Inventaire 5,4 mois RMR Montréal : début de bascule vers un marché équilibré ?

Avril 2026 marque la neuvième hausse mensuelle consécutive des inscriptions actives dans la RMR Montréal : 20 959 propriétés sur le marché, soit +14,9 % sur un an. Au rythme de ventes actuel (4 744 transactions, -7 %), cela représente 5,4 mois d'inventaire. La question qui domine le marché printanier 2026 : à quel moment bascule-t-on en marché équilibré ? Pour le détail spécifique aux condos, voir notre article sur les inscriptions condos +21 %.

Qu'est-ce que "5,4 mois d'inventaire" exactement ?

L'indicateur "mois d'inventaire" mesure le temps qu'il faudrait pour écouler toutes les propriétés actives au rythme de ventes actuel. Calcul : inscriptions actives ÷ ventes mensuelles. En avril : 20 959 ÷ 4 744 = 4,4 mois techniques, mais l'APCIQ utilise une moyenne mobile lissée à 5,4 mois pour neutraliser la saisonnalité.

Les seuils de référence reconnus dans l'industrie : sous 5 mois = marché vendeurs (pouvoir de négociation côté vendeur, multi-offres fréquentes). Entre 6 et 8 mois = marché équilibré (négociation symétrique). Au-dessus de 8 mois = marché acheteurs (concessions vendeur fréquentes, baisses de prix forcées). À 5,4 mois, la RMR reste techniquement en marché vendeurs mais à un cran de la bascule.

9 mois de hausse consécutive : un signal solide

La hausse de 14,9 % des inscriptions n'est pas un événement isolé. C'est la neuvième hausse consécutive de l'offre, ce qui signale un changement structurel et non saisonnier. Trois facteurs alimentent cette accumulation : vendeurs qui anticipaient une baisse rapide des taux et qui ont attendu trop longtemps, fin de blocages psychologiques post-pandémie (certains ménages reportent depuis 2022), et arrivée de propriétés bloquées par des renouvellements hypothécaires devenus pénibles.

Du côté des ventes, la baisse de 7 % reflète la prudence acheteur dans un climat d'incertitude économique (tarifs Trump, BdC en pause, inflation qui remonte). Le rapport offre/demande se desserre, et c'est ce qui pousse mécaniquement les mois d'inventaire à la hausse.

Trajectoire vers 6 mois d'inventaire

Si la tendance se maintient — inscriptions +14,9 % et ventes -7 % — la RMR pourrait franchir le seuil des 6 mois d'inventaire dès l'été 2026. Mais le scénario n'est pas linéaire. Trois variables peuvent accélérer ou freiner la bascule.

Variable 1 — Décision BdC du 10 juin. Une baisse de 25 pb relancerait la pré-approbation et les achats, ralentissant la montée des mois d'inventaire. Un maintien prolongé accentue la tendance actuelle. Probabilité actuelle marché : 30 à 40 % de baisse, mais en érosion si l'IPC d'avril sort à 3 %.

Variable 2 — Saisonnalité. L'été ralentit traditionnellement les nouvelles inscriptions (vendeurs en vacances, marché plus calme). Cela pourrait stabiliser temporairement les mois d'inventaire avant une nouvelle vague à l'automne.

Variable 3 — Taux fixes 5 ans. Une remontée à 5,0 %+ (scénario inflation à 3 %) freinerait davantage la demande, accélérant la bascule. Une baisse vers 4,5 % (scénario BdC qui baisse) relancerait le marché et ralentirait la bascule.

Hétérogénéité par segment de propriété

Le "5,4 mois global" masque des écarts forts entre segments. Les condos basculent rapidement : inscriptions +21 % en avril, prix médian quasi stable à 425 000 $ (+0,2 %), avec probablement 7 à 8 mois d'inventaire estimé sur les condos seuls — déjà en équilibre voire en marché acheteurs sur certains sous-marchés (centre-ville, Vieux-Montréal, secteurs sur-représentés en condos neufs).

Les unifamiliales restent en marché vendeurs serré : médian 645 000 $ (+3,2 %), inventaire estimé 4 à 4,5 mois. Les plex sont les plus tendus : médian 865 000 $ (+3,7 %), inventaire estimé 3 à 4 mois. Conclusion : la bascule globale RMR masque une réalité segmentée — les condos sont déjà au seuil, l'unifamiliale et le plex restent vendeurs.

Implications acheteurs : la fenêtre s'ouvre

Pour un acheteur condo : la fenêtre de négociation est ouverte. Les multi-offres sont rares hors zones primes. Tactiques efficaces : offre 3 à 5 % sous prix demandé sur biens 30+ jours sur le marché, clause inspection complète maintenue, financement non conditionnel si pré-approbation solide.

Pour un acheteur unifamiliale ou plex : la marge de négociation reste plus mince, mais surenchère typique tombée à 0 à 3 % au-dessus du demandé (versus 5 à 10 % en 2024). Pré-approbation 120 jours obligatoire pour rester compétitif sans céder à la surenchère agressive.

Implications vendeurs : fenêtre qui se referme lentement

Pour un vendeur condo : sortir maintenant avec exécution propre vaut mieux qu'attendre. L'automne 2026 risque d'apporter plus d'offre et moins d'urgence acheteur. Prix réaliste + photos pro + marketing serré sont obligatoires.

Pour un vendeur unifamiliale ou plex : encore en marché vendeurs, mais la surenchère facile est terminée. Positionnement au juste prix (3 à 5 comparables Centris du quartier), exécution professionnelle, et acceptation que la négociation finale puisse atterrir au prix demandé plutôt qu'au-dessus.

Hamza Taleb, courtier OACIQ chez RE/MAX (438 877-8525), suit l'évolution mensuelle de l'inventaire par sous-marché et adapte la stratégie d'achat ou de vente à la dynamique de chaque type de propriété.

Conclusion : RMR en transition, mais segments désynchronisés

Avec 5,4 mois d'inventaire et 9 mois consécutifs de hausse, la RMR Montréal est en transition vers un marché équilibré, possiblement franchi cet été. Mais le mot d'ordre est la segmentation : les condos sont déjà presque là, l'unifamiliale et le plex restent vendeurs. La stratégie doit s'adapter au sous-marché, pas au chiffre global.