Première année de propriétaire : le calendrier des dépenses après l'acte

Vous avez signé chez le notaire, reçu les clés, et le gros de l'effort financier semble derrière vous. Pourtant, l'année qui suit l'achat apporte sa propre série de sorties d'argent, dont plusieurs arrivent sans prévenir. Notre article sur le coût réel d'une propriété au-delà de l'hypothèque les classe par catégorie, sur une année type. Celui-ci les range dans l'ordre où elles tombent pendant les douze mois qui suivent l'acte, parce que c'est l'ordre, plus que le total, qui met un premier budget en difficulté.

Après l'acte, l'argent continue de sortir

La mise de fonds et les frais payés chez le notaire sont connus à l'avance, documentés et préparés. Ce qui suit l'acte l'est beaucoup moins : des factures qui arrivent des semaines plus tard, des comptes qui suivent le calendrier d'un autre organisme, et des dépenses que seule la première saison dans la maison révèle.

Un premier acheteur qui a tout misé sur la mise de fonds peut ainsi se retrouver, au troisième ou au sixième mois, devant plusieurs sorties rapprochées. La séquence des dépenses jusqu'à la signature est décrite dans notre article sur la séquence des frais de clôture ; ce qui suit prend le relais au lendemain de l'acte.

Le premier mois : s'installer

• le déménagement, avec ses frais de transport, de boîtes et parfois d'entreposage ;
• le changement des serrures, puisque personne ne sait combien de clés de l'ancien propriétaire circulent ;
• la mise en service de l'électricité, du chauffage s'il est distinct, d'Internet et du téléphone, parfois avec des frais d'ouverture ou un dépôt ;
• les premiers achats d'équipement qu'un logement précédent fournissait : tondeuse, pelle, échelle, outils, rideaux, luminaires ;
• le premier versement hypothécaire, à la date et selon la fréquence convenues avec le prêteur, qui peut tomber peu après l'acte.

L'assurance habitation, elle, doit être en vigueur dès la signature : le prêteur l'exige. Selon la formule choisie, la prime se paie en entier au départ ou par mensualités.

Les mois suivants : les factures qui arrivent après coup

La plus connue est la facture de droits de mutation, la « taxe de bienvenue », que la municipalité envoie après la publication de l'acte : ses délais de paiement sont détaillés dans notre article sur la facture de taxe de bienvenue. Dans une copropriété, les frais de copropriété mensuels commencent aussitôt, et le premier état de compte du syndicat peut contenir des éléments à régulariser.

C'est aussi la période où les petites dépenses d'installation s'accumulent : peinture, rangements, ajustements que l'on remet rarement à plus tard une fois les boîtes défaites. Viennent ensuite, à la date fixée par chaque organisme, le premier compte de taxes municipales adressé à votre nom, dont le montant ne suit pas toujours l'évaluation (voir l'étalement de la hausse du rôle), et le compte de taxe scolaire, sur son propre calendrier.

La première saison complète : ce que la maison révèle

Les visites et l'inspection se font à un moment de l'année. La première saison complète dans la maison, souvent le premier hiver, montre le reste : le rendement réel du chauffage, l'étanchéité des fenêtres, le comportement du drainage au dégel, les glaçons qui se forment au bord du toit.

• l'entretien saisonnier : déneigement si l'on ne s'en charge pas soi-même, ramonage d'un foyer, entretien du système de chauffage ou de climatisation ;
• les travaux signalés à l'inspection, que le rapport recommandait de planifier dans l'année et qu'il est tentant de repousser ;
• les imprévus : un chauffe-eau en fin de vie, une infiltration, un appareil qui lâche.

À douze mois : le premier renouvellement

La fin de la première année ramène l'assurance habitation, dont la prime de renouvellement peut différer de celle de départ, et c'est le bon moment pour revoir le budget avec des chiffres réels plutôt qu'estimés : la consommation d'énergie d'une année complète, le montant des comptes de taxes, le coût réel de l'entretien.

Un exemple construit : transformer le calendrier en réserve

Les montants ci-dessous sont un exemple construit pour illustrer la méthode. Ils ne sont pas des moyennes de marché et ne s'appliquent à aucune propriété réelle : chaque ménage remplace chaque ligne par ses propres chiffres.

L'exemple montre surtout le problème de calendrier : 7 000 $ tombent dans les deux premiers mois, avant qu'une réserve mensuelle ait eu le temps de se constituer. La méthode utile consiste donc à garder de côté, au moment de l'achat, ce qui tombera dans les premiers mois, puis à constituer une réserve mensuelle pour le reste de l'année.