Acheter une propriété vendue par une succession : qui signe, quels délais, quelles garanties

Une maison mise en vente après un décès n'est pas vendue par son ancien propriétaire, mais par sa succession. Pour l'acheteur, cela change l'interlocuteur, le calendrier et l'étendue des garanties. Cet article se place de ce côté de la table, et seulement de ce côté : celui de l'acheteur face à une succession déjà ouverte. Les démarches fiscales et la liquidation vues par les héritiers sont traitées dans notre article sur la succession immobilière au Québec.

Le vendeur n'est pas le défunt, c'est la succession

Au décès, les biens du défunt forment une succession, administrée par un liquidateur jusqu'à leur partage entre les héritiers. Tant que l'immeuble n'a pas été attribué à un héritier précis, c'est la succession qui le vend, et c'est le liquidateur qui agit pour elle.

Pour un acheteur, cette distinction a une conséquence immédiate : la personne qui fait visiter, qui négocie et qui signera n'est pas toujours celle qui connaît le mieux l'immeuble. Un liquidateur peut être un enfant qui a grandi dans la maison, un proche éloigné, ou un professionnel qui ne l'a jamais habitée. Ce qu'il sait de la propriété, et ce qu'il a le droit de faire, sont deux questions distinctes qu'il faut poser l'une après l'autre.

Qui signe : le liquidateur, et la preuve de ses pouvoirs

Le liquidateur tient son rôle du testament, ou, à défaut de désignation, des règles du Code civil. Avant d'agir, il doit pouvoir montrer qu'il est bien le liquidateur de la dernière volonté du défunt. Cela passe par une recherche aux registres des dispositions testamentaires tenus par la Chambre des notaires et par le Barreau, pour s'assurer qu'aucun testament plus récent n'existe.

La forme du testament compte aussi. Un testament notarié produit ses effets sans formalité supplémentaire. Un testament olographe ou fait devant témoins doit d'abord être vérifié, par le tribunal ou par un notaire, avant que le liquidateur puisse s'en réclamer. Tant que cette vérification n'est pas faite, personne ne peut valablement vendre en son nom.

Reste l'étendue du pouvoir de vendre. Le Code civil du Québec permet au liquidateur de vendre seul certains biens, notamment ceux qui se déprécient ou coûtent cher à conserver, et prévoit pour les autres le consentement des héritiers ou, à défaut, l'autorisation du tribunal. Le testament peut élargir ces pouvoirs. L'acheteur n'a pas à trancher ces questions lui-même, mais il a tout intérêt à demander, dès la promesse d'achat, sur quelle base le liquidateur vend, et à en faire vérifier la preuve par son notaire.

La chaîne des titres passe par la déclaration de transmission

Au registre foncier, l'immeuble appartient encore au défunt. Pour que l'acheteur reçoive un titre sans rupture, un notaire prépare et publie une déclaration de transmission, qui constate que la propriété est passée du défunt à sa succession ou à ses héritiers.

Sans cet acte, la chaîne des propriétaires présenterait un trou : l'acheteur recevrait l'immeuble d'une succession que le registre ne reconnaît pas encore comme propriétaire. C'est une étape technique, prise en charge par les notaires, mais c'est aussi une étape qui prend du temps, et qui doit être faite avant ou au moment de la vente.

Les délais qui ne dépendent ni du prix ni de l'acheteur

Dans une vente ordinaire, la date de signature se négocie surtout autour du financement et du déménagement. Dans une vente par une succession, plusieurs étapes doivent être franchies avant que l'acte puisse être signé, et aucune ne dépend de l'acheteur : la recherche testamentaire, la vérification du testament s'il n'est pas notarié, la preuve des pouvoirs du liquidateur, parfois le consentement des héritiers, et la déclaration de transmission.

La durée de chacune varie selon le dossier. Ce qui ne varie pas, c'est la conséquence pratique : une date de signature fixée comme si la succession était un vendeur ordinaire risque de ne pas tenir. Mieux vaut demander au liquidateur où en sont ces étapes avant de s'engager sur une date, et prévoir, avec son courtier, une date d'occupation qui laisse de la marge.

Les garanties qui manquent, et pourquoi elles manquent

Un liquidateur vend un immeuble qu'il connaît souvent mal. Il ne peut déclarer que ce qu'il sait, et il ne sait souvent pas grand-chose de l'état de la toiture, des infiltrations passées ou des travaux faits il y a vingt ans. Les réponses de ses déclarations sur l'immeuble reflètent cette connaissance limitée.

Pour la même raison, beaucoup de ventes par une succession se font sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur. Le liquidateur ne veut pas engager la succession, et donc les héritiers, pour des défauts qu'il ne peut pas connaître. Ce n'est pas un signe de mauvaise foi : c'est la conséquence logique de sa position.

L'acheteur doit simplement savoir ce que cela lui retire. Ce que vaut l'absence de garantie, et comment elle se discute, est traité dans notre article sur la garantie légale à l'achat. Ici, une seule idée : dans une succession, l'absence de garantie est la règle plus souvent que l'exception.

Ce que l'acheteur compense lui-même

Faute de garanties, l'information doit venir d'ailleurs. L'inspection préachat prend ici plus d'importance que dans une vente ordinaire, et il vaut la peine d'y consacrer le temps nécessaire. Les documents que la succession peut réunir, factures de travaux, permis, certificat de localisation, comptes de taxes, disent souvent plus que les déclarations du liquidateur.

Si un héritier a vécu dans la maison ou s'en est occupé, il est souvent la meilleure source sur son histoire. Une visite ou un échange avec lui, par l'intermédiaire des courtiers, peut combler une partie de ce que le liquidateur ignore.

Enfin, la promesse d'achat est l'endroit où ces précautions deviennent des engagements : une condition d'inspection réaliste, une condition relative à la preuve des pouvoirs du liquidateur et, le cas échéant, au consentement des héritiers, et une date de signature compatible avec les étapes de la succession. Votre courtier et votre notaire vous aideront à les formuler.