Maison d'une succession : qui signe le contrat de courtage, la promesse d'achat et l'acte

Une maison héritée ne se vend pas comme une autre. Le propriétaire inscrit au registre foncier est décédé, et la personne qui tient le stylo, le liquidateur, n'a pas automatiquement le pouvoir de tout signer. Notre article sur l’achat d’une propriété vendue par une succession décrit la transaction du côté de l'acheteur. Celui-ci se place du côté de la succession qui vend : qui signe quoi, à chaque étape, et sur quelle base légale.

Le vendeur, c'est la succession, et le liquidateur l'administre

Au décès, la maison n'appartient plus à la personne décédée, mais elle n'est pas encore entre les mains des héritiers de façon définitive. Entre les deux, il y a la liquidation. L'article 776 du Code civil du Québec la décrit comme l'ensemble des opérations qui consistent à identifier les héritiers, à déterminer le contenu de la succession, à recouvrer les créances, à payer les dettes et les legs particuliers, à rendre compte et à faire la délivrance des biens.

Pendant ce temps, c'est le liquidateur qui exerce les droits des héritiers sur les biens de la succession (article 777). Sa désignation est publiée au registre des droits personnels et réels mobiliers et, le cas échéant, au registre foncier. Si le testament ne nomme personne, l'article 785 confie la charge aux héritiers eux-mêmes, qui peuvent désigner un liquidateur à la majorité.

Ce point de départ explique tout le reste : le liquidateur administre le bien d'autrui. Il n'en est pas le propriétaire, et ses pouvoirs ont des limites que le notaire de l'acheteur va vérifier une à une.

Simple administration : vendre un immeuble demande un accord

L'article 802 du Code civil est la clé : le liquidateur agit à l'égard des biens de la succession à titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration. C'est le régime de pouvoirs le plus restreint.

L'article 804 tire la conséquence pour les ventes. Le liquidateur poursuit la réalisation des biens dans la mesure nécessaire au paiement des dettes et des legs particuliers. Il peut aliéner seul un bien meuble susceptible de dépérir, de se déprécier rapidement ou dispendieux à conserver. Pour les autres biens, il lui faut le consentement des héritiers ou, à défaut, l'autorisation du tribunal.

Une maison n'est pas un bien meuble. Sans clause plus large dans le testament, le liquidateur qui veut la vendre doit donc obtenir le consentement des héritiers, ou une autorisation judiciaire si ce consentement manque. Le régime général de la simple administration va dans le même sens : selon l'article 1305, l'administrateur vend avec l'autorisation du bénéficiaire ou du tribunal, lorsque c'est nécessaire pour payer les dettes, maintenir l'usage du bien ou en conserver la valeur.

Quand le testament élargit les pouvoirs du liquidateur

Le testateur n'est pas tenu de laisser son liquidateur dans ce cadre étroit. L'article 778 lui permet de modifier les pouvoirs et obligations du liquidateur et de pourvoir de toute autre manière à la liquidation. Beaucoup de testaments notariés le font.

Lorsqu'un testament confère au liquidateur la pleine administration, l'article 1307 lui permet d'aliéner un bien à titre onéreux pour exécuter ses obligations. Dans ce cas, la vente de la maison peut se faire sans le consentement formel de chaque héritier, ce qui simplifie beaucoup un dossier où les héritiers sont nombreux, éloignés ou en désaccord.

La limite inverse existe aussi : une clause qui restreindrait les pouvoirs du liquidateur au point d'empêcher un acte nécessaire à la liquidation est réputée non écrite (article 778). Dans tous les cas, c'est la lecture exacte de la clause qui compte. Faites-la confirmer par le notaire chargé de la succession avant de vous engager envers qui que ce soit.

Étape par étape : qui signe quoi

Les trois documents de la vente n'engagent pas la succession de la même façon, mais une même logique les relie : le liquidateur ne devrait pas s'engager à vendre ce qu'il n'a pas encore le pouvoir de vendre.

• Le contrat de courtage. Le liquidateur le signe au nom de la succession. Si ses pouvoirs passent par le consentement des héritiers, il est prudent d'obtenir ce consentement par écrit avant d'inscrire la maison, plutôt que de découvrir une opposition une fois l'affiche posée.
• La promesse d'achat. L'accepter, c'est engager la succession à vendre. Le liquidateur qui agit en simple administration a intérêt à disposer du consentement des héritiers au moment de l'acceptation, ou à prévoir avec son courtier une acceptation qui tient compte de l'autorisation à obtenir.
• L'acte de vente. Le liquidateur signe devant le notaire. Celui-ci vérifiera ses pouvoirs et, s'ils dépendent d'un consentement ou d'un jugement, il en exigera la preuve.

Lorsque plusieurs liquidateurs ont été nommés, l'article 787 exige qu'ils agissent de concert, sauf dispense du testament ou, à défaut, des héritiers. Une signature manquante peut suffire à bloquer une acceptation ou un acte.

Les pièces que l'acheteur et le notaire demanderont

Un acheteur bien conseillé posera ces questions dès la promesse d'achat. Les avoir prêtes avant l'inscription évite qu'une vente acceptée s'enlise :

• la preuve du décès : Éducaloi rappelle qu'il faut une copie d'acte de décès ou un certificat de décès du Directeur de l'état civil, et que l'attestation de l'entreprise funéraire ne suffit pas pour la recherche testamentaire ;
• le certificat de recherche testamentaire, qui couvre les registres de la Chambre des notaires et du Barreau du Québec ;
• le testament : un testament notarié n'a pas à être vérifié, alors qu'un testament olographe ou devant témoins doit l'être selon l'article 772 (article 803 pour l'obligation du liquidateur) ;
• la preuve de la qualité du liquidateur et de sa désignation ;
• selon le cas, le consentement écrit des héritiers ou le jugement d'autorisation du tribunal.

Reste la chaîne des titres. Selon l'article 2998, les droits de l'héritier dans un immeuble de la succession sont publiés par l'inscription d'une déclaration faite par acte notarié en minute. C'est la déclaration de transmission, préparée par un notaire, sans laquelle l'acheteur recevrait un immeuble d'un vendeur que le registre foncier ne reconnaît pas encore.

Ce que le liquidateur peut préparer avant d'inscrire la maison

La plupart des retards d'une vente par succession ne viennent pas du marché, mais du dossier. Avant de signer un contrat de courtage, le liquidateur gagne à passer en revue trois choses avec le notaire de la succession : ce que le testament dit exactement de ses pouvoirs, si le consentement des héritiers est nécessaire et s'il est acquis, et où en sont la vérification du testament et la déclaration de transmission.

Il est aussi utile de partager avec les héritiers une estimation de la valeur de la maison fondée sur des ventes comparables. Un consentement se donne plus facilement quand chacun comprend le prix visé. En cas de désaccord, notre article sur l'indivision entre héritiers décrit les sorties possibles.

Cet article est de l'information générale. Chaque succession a ses particularités : le notaire chargé du règlement reste la personne à consulter sur les pouvoirs du liquidateur, et un courtier peut vous aider à organiser la mise en marché en fonction de ce calendrier.