Propriété endommagée entre l'acceptation et l'acte : qui porte le risque au Québec

La promesse est acceptée, les conditions sont levées, l'acte est prévu dans trois semaines. Puis un dégât d'eau, un incendie ou une tempête frappe la propriété. L'acheteur doit-il quand même payer le prix convenu pour un bien qui ne ressemble plus à celui qu'il a visité ? Cet article porte sur une seule question : qui supporte la perte pendant cet intervalle, et ce que chaque partie peut faire. Il ne détaille pas ce que couvre une police d'assurance, sujet de notre article sur l'assurance habitation de l'acheteur.

Tant que l'acte n'est pas signé, le risque reste au vendeur

Une promesse acceptée crée l'obligation de vendre et d'acheter, mais elle ne transfère pas la propriété. Le transfert se fait à l'acte de vente, et c'est aussi à ce moment que le vendeur remet l'immeuble. Jusque-là, le vendeur reste propriétaire, il garde les clés, et c'est lui qui répond de l'état du bien.

Le Code civil du Québec rattache les risques de perte à cette remise : tant que le bien n'a pas été délivré, celui qui doit le délivrer continue d'en supporter les risques. Pour une vente résidentielle ordinaire, cela signifie que le dommage survenu avant la signature est d'abord l'affaire du vendeur, pas celle de l'acheteur.

Ce que dit la promesse, et pourquoi la lire avant qu'il arrive quelque chose

La loi pose le principe, la promesse d'achat l'organise. Le formulaire utilisé par les courtiers contient une clause sur l'état de l'immeuble à la signature et sur ce qui se passe s'il subit des dommages avant l'acte. C'est elle qui dira, dans votre dossier précis, quelles options s'ouvrent à l'acheteur et dans quel délai il doit les exercer.

La lire à l'acceptation, et non le jour du sinistre, change tout. Un acheteur qui connaît la clause sait quoi demander, et à qui, dès le premier appel. Un acheteur qui la découvre sous le stress négocie sans savoir ce à quoi il a droit.

Dommage mineur, dommage important : la frontière qui décide

Tous les dommages ne produisent pas les mêmes effets. Une fenêtre brisée ou une tache au plafond se réparent avant l'acte, et la vente suit son cours. Une perte qui atteint la structure, rend un logement inhabitable ou change la valeur du bien ouvre une autre discussion : l'acheteur n'a pas promis d'acheter ce bien-là.

La difficulté est que la frontière n'est pas un chiffre. Elle dépend de ce qui a été promis, de l'usage prévu et de ce qu'il en coûtera de remettre les lieux en état. C'est pourquoi le constat doit être documenté, idéalement par un expert, plutôt qu'estimé à l'œil par l'une des parties.

Constater avant de signer : la dernière visite

Rien n'oblige l'acheteur à découvrir le dommage après coup. Une visite dans les jours qui précèdent l'acte permet de vérifier que l'immeuble est dans l'état où il a été promis. Si quelque chose a changé, c'est avant la signature qu'il faut le dire, pas après avoir reçu les clés.

Une fois l'acte signé et le bien remis, la perte passe du côté de l'acheteur. Un dommage constaté le lendemain devient alors une question de preuve sur le moment où il est survenu, bien plus difficile à trancher qu'un constat fait la veille en présence du courtier.

Si la signature doit attendre : réparer, ajuster ou se retirer

Lorsque le dommage est important, trois issues se présentent en pratique. Le vendeur répare avant l'acte, et la date est reportée par avenant le temps des travaux. Les parties conviennent d'un ajustement du prix ou d'une cession de l'indemnité d'assurance du vendeur. Ou l'acheteur exerce le droit que lui donne la promesse de ne pas donner suite.

Chacune se règle par écrit, avec des dates précises. Un report accordé de vive voix, ou un ajustement convenu par courriel sans avenant signé, laisse les deux parties exposées si la situation se tend à nouveau avant la signature.

Ce que l'acheteur prépare dès l'acceptation

Trois gestes simples évitent d'improviser. Conserver les photos et le rapport d'inspection, qui établissent l'état du bien à la promesse. Relire la clause de la promesse sur les dommages et noter son délai. Et convenir avec son courtier d'une visite dans la semaine qui précède l'acte.

Le vendeur, de son côté, a intérêt à garder son assurance en vigueur jusqu'à la remise des clés et à signaler tout sinistre sans attendre. C'est lui qui porte le risque : c'est donc lui qui a le plus à perdre d'un dommage qu'il aurait tu.