pourra être désignée pour chaque année commune.

L'année où la vie commune commence est une zone à examiner de près : selon la date à laquelle les conditions du conjoint de fait sont remplies, elle peut ou non compter comme une année commune. C'est un bon point à vérifier avec un fiscaliste.

La formule : pourquoi le « 1 + » aide, sans tout régler

La partie exonérée du gain se calcule ainsi, selon le paragraphe 2.20 du folio :

• gain en capital × (1 + nombre d'années désignées) ÷ nombre d'années de propriété.
• Les années désignées sont celles, à partir de l'acquisition, pour lesquelles le bien est désigné et pendant lesquelles le propriétaire résidait au Canada.
• Le gain qui reste imposable ne peut pas devenir négatif : l'exonération ne dépasse jamais le gain.

Le « 1 + » existe, explique le folio, parce que la loi reconnaît qu'on peut avoir deux résidences la même année, typiquement l'année d'un déménagement. Pour un couple qui garde deux propriétés pendant plusieurs années, il ne compense qu'une seule de ces années. Les autres années communes doivent être réparties entre les deux biens.

Exemple construit : le condo de l'une, le chalet de l'autre

Les données qui suivent sont fictives et servent uniquement à illustrer le calcul. Camille achète un condo en 2012 pour 300 000 $ et y habite. Karim achète un chalet en 2016 pour 200 000 $, qu'il habite pendant ses séjours ; c'est son seul bien. À partir de 2021, ils sont conjoints de fait tout au long de chaque année ; ils vivent au condo la semaine et au chalet la fin de semaine. En 2026, ils vendent les deux pour acheter ensemble : le condo pour 420 000 $ (gain de 120 000 $), le chalet pour 380 000 $ (gain de 180 000 $).

• Condo : 15 années de propriété (2012 à 2026). Années avant la vie commune : 2012 à 2020, soit 9 années que Camille peut désigner seule.
• Chalet : 11 années de propriété (2016 à 2026). Années avant la vie commune : 2016 à 2020, soit 5 années que Karim peut désigner seul.
• Années communes à répartir : 2021 à 2026, soit 6 années, et une seule désignation possible par année pour le couple.

Scénario 1 : les années communes vont surtout au condo. Le condo est désigné de 2012 à 2025 (14 années) : 120 000 $ × (1 + 14) ÷ 15 = 120 000 $, gain entièrement exonéré. Il ne reste au chalet que 2016 à 2020 et 2026 (6 années) : 180 000 $ × (1 + 6) ÷ 11 = 114 545,45 $ exonérés, soit un gain imposable de 65 454,55 $.

Scénario 2 : les années communes vont surtout au chalet. Le chalet est désigné de 2016 à 2025 (10 années) : 180 000 $ × (1 + 10) ÷ 11 = 180 000 $, gain entièrement exonéré. Le condo garde 2012 à 2020 et 2026 (10 années) : 120 000 $ × (1 + 10) ÷ 15 = 88 000 $ exonérés, soit un gain imposable de 32 000 $.

Le second scénario laisse un gain imposable plus faible de 33 454,55 $. La raison est simple : le chalet a pris davantage de valeur par année de propriété (environ 16 364 $ par an, contre 8 000 $ pour le condo). C'est le réflexe habituel, mais pas une règle automatique : les dates d'achat, une vente plus tardive de l'un des biens ou un usage locatif peuvent changer le résultat.

Ce que le couple doit coordonner

• Les deux propriétaires choisissent, mais pour une seule unité familiale. Chacun produit sa propre désignation pour le bien qu'il vend, mais les années communes qu'il retient ne peuvent pas être utilisées par l'autre.
• Le choix est définitif pour le bien vendu. Les années désignées sur la vente d'un bien ne sont plus disponibles pour l'autre. Si l'un des biens est gardé plusieurs années de plus, l'arbitrage doit tenir compte de cette vente future.
• Le formulaire n'est pas facultatif. Au fédéral, la désignation se fait sur le formulaire T2091(IND) avec l'annexe 3 ; au Québec, sur le formulaire TP-274. Revenu Québec indique une pénalité de 100 $ par mois, jusqu'à concurrence de 5 000 $, en cas d'omission.
• Le bien doit être normalement habité. Un chalet loué à l'année ou un condo laissé vacant après le déménagement ne se présentent pas de la même façon : la condition d'occupation est à valider pour chaque année désignée.

Ces calculs relèvent de l'information générale. Quand deux propriétés, une vie commune et des années à répartir se croisent, quelques heures avec un fiscaliste avant de produire la déclaration de l'année de la vente valent généralement leur coût.