Taux fixe 5 ans à 4,09 % à Montréal (23 juillet 2026) : ce que ça change

Le 23 juillet 2026, le taux hypothécaire fixe 5 ans le plus bas offert à Montréal s'affichait à 4,09 %. Un chiffre qui circule beaucoup, mais qui ne dit rien tant qu'on ne le traduit pas en mensualité, en capacité d'emprunt et en seuil de qualification. Pour la grille complète des taux du moment, voyez notre comparatif variable contre fixe. Voici les calculs, en dollars.

Ce que 4,09 % coûte réellement par mois

La bonne unité de mesure n'est pas le pourcentage, c'est la mensualité par tranche de 100 000 $ empruntés. Sur un amortissement de 25 ans, avec la composition semestrielle en usage au Canada :

• 100 000 $ à 4,09 % : environ 530 $ par mois en capital et intérêts
• 300 000 $ : environ 1 591 $ par mois
• 500 000 $ : environ 2 652 $ par mois

Ces montants couvrent uniquement le prêt. Il faut y ajouter les taxes municipales et scolaires, l'assurance habitation, l'énergie et, en copropriété, les charges mensuelles. C'est la somme de ces postes, pas la mensualité seule, qui détermine si un budget tient.

Deux exemples calés sur les prix de juin 2026

Prenons les médianes de la région de Montréal publiées pour juin 2026. Une unifamiliale à 649 000 $ avec 20 % de mise de fonds, soit 129 800 $ comptant, laisse un prêt de 519 200 $ : environ 2 754 $ par mois en capital et intérêts à 4,09 %.

Une copropriété à 435 000 $ avec 10 % de mise de fonds, soit 43 500 $, donne un prêt de base de 391 500 $. À ce niveau de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire : la prime, ajoutée au capital, porte le prêt à environ 403 637 $, soit une mensualité d'environ 2 141 $. À cela s'ajoutent les charges de copropriété, généralement de quelques centaines de dollars par mois, qui pèsent aussi dans le calcul de qualification du prêteur.

Le test de résistance : vous êtes qualifié à 6,09 %

C'est l'angle mort le plus fréquent. La qualification ne se fait pas au taux du contrat, mais au plus élevé de deux seuils : le taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage, ou 5,25 %. Avec un contrat à 4,09 %, le taux de qualification est donc de 6,09 %.

À 6,09 % sur 25 ans, la mensualité théorique par tranche de 100 000 $ grimpe à environ 644 $, contre 530 $ payés réellement. Votre dossier doit tenir le premier chiffre pour que vous ayez le droit de payer le second. C'est un écart de plus de 21 % : concrètement, sur un prêt de 500 000 $, le prêteur teste votre budget avec une mensualité d'environ 3 222 $ alors que vous en verserez 2 652 $. Le coussin est intentionnel : il protège autant le prêteur que l'emprunteur au renouvellement.

Verrouiller maintenant ou attendre le 2 septembre ?

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 15 juillet 2026, sixième maintien consécutif, et la prochaine annonce est prévue le 2 septembre 2026. Beaucoup d'acheteurs en concluent qu'il faut attendre. C'est un faux dilemme : une préapprobation verrouille généralement le taux de 90 à 120 jours, et la plupart des prêteurs vous font profiter d'une baisse survenue entre la préapprobation et la signature. Vous gagnez la protection sans renoncer à l'amélioration.

Un dernier point sur le chiffre lui-même : 4,09 % est un taux plancher de marché, pas une offre universelle. Il vise en général des dossiers assurés ou fortement qualifiés, sur des propriétés standards. Une propriété à revenus, un travailleur autonome, un dossier de crédit imparfait ou une mise de fonds de 20 % et plus sans assurance donnent souvent un taux différent. La seule façon de savoir lequel vous est offert reste de faire évaluer votre dossier.