Exonération résidence principale 2026 : règles et pièges

Publié le 20 avril 2026 · Hamza Taleb, courtier immobilier OACIQ | RE/MAX

L’exonération pour résidence principale est l’un des avantages fiscaux les plus importants pour les propriétaires immobiliers au Canada. Elle permet d’éliminer totalement ou partiellement le gain en capital imposable lors de la vente de votre résidence. Pourtant, de nombreux propriétaires ignorent les règles précises de désignation et commettent des erreurs coûteuses. Dans un marché où les prix montréalais atteignent 560 000 $ pour une maison unifamiliale et 855 000 $ pour un plex selon l’APCIQ (mars 2026), les gains accumulés sont considérables. Pour comprendre l’ensemble du cadre fiscal applicable, consultez notre guide du gain en capital immobilier au Québec en 2026.

Qu’est-ce que l’exonération pour résidence principale ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier au Canada, tout gain en capital réalisé est normalement imposable. Cependant, l’article 40(2)(b) de la Loi de l’impôt sur le revenu permet de désigner une propriété comme « résidence principale » pour les années où elle a été « normalement habitée » par vous, votre conjoint ou vos enfants. Le gain attribuable à ces années de désignation est alors entièrement exonéré d’impôt.

Cette exonération est particulièrement précieuse en 2026, alors que les changements au taux d’inclusion des gains en capital entrés en vigueur en juin 2024 font passer la portion imposable de 50 % à 66,67 % (2/3) pour les gains excédant 250 000 $ pour les particuliers. Un propriétaire qui ne désigne pas correctement sa résidence pourrait se retrouver avec une facture fiscale significativement plus lourde qu’auparavant.

La règle fondamentale : une seule désignation par famille par année

Depuis 1982, l’Agence du revenu du Canada (ARC) n’autorise qu’une seule résidence principale par unité familiale par année. L’unité familiale comprend vous, votre époux ou conjoint de fait, et vos enfants mineurs non mariés.

Cela signifie concrètement que si un couple possède une maison en ville et un chalet, il ne peut désigner qu’une seule des deux propriétés comme résidence principale pour chaque année. Le conjoint ne peut pas désigner le chalet pendant que l’autre désigne la maison pour la même année, contrairement à ce qui était possible avant 1982.

Pour les années antérieures à 1982, les règles étaient plus souples : chaque conjoint pouvait désigner sa propre résidence. Si vous détenez une propriété acquise avant cette date, un planificateur fiscal pourra vous aider à optimiser vos désignations.

La formule d’exonération et la règle du +1 an

La portion exonérée du gain en capital est calculée selon la formule suivante :

Le « +1 » au numérateur est un élément clé de la formule. Il signifie que si vous détenez la propriété pendant, par exemple, 10 ans et que vous la désignez pour 9 de ces années, la formule donne : (1 + 9) / 10 = 100 %. Le gain est entièrement exonéré, même si vous n’avez pas désigné la propriété pour chaque année.

Cette règle est particulièrement utile lorsque vous possédez deux propriétés admissibles simultanément (ex. maison et chalet). Vous pouvez désigner chaque propriété pour certaines années et bénéficier du +1 pour chacune, à condition de planifier correctement les années de désignation.

Exemple concret : maison et chalet

Considérons un couple qui a acheté une maison en 2016 pour 400 000 $ et un chalet en 2020 pour 250 000 $. En 2026, ils vendent la maison pour 560 000 $ (gain de 160 000 $) et le chalet pour 400 000 $ (gain de 150 000 $).

Stratégie optimale : Désigner la maison comme résidence principale de 2016 à 2019 (4 ans) et le chalet de 2020 à 2025 (6 ans).

• Maison : Gain exonéré = 160 000 × (1 + 4) / 10 = 80 000 $. Gain imposable = 80 000 $.
• Chalet : Gain exonéré = 150 000 × (1 + 6) / 6 = 150 000 $ (plafonné au gain total). Gain imposable = 0 $.

La décision de désigner le chalet plus longtemps repose sur le fait que son gain annuel moyen est plus élevé (25 000 $/an vs 16 000 $/an pour la maison). La règle générale est de désigner en priorité la propriété avec le gain annuel le plus élevé.

Les changements aux gains en capital depuis juin 2024

Le budget fédéral 2024 a modifié le taux d’inclusion des gains en capital à compter du 25 juin 2024. Les principales mesures sont :

• Les premiers 250 000 $ de gains en capital annuels pour les particuliers restent imposés à un taux d’inclusion de 50 %.
• La portion excédant 250 000 $ est imposée à un taux d’inclusion de 66,67 % (2/3).
• Pour les sociétés et les fiducies, le taux de 2/3 s’applique dès le premier dollar de gain.

Ces changements rendent l’exonération pour résidence principale encore plus stratégique. Un propriétaire qui vend un plex au prix médian de 855 000 $ avec un gain de 300 000 $ sans désignation valide verrait 250 000 × 50 % + 50 000 × 66,67 % = 158 335 $ ajoutés à son revenu imposable.

Piège no 1 : oublier de désigner sur le formulaire T2091

Depuis 2016, l’ARC exige que tout contribuable qui vend (ou est réputé avoir vendu) une propriété désignée comme résidence principale remplisse le formulaire T2091 (Désignation d’un bien comme résidence principale) et le joigne à sa déclaration de revenus.

Même si le gain est entièrement exonéré, l’omission de ce formulaire peut entraîner une pénalité de 100 $ par mois de retard, jusqu’à un maximum de 8 000 $. Plus grave encore, l’ARC pourrait refuser l’exonération entière si le formulaire n’est pas produit dans un délai raisonnable, rendant le gain pleinement imposable.

Au Québec, le formulaire équivalent est le TP-274 (Désignation d’un bien comme résidence principale), à joindre à la déclaration provinciale.

Piège no 2 : le chalet et la règle du « normalement habité »

Pour qu’une propriété soit admissible comme résidence principale, le contribuable (ou un membre de sa famille) doit l’avoir « normalement habitée » au cours de l’année. L’ARC interprète ce critère de manière relativement souple : un chalet utilisé chaque été pendant quelques semaines peut qualifier.

Cependant, un terrain vacant, un immeuble locatif entièrement loué ou un bien immobilier que vous n’avez jamais occupé ne peuvent pas être désignés. L’ARC peut demander des preuves d’occupation (factures d’hydro, adresse postale, assurance habitation) lors d’une vérification.

Piège no 3 : la portion locative d’une résidence

Si vous louez une partie de votre résidence principale (ex. un sous-sol aménagé ou un logement dans un duplex), les règles deviennent plus complexes. L’ARC distingue deux scénarios :

• Usage accessoire : si la portion louée est mineure (généralement moins de 50 % de la superficie), que vous n’avez pas effectué de changement structurel pour la location et que vous ne réclamez pas de déduction pour amortissement (DPA), l’ensemble de la propriété peut être désigné comme résidence principale.
• Usage significatif : si la portion locative est importante ou si vous avez réclamé de la DPA, un changement d’usage partiel est réputé avoir eu lieu. Seule la portion habitée personnellement est admissible à l’exonération.

Conseil clé : évitez de réclamer de la déduction pour amortissement sur la portion louée de votre résidence si vous souhaitez préserver votre exonération complète. La DPA déclenche automatiquement un changement d’usage aux yeux de l’ARC.

Piège no 4 : le changement d’usage

Lorsque vous convertissez votre résidence principale en immeuble locatif (ou vice versa), l’ARC considère qu’il y a une disposition réputée à la juste valeur marchande. Un gain en capital peut alors être déclenché même si vous ne vendez pas la propriété.

Heureusement, l’article 45(2) permet de faire un choix de report : vous pouvez élire de ne pas reconnaître le changement d’usage et continuer à désigner la propriété comme résidence principale pour un maximum de 4 années supplémentaires (sans limite si vous êtes relocalisé par votre employeur). Ce choix doit être fait par lettre jointe à votre déclaration de revenus de l’année du changement d’usage.

Comment remplir le formulaire T2091

Le formulaire T2091 (Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier) doit être produit l’année de la vente ou de la disposition réputée. Voici les étapes clés :

1. Indiquez la date d’acquisition et le prix de base rajusté (PBR).
2. Indiquez le produit de disposition (prix de vente, ou JVM en cas de disposition réputée).
3. Calculez le gain en capital brut.
4. Indiquez les années pour lesquelles vous désignez le bien comme résidence principale.
5. Appliquez la formule d’exonération : (1 + années désignées) / années de détention × gain.
6. Reportez le gain imposable résiduel (s’il y a lieu) à l’annexe 3.

Au Québec, remplissez également le formulaire TP-274 pour Revenu Québec. Les deux formulaires sont similaires mais doivent être produits séparément.

Impact financier réel en 2026

Illustrons l’impact financier avec un scénario typique. Un propriétaire montréalais a acheté un condo en 2018 pour 320 000 $ et le vend en 2026 au prix médian de 420 000 $ (+3 % selon l’APCIQ).

• Gain en capital : 100 000 $
• Avec exonération (désignation pour toutes les années) : impôt = 0 $
• Sans exonération : gain imposable = 100 000 × 50 % = 50 000 $. À un taux marginal de 45 % (fédéral + provincial), impôt ≈ 22 500 $

Avec un taux hypothécaire fixe 5 ans à 3,69 % et un taux variable à 3,35 % (prime à 4,45 %), chaque économie fiscale libère du capital qui peut être réinvesti dans votre prochain achat. Le taux directeur de la Banque du Canada se situe à 2,25 %, ce qui maintient un environnement d’emprunt relativement favorable.

Cas particuliers à surveiller

Plusieurs situations méritent une attention particulière :

• Décès du propriétaire : au décès, il y a disposition réputée à la JVM. La succession peut désigner le bien comme résidence principale pour les années admissibles du défunt.
• Séparation ou divorce : le transfert entre ex-conjoints est un roulement libre d’impôt. Le conjoint receveur hérite du PBR de l’ancien propriétaire et de son historique de désignation.
• Non-résidents : si vous quittez le Canada, une disposition réputée est déclenchée. Vous pouvez cependant désigner la résidence pour les années antérieures au départ.
• Fiducies : les fiducies personnelles peuvent désigner un bien comme résidence principale sous certaines conditions strictes. Consultez un fiscaliste.

Foire aux questions

Peut-on désigner deux résidences principales la même année ?

Non. Depuis 1982, une seule propriété par unité familiale (vous, votre conjoint et vos enfants mineurs) peut être désignée comme résidence principale pour une année donnée. Chaque conjoint ne peut pas désigner indépendamment une propriété différente pour la même année.

Qu’est-ce que la règle du +1 an pour l’exonération ?

La formule d’exonération ajoute « 1 » au nombre d’années désignées au numérateur. Si vous désignez une propriété pour toutes les années de détention sauf une, le gain est quand même entièrement exonéré. Cette règle facilite la transition lorsque vous possédez deux propriétés admissibles simultanément.

Comment déclarer l’exonération pour résidence principale ?

Vous devez remplir le formulaire T2091 (fédéral) et le TP-274 (Québec) lors de l’année de la vente ou de la disposition réputée. Ces formulaires doivent être joints à vos déclarations de revenus, même si le gain est intégralement exonéré. L’omission peut entraîner des pénalités de 100 $/mois (max 8 000 $).

Le chalet peut-il être désigné comme résidence principale ?

Oui, si vous ou un membre de votre famille l’avez « normalement habité » au cours de l’année. L’ARC accepte une utilisation saisonnière (quelques semaines par été). Toutefois, si vous possédez aussi une maison, vous devrez choisir laquelle désigner pour chaque année. Privilégiez la propriété avec le gain annuel moyen le plus élevé.