Le taux fixe 5 ans assuré passe sous 4 % : 3,94 % et ce que le seuil change

Le 23 juillet 2026, nous relevions le 5 ans fixe le plus bas à Montréal à 4,09 %, chiffre sur lequel s'appuie notre guide d'achat du mois d'août. Le fixe 5 ans assuré s'établit désormais à 3,94 %. Ce n'est pas une contradiction, c'est la même trajectoire dix jours plus tard, et elle vient de franchir un seuil que les emprunteurs regardent vraiment.

De 4,09 % le 23 juillet à 3,94 % : une trajectoire datée

Deux chiffres circulent, et il faut les lire dans l'ordre. Le 4,09 % correspond au meilleur taux fixe 5 ans relevé sur le marché montréalais le 23 juillet 2026. Le 3,94 % est le taux fixe 5 ans assuré constaté depuis. Un taux daté n'est pas une vérité permanente : c'est une photographie, et celle-ci a bougé dans le sens de l'emprunteur.

La précision « assuré » compte autant que le chiffre. Un prêt assuré porte une assurance contre le défaut, ce qui allège le risque du prêteur et se traduit par un taux affiché plus bas. Le 3,94 % ne s'applique donc pas mécaniquement à toutes les situations : un dossier non assuré se compare à une autre grille. Retenez le mouvement plus que la décimale.

Pendant ce temps, la Banque du Canada n'a pas bougé. Son taux directeur est resté à 2,25 % le 15 juillet 2026, sixième maintien consécutif, et elle ne se prononcera à nouveau que le 2 septembre 2026. Le fixe et le directeur ont donc évolué séparément, ce qui n'a rien d'anormal : le premier suit le marché obligataire, le second est une décision.

Ce que le passage sous 4 % change sur les médianes du deuxième trimestre

Le seuil des 4 % n'a pas de vertu mathématique particulière, mais il a un effet réel sur les décisions : c'est le repère devant lequel beaucoup d'acheteurs avaient suspendu leur projet. Le franchir change la conversation avant même de changer les mensualités.

Ramené aux prix réels du deuxième trimestre 2026, l'effet se mesure sur deux médianes. Au Québec, la médiane de l'unifamiliale s'établit à 523 250 $, en hausse de 5 % sur un an. Dans la région métropolitaine de Montréal, elle atteint 645 000 $, en hausse de 3 %. Sur des montants de cet ordre, quinze centièmes de point d'écart entre 4,09 % et 3,94 % déplacent la capacité d'emprunt d'un cran, sans la transformer.

La conclusion honnête est celle-ci : ce mouvement de taux ne rattrape pas une hausse de prix de 5 % sur l'unifamiliale québécoise. Il compense une partie de la dégradation d'abordabilité, il ne l'annule pas. Un acheteur qui n'entrait pas dans son budget en juin n'y entre pas davantage aujourd'hui pour la seule raison du taux.

Le variable à 3,45 % : l'écart s'inverse

Le variable 5 ans se situe à 3,45 %, soit 49 centièmes de point sous le fixe assuré. C'est une configuration que les emprunteurs n'avaient plus connue depuis longtemps : pendant la phase de hausse, le variable coûtait plus cher que le fixe, et l'arbitrage se faisait contre lui.

L'écart nominal favorise donc le variable, mais il ne se lit pas seul. Le variable suit le taux directeur, immobile depuis six annonces et dont la prochaine tombe le 2 septembre. Choisir le variable, c'est accepter que le taux de départ soit meilleur en échange d'une exposition à ce qui suivra. Choisir le fixe à 3,94 %, c'est acheter cinq ans de certitude, plus cher de 49 centièmes de point à la signature.

Le préférentiel à 4,45 % rappelle que tout n'a pas baissé

Un troisième taux mérite d'entrer dans le calcul, et il est souvent oublié : le taux préférentiel s'établit à 4,45 %. C'est lui, et non le directeur à 2,25 %, qui sert de base aux marges de crédit hypothécaires et à une partie des produits variables.

L'écart de 220 centièmes de point entre 2,25 % et 4,45 % explique un malentendu fréquent. Un emprunteur qui suit les annonces de la Banque du Canada et constate un taux directeur bas s'étonne de payer beaucoup plus sur sa marge. Les deux taux ne mesurent pas la même chose, et la pause du directeur ne referme pas cet écart.

Ce que la date du 2 septembre implique concrètement

Entre aujourd'hui et le 2 septembre 2026, il ne se passera rien du côté de la Banque du Canada. C'est une information utile : la période qui s'ouvre est une fenêtre sans annonce, donc sans le report de décision qui accompagne habituellement l'approche d'une réunion.

Pour un emprunteur qui vise le fixe, l'arbitrage se simplifie. Une préapprobation obtenue maintenant retient généralement le taux de 90 à 120 jours, ce qui couvre largement l'annonce et les semaines qui la suivent. Si les taux montent, la préapprobation protège. S'ils descendent, la plupart des prêteurs répercutent la baisse avant la signature. Attendre le 2 septembre sans préapprobation, à l'inverse, cumule l'attente et l'exposition au risque de hausse.

Un dernier réflexe, valable quel que soit le taux affiché : faites calculer votre dossier sur les deux scénarios, fixe à 3,94 % et variable à 3,45 %, avec vos montants réels plutôt qu'avec une médiane provinciale. Un écart de 49 centièmes de point ne produit pas le même effet sur un prêt de 300 000 $ que sur un prêt de 550 000 $, et c'est ce calcul-là qui tranche.