Évaluation du prêteur inférieure au prix d'achat : l'écart s'ajoute à votre mise de fonds

Votre promesse d'achat est acceptée, votre pré-approbation est en main, puis le prêteur rappelle : son évaluateur estime la propriété à une valeur inférieure au prix convenu. Notre article sur la clause de financement dans la promesse d’achat explique à quoi sert cette protection. Celui-ci s'attarde sur le calcul : pourquoi l'écart entre le prix et l'évaluation se reporte sur votre mise de fonds, combien cela représente, et ce que vous pouvez faire.

Pourquoi le prêteur fait évaluer la maison que vous achetez

Pour le prêteur, la maison n'est pas d'abord un milieu de vie : c'est la garantie du prêt. S'il devait un jour la reprendre et la revendre, c'est sa valeur réelle qui le rembourserait, pas le prix que vous avez accepté de payer dans un contexte d'offres concurrentes ou de coup de cœur.

La ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui encadre les prêteurs sous réglementation fédérale, demande d'évaluer la valeur d'une propriété selon une approche fondée sur le risque. Elle mentionne les inspections sur place, les évaluations par un tiers et les outils automatisés, et précise que l'évaluateur externe doit être indépendant du processus d'octroi du prêt. Sa conclusion ne dépend donc pas de ce que vous avez offert.

La règle : le prêt se calcule sur la plus faible des deux valeurs

Le prêteur accorde un pourcentage maximal de la valeur de la propriété, c'est le ratio prêt-valeur. En pratique, la valeur qu'il retient est la plus faible entre le prix d'achat et la valeur établie par son évaluateur. Tant que l'évaluation égale ou dépasse le prix, rien ne change. Dès qu'elle sort en dessous, le prêt maximal baisse, alors que le prix que vous devez payer au vendeur, lui, reste le même.

La différence ne disparaît pas : elle doit venir de vous. C'est pourquoi on dit que l'écart d'évaluation s'ajoute à la mise de fonds.

Deux seuils fédéraux encadrent le calcul. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, une mise de fonds inférieure à 20 % du prix exige généralement une assurance prêt hypothécaire, et la mise de fonds minimale est de 5 % jusqu'à 500 000 $. Et depuis le 15 décembre 2024, le plafond de prix des prêts assurés est de 1,5 million de dollars, selon le ministère des Finances.

Exemple construit 1 : un achat avec prêt assuré

Les chiffres suivants sont un exemple construit, pas un cas réel. Ils illustrent la mécanique, sans tenir compte de la prime d'assurance ni des frais.

• Prix d'achat accepté : 500 000 $. Mise de fonds prévue : 5 %, soit 25 000 $. Prêt prévu : 475 000 $, un ratio de 95 %.
• Évaluation du prêteur : 480 000 $. Le ratio de 95 % s'applique désormais à 480 000 $ : le prêt maximal tombe à 456 000 $.
• Le vendeur attend toujours 500 000 $. La mise de fonds nécessaire devient 500 000 $ moins 456 000 $, soit 44 000 $.
• Mise de fonds supplémentaire : 19 000 $, pour un écart d'évaluation de 20 000 $.

Pourquoi 19 000 $ et non 20 000 $ ? Parce que les 5 % que vous auriez versés sur la tranche manquante de 20 000 $ faisaient déjà partie de votre mise de fonds initiale. Si vous gardiez le prêt de 475 000 $ sur une valeur de 480 000 $, le ratio monterait à environ 99 %, ce qu'aucun prêt assuré ne permet.

Exemple construit 2 : un achat avec 20 % de mise de fonds

• Prix d'achat accepté : 600 000 $. Mise de fonds prévue : 20 %, soit 120 000 $. Prêt prévu : 480 000 $, un ratio de 80 %.
• Évaluation du prêteur : 570 000 $. À 80 % de 570 000 $, le prêt maximal sans assurance est de 456 000 $.
• Mise de fonds nécessaire : 600 000 $ moins 456 000 $, soit 144 000 $.
• Mise de fonds supplémentaire : 24 000 $, pour un écart d'évaluation de 30 000 $.

Ici, l'acheteur a une autre option. S'il conserve son prêt de 480 000 $, le ratio sur la valeur évaluée grimpe à environ 84 %. Or la ligne directrice B-20 exige que les prêts des institutions fédérales dont le ratio dépasse 80 % soient assurés. Il devrait donc passer à un prêt assuré, avec une prime d'assurance et les critères qui l'accompagnent, plutôt que de verser 24 000 $ de plus. Votre conseiller hypothécaire peut chiffrer les deux voies.

Les options de l'acheteur quand l'évaluation sort sous le prix

• Renégocier le prix. L'évaluation est un argument, pas une obligation pour le vendeur. Il peut accepter de baisser son prix, de partager l'écart ou de refuser. Votre courtier peut présenter la demande avec les ventes comparables qui l'appuient.
• Combler l'écart. Si vous avez les liquidités, verser la différence garde la transaction intacte. Vérifiez que ces fonds ne sont pas déjà réservés aux droits de mutation, aux frais de notaire et au déménagement.
• Contester l'évaluation. Il est possible de demander au prêteur de réexaminer la valeur en lui soumettant des ventes récentes et comparables qui auraient été ignorées, ou de présenter le dossier à un autre prêteur. Rien ne garantit une révision, et le délai de votre condition continue de courir.
• Invoquer la condition de financement. Selon son libellé, une condition qui vise un montant de prêt ou un ratio précis peut vous permettre de vous retirer si le prêteur n'accorde pas ce prêt. Tout dépend des termes de votre clause et du respect de son délai.

Le dernier point est le plus délicat. Une offre sans condition de financement ne vous laisse pas cette porte de sortie : l'écart reste à votre charge, même si aucun prêteur ne finance le prix complet.

Comment réduire le risque avant même d'offrir

L'évaluation du prêteur arrive après l'acceptation, mais on peut s'y préparer. Comparer le prix demandé aux ventes réelles et récentes du secteur, pour des propriétés semblables, donne une idée de la marge entre votre offre et une valeur défendable. En situation d'offres multiples, c'est souvent là que l'écart se crée : surenchérir au-delà des comparables, c'est accepter d'avance que la différence puisse sortir de votre poche.

Garder une réserve de liquidités au-delà de la mise de fonds minimale, et prévoir une condition de financement dont le délai laisse le temps à l'évaluation, complètent cette prudence. Cet article est de l'information générale : votre prêteur ou conseiller hypothécaire reste la personne à consulter pour votre dossier, et votre courtier pour la rédaction de la condition.