Vendre la maison d'un parent inapte : mandat de protection, tutelle, qui signe

Un parent entre en résidence et ne peut plus gérer ses affaires. Sa maison est vide, ses frais augmentent, et la famille envisage de la vendre. Mais le parent est vivant : la maison est toujours à lui, et personne ne peut la vendre à sa place sans un pouvoir établi. Cet article explique qui peut signer, par quelle voie, et ce qui doit être réglé avant même d'inscrire la propriété. Si le propriétaire est décédé, la situation est différente : c'est une succession, traitée dans notre article sur l'achat d'une propriété vendue par une succession.

Le parent est vivant : ce n'est pas une succession

Dans une succession, un liquidateur agit pour le défunt. Ici, il n'y a pas de défunt : le propriétaire est vivant, mais il n'est plus en mesure de consentir lui-même à une vente. Le droit québécois prévoit alors des régimes de protection, qui désignent la personne autorisée à agir pour lui.

Être son enfant, son conjoint ou son aidant ne donne pas, à ce seul titre, le pouvoir de vendre sa maison. Le pouvoir vient d'un acte précis : un mandat de protection homologué, ou une tutelle ouverte par le tribunal. Tant que l'un des deux n'existe pas, personne ne peut signer valablement.

Depuis la réforme des régimes de protection, l'ancien « mandat en prévision de l'inaptitude » s'appelle mandat de protection, et la tutelle a remplacé l'ancienne curatelle pour les majeurs.

Une procuration signée avant ne règle pas la question

Il arrive qu'une famille dispose d'une procuration générale ou bancaire, signée des années plus tôt pour faciliter les paiements. Ce document n'est pas fait pour représenter une personne devenue inapte dans la vente de sa maison. Il ne faut pas compter dessus pour signer une promesse d'achat.

Le notaire chargé de la vente vérifiera de toute façon sur quelle base le signataire agit, et pour le compte de qui. S'il n'est pas convaincu que le pouvoir de vendre est établi, il ne passera pas l'acte. Mieux vaut le savoir avant d'avoir un acheteur.

Le mandat de protection n'agit qu'une fois homologué

Le mandat de protection est un document que le parent a signé lorsqu'il était apte, devant notaire ou devant témoins, pour désigner la personne qui s'occuperait de ses biens s'il devenait inapte. Le désigné est le mandataire.

Ce mandat ne produit pas ses effets du seul fait que le parent est devenu inapte. L'inaptitude doit d'abord être constatée, sur la base d'évaluations médicale et psychosociale, puis le mandat doit être homologué, c'est-à-dire reconnu officiellement, selon les cas par le tribunal ou devant notaire. Avant l'homologation, le mandataire n'a pas le pouvoir d'agir.

Une fois le mandat homologué, ses termes comptent. Le texte du mandat fixe l'étendue des pouvoirs du mandataire : un mandat qui prévoit expressément la vente des immeubles ne se lit pas comme un mandat limité à la gestion courante. C'est ce texte que le notaire lira avant l'acte.

Sans mandat : la tutelle, et l'autorisation de vendre

Si le parent n'a jamais signé de mandat de protection, ou si son mandat ne peut pas être homologué, il faut demander l'ouverture d'une tutelle au majeur. Le tribunal nomme alors un tuteur, qui peut être un proche, et un conseil de tutelle est constitué pour le surveiller. À défaut de proche disponible, le Curateur public peut être appelé à jouer ce rôle.

Le tuteur représente la personne protégée, mais il ne peut pas vendre seul un bien important comme sa maison. La vente exige une autorisation préalable, appuyée selon les cas sur une évaluation de la propriété. Tant que cette autorisation n'est pas obtenue, une promesse d'achat ne peut pas être acceptée valablement en son nom.

Le logement de la personne protégée

La loi protège particulièrement le logement de la personne protégée et les meubles qui le garnissent : ils doivent en principe rester à sa disposition. La résidence d'un parent inapte n'est donc pas un bien comme les autres, même lorsque la personne qui le représente a par ailleurs le pouvoir de vendre.

Avant de mettre la maison en vente, il faut vérifier, avec un notaire ou un avocat, si une autorisation particulière est requise pour disposer de ce logement, et sur quelle base démontrer que la vente sert les intérêts du parent : frais de résidence, entretien d'une maison vide, risques d'un bâtiment inoccupé.

Qui signe la promesse d'achat et l'acte de vente

Celui qui signe est le mandataire ou le tuteur, en cette qualité, et non comme membre de la famille. Il doit pouvoir produire la preuve de ses pouvoirs : le mandat et sa décision d'homologation, ou la décision d'ouverture de la tutelle, et, le cas échéant, l'autorisation de vendre.

Si le parent est copropriétaire de la maison avec un conjoint apte, chacun agit pour sa part : le conjoint signe pour lui-même, et le représentant légal signe pour le parent. Le conjoint ne signe pas pour l'autre du seul fait de leur union.

Côté acheteur, la promesse d'achat peut prévoir une condition portant sur la preuve des pouvoirs du signataire et, s'il y a lieu, sur l'obtention de l'autorisation de vendre. Votre courtier et votre notaire vous aideront à la formuler.

Les délais à prévoir avant d'inscrire la maison

Plusieurs étapes précèdent la vente et ne dépendent ni du prix ni de l'acheteur : les évaluations de l'inaptitude, l'homologation du mandat ou l'ouverture de la tutelle, puis, selon le cas, l'autorisation de vendre. Leur durée varie selon le dossier et le calendrier du tribunal.

La règle pratique en découle : établir d'abord le pouvoir de signer, inscrire ensuite. Une maison mise en marché trop tôt peut recevoir une offre que personne ne peut encore accepter, et un acheteur pressé ne l'attendra pas. Pendant ce temps, rien n'empêche de préparer le dossier : documents de la propriété, comptes de taxes, certificat de localisation et évaluation du prix.