RMR de Montréal, septembre 2026 : la copropriété à 65 jours, prix stables

Votre copropriété est affichée depuis six semaines et les visites se font rares, ou vous en visitez une et vous vous demandez quelle marge vous avez. Les statistiques de septembre 2026 de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal répondent en partie : le prix médian n'a pas bougé, mais le délai de vente d'une copropriété s'est allongé de 17 jours en un an. Cet article explique pourquoi l'ajustement passe par le délai avant de passer par le prix, et pourquoi la copropriété en absorbe l'essentiel.

Septembre 2026 dans la RMR de Montréal : les chiffres

Selon les statistiques mensuelles de l'APCIQ publiées au début d'octobre, la RMR a enregistré 3 082 ventes en septembre, contre 3 486 un an plus tôt, soit une baisse de 12 %. Le recul touche les trois catégories :

• unifamiliales : 1 649 ventes (−9 %), prix médian de 635 000 $ (0 %), délai de vente de 41 jours (+1 jour) ;
• copropriétés : 1 081 ventes (−14 %), prix médian de 430 000 $ (0 %), délai de vente de 65 jours (+17 jours) ;
• plex : 350 ventes (−16 %), prix médian de 861 000 $ (+3 %).

Du côté de l'offre, les inscriptions en vigueur atteignent 21 793, en hausse de 20 %. L'APCIQ précise qu'il s'agit d'un 14e mois consécutif de hausse et que l'inventaire dépasse de 18 % sa moyenne des 10 dernières années. Les nouvelles inscriptions du mois s'élèvent à 7 494, en hausse de 7 %.

Moins de ventes, plus de stock, et des prix qui ne bougent pas

Au rythme de septembre, les 21 793 inscriptions en vigueur représentent environ 7,1 mois de ventes. C'est un calcul simple (inscriptions divisées par les ventes du mois), qui donne un ordre de grandeur et ne remplace pas l'indicateur officiel de l'APCIQ. Il suffit pourtant à voir que les acheteurs ont du choix.

Malgré ce choix, les prix médians de l'unifamiliale et de la copropriété sont identiques à ceux de septembre 2025. L'APCIQ résume la situation en écrivant que l'inventaire plus élevé « atténue la pression sur les prix ». Atténuer n'est pas renverser : la pression haussière disparaît, mais les prix ne baissent pas pour autant.

Pourquoi l'ajustement passe d'abord par le délai

Un vendeur fixe un prix d'affichage en regardant les ventes des derniers mois. Quand les acheteurs se font moins nombreux, il ne baisse pas son prix le lendemain : il attend des visites, puis une offre. Le marché ne se corrige donc pas d'abord par le prix, mais par le temps que met chaque propriété à trouver preneur.

Le prix médian, lui, ne mesure que les propriétés vendues. Celles qui se vendent le font à des prix proches de ceux de l'an dernier, et celles qui ne trouvent pas preneur restent dans l'inventaire sans peser sur la médiane. C'est pourquoi un marché peut ralentir nettement tout en affichant des prix stables. Le délai de vente est le premier indicateur à bouger, et le prix suit, ou ne suit pas, selon que les vendeurs finissent par ajuster.

Pourquoi la copropriété absorbe l'essentiel du ralentissement

Le délai de vente d'une unifamiliale passe de 40 à 41 jours. Celui d'une copropriété passe de 48 à 65 jours, soit une hausse d'environ 35 %. Les ventes de copropriétés reculent aussi davantage (−14 %) que celles des unifamiliales (−9 %).

Une explication tient à la nature du produit. Dans un même secteur, et souvent dans un même immeuble, plusieurs copropriétés comparables sont à vendre en même temps. L'acheteur peut les comparer, attendre ou passer à la suivante. Une maison unifamiliale est plus difficile à remplacer par une autre, ce qui laisse moins de temps à l'acheteur pour hésiter. Quand l'offre monte dans tout le marché, c'est là où les biens sont les plus interchangeables que la concurrence entre vendeurs se fait sentir le plus.

Pour le vendeur d'une copropriété : portage et prix d'affichage

Chaque jour supplémentaire sur le marché a un coût : intérêts hypothécaires, frais de copropriété, taxes, assurance et énergie continuent de courir. Le calcul détaillé de ce coût de portage figure dans notre article sur ce que coûtent les jours de plus pour vendre une copropriété. Il s'applique tel quel à un délai de 65 jours.

Le prix d'affichage, lui, devrait se fonder sur les copropriétés comparables vendues récemment, et non sur celles qui sont encore affichées. Un prix aligné sur des inscriptions qui ne se vendent pas place la propriété dans la partie de l'inventaire qui attend.

Pour l'acheteur : la marge de négociation se lit au délai

Le prix médian stable ne dit pas qu'il n'y a rien à négocier. Ce qui renseigne l'acheteur, c'est le nombre de jours qu'une copropriété précise a déjà passés sur le marché, comparé au délai médian de 65 jours de la RMR et aux ventes comparables de son secteur. Une propriété affichée depuis bien plus longtemps que la médiane a un vendeur qui supporte un coût de portage croissant. Une propriété qui vient d'arriver sur le marché, bien située et bien évaluée, peut encore se vendre rapidement. La lecture se fait propriété par propriété, avec l'historique de l'inscription.