Déclaration du vendeur : la mettre à jour quand un fait survient avant l'acte

Votre déclaration du vendeur est signée depuis la mise en vente, la promesse d'achat est acceptée, l'acte est prévu dans quelques semaines. Puis, après une grosse pluie, une tache apparaît au plafond du sous-sol. Ou une lettre de la municipalité arrive. La déclaration, elle, n'a pas bougé. Notre guide de la déclaration du vendeur explique comment la remplir au départ ; cet article porte sur ce qui se passe après, quand un fait nouveau survient ou est découvert entre la signature de la déclaration et la signature de l'acte de vente.

Une déclaration faite à une date, une vente qui se conclut plus tard

La déclaration du vendeur est une photographie : elle décrit la propriété telle que le vendeur la connaît le jour où il la remplit. La vente, elle, ne se conclut qu'à l'acte, parfois plusieurs mois plus tard. Entre les deux, la maison continue de vivre : un toit peut couler, un drain peut refouler, un voisin peut contester une limite de terrain.

L'acheteur a fait son offre sur la base de cette photographie. Si elle devient inexacte avant l'acte et que le vendeur le sait, l'écart entre ce qui est écrit et ce qui est vrai est à sa charge. La mise à jour sert à refermer cet écart pendant qu'il est encore temps d'en tenir compte.

Quels faits nouveaux appellent une mise à jour

Le critère est simple à énoncer : un fait qui rend une réponse déjà donnée inexacte ou incomplète, ou qui aurait dû figurer dans la déclaration si le vendeur l'avait connu au moment de la remplir. Quelques exemples typiques :

• une infiltration d'eau, un refoulement ou une moisissure découverts après la mise en vente ;
• un avis, un constat d'infraction ou une demande de correction reçu de la municipalité ;
• une mise en demeure d'un voisin au sujet d'une clôture, d'un empiètement ou d'un écoulement d'eau ;
• le résultat d'une analyse reçu après coup, par exemple sur l'eau ou sur un matériau ;
• un problème déjà déclaré qui s'aggrave nettement, comme une fissure qui s'élargit.

À l'inverse, un fait déjà déclaré et inchangé n'a pas à être répété, et l'usure normale d'une propriété habitée ne demande pas de nouvelle déclaration. Le doute, lui, se règle en faveur de l'écrit : déclarer un fait qui s'avère mineur ne coûte presque rien, taire un fait qui s'avère important peut coûter cher.

Comment la mise à jour se fait : par écrit, signée, transmise

La mise à jour se fait par écrit, comme la déclaration d'origine. Elle désigne la réponse concernée ou le fait nouveau, décrit ce que le vendeur sait et depuis quand, et précise ce qui a été fait, par exemple une inspection demandée ou une réparation planifiée. Le vendeur la date et la signe.

Elle est ensuite transmise à l'acheteur par l'intermédiaire des courtiers, et l'acheteur en accuse réception. Une information donnée de vive voix pendant une visite ne remplace pas cet écrit : si un litige survient après la vente, la seule question utile sera de savoir ce que chacun savait, et à quelle date. Un document daté et reçu y répond ; un souvenir de conversation, non.

Ce que l'acheteur peut faire en la recevant, selon l'étape

L'effet d'une mise à jour dépend du moment où elle arrive dans la transaction.

• Avant la levée des conditions : si le délai d'inspection court encore, l'acheteur peut faire examiner le point signalé et en tenir compte dans l'exercice de sa condition, selon ce que prévoit sa promesse. Notre article sur la clause d'inspection dans la promesse d'achat en décrit le fonctionnement.
• Après la levée des conditions : la promesse est ferme, et la mise à jour ouvre en général une négociation, sur une réparation avant l'acte, un ajustement du prix ou une retenue chez le notaire. Ce qui est possible dépend des termes de la promesse et de l'importance du fait.

Dans les deux cas, l'acheteur gagne à ne pas réagir seul : son courtier, son inspecteur et, si le fait est sérieux, son notaire ou un avocat l'aident à mesurer ce que la mise à jour change réellement. Si le fait est un dommage subi par la propriété avant l'acte, la question de savoir qui en porte le risque relève d'un autre mécanisme, traité dans notre article sur la propriété endommagée entre l'acceptation et l'acte.

Le vendeur qui se tait : ce qu'il risque

La tentation est compréhensible : la promesse est acceptée, les conditions sont levées, et un aveu tardif pourrait relancer la négociation. Mais un fait connu avant l'acte et non communiqué ne disparaît pas à la signature. Il réapparaît souvent après, quand l'acheteur emménage et le constate lui-même.

À ce moment, la déclaration écrite du vendeur, restée telle quelle, joue contre lui : elle montre ce qu'il a affirmé, et l'acheteur cherchera à établir qu'il savait autre chose. La mise à jour protège donc le vendeur autant qu'elle informe l'acheteur. Elle fixe, par écrit et à une date, le moment où l'information a été transmise.

Pour l'acheteur : poser la question avant l'acte

L'acheteur n'a pas à attendre passivement. Quelques jours avant l'acte, il peut demander par l'intermédiaire de son courtier si la déclaration du vendeur est toujours exacte, et si un fait nouveau est survenu depuis sa signature. La question, posée par écrit, oblige à une réponse écrite.

La réponse, qu'elle signale un fait nouveau ou qu'elle confirme que rien n'a changé, se conserve avec la déclaration d'origine et les autres pièces de la transaction. Elle complète la photographie de départ par une seconde, prise juste avant l'acte, et c'est cette seconde photographie qui décrit le mieux la propriété que l'acheteur reçoit.