Préqualification ou préautorisation hypothécaire : ce que chacune vous permet vraiment

Les deux mots se ressemblent et circulent souvent l'un pour l'autre. Ils ne disent pas la même chose. Une préqualification vous donne un ordre de grandeur en quelques minutes ; une préautorisation engage le prêteur sur un montant et un taux, sous conditions. Dans un marché où les taux viennent de remonter, la différence compte.

La préqualification : un ordre de grandeur

Selon la Banque Nationale, la préqualification donne une estimation approximative de votre capacité d'emprunt en fonction de votre revenu. Elle repose surtout sur ce que vous déclarez : revenu, dettes, mise de fonds envisagée. Elle est utile très tôt, pour savoir dans quelle gamme de prix chercher.

Elle ne vaut pas grand-chose face à un vendeur : rien n'y a été vérifié, et aucun taux n'y est réservé.

La préautorisation : un engagement conditionnel

La préautorisation, aussi appelée préapprobation, va plus loin. La Banque Nationale précise qu'elle tient compte de plusieurs critères, dont la cote de crédit, et qu'elle confirme le montant que la banque accepte de prêter, sous certaines conditions. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada indique que le prêteur vérifie habituellement votre crédit pendant le processus.

Les documents généralement demandés, selon l'ACFC :

• une preuve d'identité et d'emploi, comme un talon de paie récent ;
• pour un travailleur autonome, les avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada des deux dernières années ;
• la preuve des fonds pour la mise de fonds et les frais de clôture, avec des relevés bancaires et de placements récents ;
• la liste de vos autres actifs et de vos dettes : cartes de crédit, prêt auto, marges de crédit, prêts étudiants.

Le taux garanti : 60 à 130 jours

Le grand avantage de la préautorisation est la garantie de taux. Selon l'ACFC, elle dure de 60 à 130 jours selon le prêteur ; la Banque Nationale indique 120 jours pour la sienne. Après la hausse du taux directeur du 28 octobre, un taux réservé avant l'annonce a de la valeur.

Questions à poser au prêteur, recommandées par l'ACFC : combien de temps le taux est garanti, si vous obtenez automatiquement un taux plus bas si les taux baissent, et si la préautorisation peut être prolongée.

Ce qu'aucune des deux ne garantit

L'ACFC est claire : une préapprobation ne garantit pas l'approbation du prêt. Le montant est un maximum, pas un engagement ferme. L'approbation finale dépend aussi de la propriété : sa valeur, l'évaluation faite pour le prêteur et le respect de ses normes. Un changement d'emploi ou une nouvelle dette entre la préautorisation et l'achat peut aussi tout remettre en cause.

C'est pourquoi la promesse d'achat garde une condition de financement, même avec une préautorisation en main. Notre article sur l'évaluation du prêteur inférieure au prix d'achat montre ce qui se passe quand la propriété, et non l'acheteur, bloque le financement.

Laquelle demander, et quand

• Avant de magasiner : une préqualification suffit pour cibler une gamme de prix.
• Avant les visites sérieuses : une préautorisation, pour connaître votre plafond réel et réserver un taux.
• En comparant : l'ACFC recommande de comparer plusieurs prêteurs, leurs taux et modalités pouvant différer. Un courtier hypothécaire peut faire cette comparaison ; demandez-lui avec quels prêteurs il travaille.