Vente en bloc au centre-ville : le comparable que vous n'avez pas choisi

La Presse rapportait le 27 août 2026 que le centre-ville de Montréal a connu cet été deux importantes transactions dans lesquelles des centaines de copropriétés ont été rachetées à prix cassés, alors que le nombre d'unités invendues atteint des sommets. Pour un propriétaire du même immeuble qui n'a rien vendu, l'événement n'est pas une nouvelle lointaine : il vient de modifier son dossier. Sur l'état du segment sur l'île, voyez notre article sur l'équilibre du marché de la copropriété.

Une vente en bloc laisse la même trace qu'une vente ordinaire

Un rachat groupé n'est pas une opération parallèle qui se déroulerait à côté du marché. Chaque unité change de mains, chaque transfert s'inscrit, et chaque inscription porte un prix. Ces prix entrent dans les mêmes registres que ceux des ventes individuelles, et ils en ressortiront de la même façon.

C'est là que se joue la conséquence pour le voisin. Lorsqu'un évaluateur, un prêteur ou le courtier d'un futur acheteur cherchera les comparables de votre unité, il partira des ventes récentes du même immeuble, parce que ce sont les plus proches par construction : même adresse, même bâtiment, même syndicat. Les ventes issues du bloc seront les premières à sortir. Vous héritez ainsi d'un point de comparaison que vous n'avez ni négocié ni accepté.

Pourquoi ce prix ne mesure pas la valeur de votre unité

Un acheteur en bloc et un acheteur individuel n'apportent pas la même chose au vendeur. Le premier apporte du volume, une exécution rapide, une seule négociation pour de nombreuses unités et une quasi-certitude de conclusion, sans financement à obtenir logement par logement ni conditions d'inspection multipliées. Ces avantages ont une valeur pour le vendeur, et ils se paient en rabais.

Le rabais de volume rémunère donc des services que l'acheteur individuel ne rend pas. Il ne dit rien de ce que vaut une unité vendue seule, à un particulier, dans des conditions normales. Confondre les deux revient à comparer un prix de gros et un prix de détail comme s'il s'agissait du même prix. La distinction est banale dans le commerce, et elle se perd curieusement quand il s'agit d'immobilier.

Ce qu'un vendeur oppose concrètement à une offre basse

La règle d'or d'une analyse comparative est que les ventes retenues doivent avoir été conclues dans des conditions normales de marché. Une transaction groupée ne l'est pas, et il existe donc un argument technique pour l'écarter de l'échantillon ou pour l'ajuster. Encore faut-il le formuler.

Trois gestes suffisent. Identifier la transaction et établir son caractère groupé, ce qui se documente. Demander explicitement qu'elle soit exclue de l'analyse, ou ajustée pour tenir compte du volume. Et fournir en remplacement des comparables issus de ventes unitaires, dans le secteur, sur une fenêtre récente. Refuser une offre basse sans expliquer pourquoi le comparable ne tient pas laisse croire à une posture de vendeur ; nommer le défaut de l'échantillon déplace la discussion sur les faits, où elle se gagne ou se perd honnêtement.

Le moment de la mise en marché

La question du calendrier se tranche sur la contrainte du vendeur, jamais sur un pronostic de marché. Un propriétaire sans échéance peut choisir de ne pas mettre en marché pendant la période où la transaction groupée est la plus fraîche, donc la plus saillante dans une recherche de comparables récents.

Il faut cependant être lucide sur ce que cette attente achète. L'inscription ne s'efface pas : elle vieillit, et son poids relatif diminue à mesure que des ventes unitaires viennent s'ajouter au même immeuble. Attendre ne supprime donc pas le comparable, cela dilue sa place dans l'échantillon. Un propriétaire contraint par un déménagement ou une succession a, lui, intérêt à vendre maintenant avec un dossier documenté plutôt qu'à retarder pour une amélioration qui n'est ni garantie ni rapide.

Ce que l'acheteur d'une unité dans cet immeuble doit vérifier

Premier point, sans ambiguïté : un acheteur individuel ne peut pas espérer obtenir le prix consenti à l'acheteur en bloc, puisqu'il n'apporte pas ce que celui-ci apportait. Arriver à la négociation avec ce chiffre en tête conduit à une impasse.

Deux vérifications méritent en revanche d'être faites avant l'offre. La première porte sur la gouvernance : lorsqu'un même propriétaire détient une part importante des unités, l'équilibre des voix en assemblée du syndicat s'en trouve modifié, et cela vaut la peine d'être mesuré plutôt que supposé. La seconde porte sur le financement : une proportion élevée de logements loués dans un immeuble peut restreindre les conditions offertes par certains prêteurs. Ces deux points se posent à un courtier hypothécaire et au syndicat avant de déposer une offre, pas après.

Ce que cet article ne prétend pas dire

Les faits repris ici viennent du reportage de La Presse du 27 août 2026 : deux importantes transactions cet été au centre-ville, des centaines de copropriétés rachetées à prix cassés, un nombre d'unités invendues au sommet. Ni le nombre exact d'unités, ni les prix, ni l'ampleur des rabais, ni l'identité des immeubles ou des acheteurs ne sont repris ici, faute d'avoir pu les vérifier à la source.

Le mécanisme décrit, lui, ne dépend d'aucun de ces chiffres : il tient à ce qu'une vente groupée s'inscrit comme une vente ordinaire alors qu'elle ne s'est pas négociée comme une vente ordinaire. Ce qu'il faut retenir tient donc en une phrase. Si votre immeuble a fait l'objet d'une transaction de ce type, demandez à votre courtier la liste des comparables qu'il compte utiliser, et vérifiez lesquels en proviennent, avant de fixer quoi que ce soit.