De 50 % à 20 % en quatre mois : la part des ventes au-dessus du prix demandé

En mars 2026, une unifamiliale sur deux se vendait à 5 % ou plus au-dessus du prix demandé dans la région métropolitaine de Québec. En juillet, une sur cinq. Sur la même période, le prix médian du segment a monté de 1 %. Ces deux phrases décrivent le même marché et ne se contredisent pas : elles ne mesurent tout simplement pas la même grandeur. Sur le versant vendeur du même sujet, voyez notre analyse de la réduction de prix affiché comme signal avancé.

Un niveau et une distribution

Un prix médian retient un seul point : celui du milieu, une fois les transactions du mois classées. C'est une mesure de niveau, et elle ne dit rien de la façon dont les autres transactions se répartissent autour de ce point.

La part des ventes conclues au-dessus du prix demandé mesure autre chose : la fréquence des situations où plusieurs acheteurs se sont disputé le même bien. C'est une mesure de forme, pas de niveau. Elle décrit la queue haute de la distribution, celle où le prix payé dépasse le prix affiché. Un marché peut conserver son niveau et perdre sa queue haute, et c'est exactement ce que la RMR de Québec a fait entre mars et juillet 2026.

Pourquoi la part se retourne avant la médiane

L'asymétrie est arithmétique. Retirer les transactions les plus hautes d'une distribution déplace peu le point médian, parce que ce point se calcule par rang et non par montant. Une vente qui se conclut à 8 % au-dessus du prix demandé pèse, dans le calcul de la médiane, exactement autant qu'une vente conclue au prix demandé : une unité de rang. Sa disparition ne coûte donc à la médiane que le déplacement d'un cran, alors qu'elle coûte à la part en dépassement un point entier de pourcentage.

Il en résulte une hiérarchie de sensibilité. La part réagit vite et fort, la médiane lentement et faiblement. Quand la compétition entre acheteurs se raréfie, la part le dit d'abord ; la médiane ne suivra que si le mouvement se prolonge assez pour vider aussi le centre de la distribution. Chercher le retournement dans la médiane, c'est le chercher dans l'indicateur qui le montrera en dernier.

Les chiffres de juillet 2026 dans la RMR de Québec

Le communiqué de l'APCIQ du 6 août 2026 permet de poser les quatre grandeurs côte à côte. La part des unifamiliales vendues à 5 % ou plus au-dessus du prix demandé est de 20 % en juillet 2026, contre 50 % en mars. Le prix médian de l'unifamiliale s'établit à 460 000 dollars, en hausse de 1 % sur un an. Le délai de vente est de 26 jours, stable. Et le nombre d'inscriptions en vigueur atteint 1 993, en hausse de 24 %.

Trois indicateurs sur quatre sont à peu près immobiles. Le quatrième a été divisé par deux et demi en quatre mois. Un vendeur qui ne suit que les trois premiers conclura que rien n'a changé dans sa région, alors que la probabilité qu'il obtienne plus que son prix affiché vient de passer d'une chance sur deux à une chance sur cinq.

Rapide ne veut plus dire disputé

Le délai stable à 26 jours mérite une lecture propre, parce qu'il est le plus susceptible d'induire en erreur. Vingt-six jours reste rapide. Mais vitesse et intensité de compétition sont deux choses distinctes : une propriété correctement évaluée trouve preneur vite dans un marché où l'offre reste rare, sans qu'aucun deuxième acheteur n'ait eu à surenchérir pour l'emporter.

C'est le régime décrit par ces chiffres : les biens partent toujours vite, mais à leur prix plutôt qu'au-dessus. La hausse de 24 % des inscriptions en vigueur fournit le mécanisme le plus simple. Plus d'options simultanées pour un même acheteur, c'est moins de fois où deux acheteurs convergent sur le même bien la même semaine. À noter que ce niveau demeure bas en valeur absolue, soit la moitié de la moyenne historique de la région, ce qui explique que le délai n'ait pas bougé.

Ce que cela change à la stratégie de prix d'un vendeur

La stratégie qui consiste à afficher volontairement sous la valeur estimée pour provoquer une compétition repose entièrement sur la fréquence des dépassements. À 50 %, c'était un pari raisonnable. À 20 %, c'est un pari à une chance sur cinq dont le coût d'échec est direct : la propriété se vend au prix affiché, c'est-à-dire sous sa valeur.

Le prix affiché redevient donc un prix de référence à défendre plutôt qu'un point de départ dont on attend le dépassement. Concrètement, cela veut dire l'établir sur des ventes comparables récentes du secteur précis, l'assumer, et prévoir la négociation à la baisse plutôt que la surenchère à la hausse. Le mouvement inverse, sur le versant du stock invendu, se lit dans les réductions de prix affiché, qui apparaissent avant même que la transaction n'ait lieu.

La mesure à demander à son courtier

Cette part se calcule au niveau du secteur, pas seulement de la région métropolitaine. La bonne question à poser tient en une phrase : sur les ventes des quatre-vingt-dix derniers jours dans mon secteur et pour mon type de propriété, quelle proportion s'est conclue au-dessus du prix demandé, et de combien ? Deux nombres suffisent, une fréquence et une amplitude moyenne.

C'est une mesure locale, immédiatement actionnable, et bien plus proche de la décision à prendre qu'une médiane régionale. Elle a aussi l'avantage de se vérifier : chaque transaction comparable porte son prix affiché et son prix vendu, donc l'écart entre les deux.