Hériter d’une propriété immobilière au Québec implique des obligations fiscales et juridiques complexes. Bien que le Canada n’ait pas d’impôt sur les successions, le mécanisme de « disposition réputée » peut générer une facture fiscale importante. Voici ce que vous devez savoir pour naviguer le processus efficacement en 2026.
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1. Disposition réputée et gain en capital au décès
Au moment du décès, l’Agence du revenu du Canada (ARC) considère que le défunt a vendu tous ses biens à leur juste valeur marchande (JVM). C’est ce qu’on appelle la disposition réputée. Si la propriété a pris de la valeur, le gain en capital est imposable dans la dernière déclaration de revenus du défunt.
Exemple : une maison achetée 250 000 $ en 2005 et ayant une JVM de 550 000 $ au décès en 2026 génère un gain de 300 000 $. Avec le taux d’inclusion de 2/3 pour les gains dépassant 250 000 $, le gain imposable serait de 158 333 $ (125 000 à 50 % + 33 333 à 66,67 %). Au taux marginal maximal d’environ 53 %, l’impôt pourrait dépasser 83 000 $. L’exception : le transfert au conjoint, qui reporte la disposition réputée.
2. Exonération pour résidence principale
La bonne nouvelle : si la propriété était la résidence principale du défunt, l’exonération peut être réclamée dans sa dernière déclaration de revenus. Le liquidateur doit produire le formulaire T2091 pour désigner la propriété comme résidence principale pour les années admissibles. Si le bien a été la résidence principale pour toute la période de détention, le gain est entièrement exonéré.
Pour les héritiers, le prix de base rajusté (PBR) de la propriété héritée devient la JVM au moment du décès. Si vous vendez ultérieurement la propriété à un prix supérieur à cette JVM, un nouveau gain en capital sera généré. Si vous y habitez, vous pourrez à votre tour réclamer l’exonération pour résidence principale sur cette appréciation.
3. Étapes de liquidation de la succession
La liquidation d’une succession immobilière suit un processus structuré. Étape 1 : désignation du liquidateur (nommé dans le testament ou élu par les héritiers). Étape 2 : vérification du testament (si notarié, pas besoin d’homologation; sinon, homologation au tribunal nécessaire). Étape 3 : inventaire des biens dans les 6 mois suivant le décès.
Étape 4 : publication d’un avis aux créanciers et paiement des dettes. Étape 5 : production des déclarations de revenus du défunt et obtention des certificats d’autorisation de l’ARC et Revenu Québec. Étape 6 : distribution des biens aux héritiers ou vente de la propriété. Le liquidateur qui distribue les biens avant d’obtenir les certificats fiscaux peut être personnellement responsable des impôts impayés.
4. Rôle du notaire et délais
Le notaire est un acteur clé de la succession immobilière au Québec. Il vérifie la validité du testament, supervise l’inventaire, prépare les actes de transfert (déclaration de transmission) et s’assure de la conformité fiscale. Les honoraires notariaux pour une succession varient généralement de 2 500 $ à 5 000 $, selon la complexité.
Le délai global de liquidation est de 6 à 18 mois typiquement. Les facteurs qui allongent le processus : un testament contesté, un testament olographe nécessitant une homologation (2 à 4 mois supplémentaires), des désaccords entre héritiers, ou des retards dans l’obtention des certificats d’autorisation fiscale de l’ARC (délai moyen de 3 à 6 mois après la production des déclarations).
5. Vendre une propriété héritée
Le liquidateur peut mettre la propriété en vente pendant la liquidation, s’il en a l’autorité (prévue au testament ou accordée par les héritiers). Il est souvent conseillé de vendre rapidement pour éviter les frais continus : taxes foncières (4 000 à 8 000 $/an à Montréal), assurance habitation, entretien hivernal et risques de dégradation d’un logement inoccupé.
Pour les héritiers qui souhaitent conserver la propriété, le transfert se fait via la déclaration de transmission notariée. Si plusieurs héritiers reçoivent la propriété, ils deviennent copropriétaires indivis. Dans tous les cas, un courtier immobilier expérimenté en successions peut vous aider à obtenir la meilleure valeur marchande et à coordonner le processus avec le notaire et le liquidateur.
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