Moins 13,1 % ou moins 2 % : deux chiffres pour le même mois d'août

L'APCIQ a publié le 4 septembre 2026 les données du mois d'août. La région métropolitaine de Montréal enregistre 2 853 ventes. Le même mois est décrit de deux façons : un recul de 13,1 % sur un an, et un recul de 2 % désaisonnalisé par rapport à juillet. Ces deux chiffres portent sur les mêmes 2 853 transactions. Pour la lecture d'un segment en particulier, voyez notre analyse de la copropriété montréalaise.

Un seul mois, deux points de comparaison

Un pourcentage de variation n'est jamais une propriété du mois qu'il décrit. C'est le rapport entre ce mois et un autre. Changez l'autre, le pourcentage change, sans qu'une seule transaction n'ait bougé. C'est toute l'explication de l'écart entre 13,1 et 2, et il n'y en a pas d'autre.

Le premier chiffre compare août 2026 à août 2025. Le second compare août 2026 à juillet 2026, après un traitement statistique que nous détaillons plus bas. Aucun des deux n'est plus juste que l'autre. Ils répondent à deux questions distinctes, et l'erreur courante consiste à prendre la réponse de l'une pour celle de l'autre.

Ce que mesure le recul de 13,1 %

La comparaison sur douze mois répond à une question de niveau : où en sommes-nous par rapport à l'an dernier à pareille date. Elle a un avantage structurel qu'il faut nommer, parce qu'il explique pourquoi elle est la mesure la plus citée. En comparant août à août, elle met en regard deux mois qui occupent la même position dans l'année, avec le même profil de vacances, la même dynamique de rentrée, les mêmes habitudes de mise en marché. L'effet de saison s'annule de lui-même, sans aucun traitement.

Son inconvénient est le miroir de cet avantage. Elle est lente. Un an sépare les deux points, et tout ce qui s'est produit dans l'intervalle est écrasé dans un chiffre unique. Un marché qui aurait fortement reculé en début de période puis se serait stabilisé depuis produit exactement la même variation annuelle qu'un marché qui glisserait régulièrement. Les deux situations n'appellent pourtant pas la même décision.

Ce que mesure le recul de 2 % désaisonnalisé

La comparaison d'un mois au précédent répond à une question de mouvement : est-ce que cela s'accélère ou est-ce que cela ralentit, maintenant. C'est la mesure la plus fraîche dont on dispose, et c'est ce qui en fait la valeur.

Elle est aussi inutilisable brute. Comparer directement le nombre de ventes d'août à celui de juillet reviendrait à mélanger deux choses : ce qui a changé dans le marché, et ce qui change chaque année entre ces deux mois quoi qu'il arrive. C'est précisément ce que la désaisonnalisation vient corriger.

Ce que la désaisonnalisation corrige

L'activité immobilière suit un rythme récurrent au fil de l'année. Ce rythme n'est pas une opinion, il se retrouve dans les séries d'une année sur l'autre. Le traitement statistique consiste à estimer ce profil régulier à partir de l'historique, puis à le retirer de la série observée. Ce qui reste est ce qui ne s'explique pas par la position du mois dans le calendrier.

L'objectif est de rendre deux mois consécutifs comparables entre eux, ce qu'ils ne sont pas naturellement. C'est une opération légitime et utile. Nous ne chiffrons pas ici l'ampleur du facteur saisonnier appliqué à août : ce facteur relève de la méthode de l'organisme qui publie la série, et l'inventer donnerait une fausse précision à une explication qui n'en a pas besoin.

Ce qu'elle ne corrige pas

C'est le point où l'usage dérape le plus souvent. La désaisonnalisation retire un effet de calendrier, et rien d'autre. Elle ne corrige ni le niveau des taux, ni la capacité d'emprunt des ménages, ni le volume d'inscriptions disponibles, ni le contexte économique général. Un recul désaisonnalisé de 2 % reste un recul de 2 % attribuable au marché lui-même : le traitement ne l'a pas fabriqué, il l'a isolé.

Deux limites méritent aussi d'être connues. La première : une donnée désaisonnalisée n'est pas une donnée observée. C'est une donnée traitée, dont le résultat dépend d'un profil estimé, lui-même susceptible d'être révisé quand la série s'allonge. La seconde : sur un seul mois, l'amplitude reste faible et la marge d'interprétation est large. Une variation mensuelle prend son sens dans une suite de variations mensuelles, pas isolée.

Lequel utiliser, selon la décision à prendre

Un vendeur qui fixe un prix compare son bien à ce qui s'est vendu récemment dans son secteur. Sa question porte sur le niveau, et la comparaison annuelle lui donne le bon repère : le marché absorbe nettement moins de transactions qu'un an plus tôt, et cela pèse sur le temps qu'il faudra pour trouver un acheteur.

Un acheteur qui se demande s'il a intérêt à attendre pose une question de mouvement. C'est la série mensuelle désaisonnalisée qui l'informe, et un recul de 2 % ne décrit ni une chute ni un retournement : c'est un marché qui continue de glisser légèrement. Les deux chiffres cohabitent sans se contredire. Un niveau nettement plus bas qu'il y a un an, et un mouvement mensuel de faible amplitude, décrivent exactement le même mois d'août.