55 jours pour vendre une copropriété : ce que neuf jours de plus coûtent au vendeur

Un délai de vente est presque toujours présenté comme un indicateur de température du marché. C'est aussi, et plus concrètement, une facture. Tant qu'une propriété n'est pas vendue, son propriétaire continue de payer pour elle, chaque jour. Convertir un délai en dollars est la seule façon de comparer une attente à une concession de prix, parce que cela met les deux dans la même unité. Pour l'état du segment en juillet, voyez notre analyse de la copropriété montréalaise en juillet 2026.

Neuf jours, et le segment qui s'allonge le plus

Le communiqué de l'APCIQ du 6 août 2026 donne les trois délais de la région métropolitaine de Montréal pour juillet 2026. L'unifamiliale se vend en 38 jours, trois de plus qu'un an auparavant. Le plex se vend en 46 jours, huit de moins. La copropriété se vend en 55 jours, neuf de plus.

La copropriété est donc à la fois le segment le plus lent en niveau et celui qui s'allonge le plus en variation. Elle est aussi celui dont l'offre progresse le plus vite : l'inventaire de copropriétés augmente de 20 % sur un an, contre 14 % pour les plex et 13 % pour les unifamiliales. Le lien est direct : plus d'options simultanées pour un même acheteur, c'est plus de temps avant que chaque vendeur rencontre le sien.

Ce qui continue de courir pendant la mise en marché

Six postes composent le coût de portage d'une copropriété en vente. Les intérêts hypothécaires, qui représentent la part dominante tant que le solde du prêt est élevé. Les charges de copropriété, prélevées mensuellement quel que soit le statut du bien. Les taxes municipales et scolaires. L'assurance habitation. L'électricité et le chauffage minimal, nécessaires pour maintenir la propriété présentable et hors gel. Et, le cas échéant, une contribution spéciale votée par le syndicat pendant la période.

Ces six postes ne réagissent ni au nombre de visites ni à l'état de la négociation. Ils s'accumulent au même rythme le premier jour et le cinquante-cinquième. C'est cette insensibilité qui les rend calculables à l'avance, donc utilisables dans une décision.

Le calcul, sur une hypothèse de travail

Prenons une hypothèse volontairement ronde, choisie pour illustrer la méthode et non pour représenter une médiane publiée. Un solde hypothécaire de 250 000 dollars à 4,5 % produit environ 11 250 dollars d'intérêts sur douze mois. Des charges de copropriété de 350 dollars par mois font 4 200 dollars. Des taxes municipales et scolaires de 3 000 dollars, une assurance de 600 dollars et 900 dollars d'électricité complètent le tableau. Le total annuel atteint 19 950 dollars, soit environ 55 dollars par jour.

Sur 55 jours de mise en marché, cela représente près de 3 000 dollars. Les neuf jours supplémentaires par rapport à l'an dernier valent, à eux seuls, un peu moins de 500 dollars. Chacun devra refaire ce calcul avec ses propres nombres, et l'ordre de grandeur variera fortement selon le solde du prêt : c'est le poste hypothécaire qui commande le résultat, et un solde faible change complètement la conclusion.

Comparer une attente à une concession

L'intérêt de ce chiffre apparaît au moment d'une offre jugée trop basse. Refuser une offre inférieure de 5 000 dollars au prix affiché n'est pas un choix entre 5 000 dollars et rien. C'est un choix entre 5 000 dollars aujourd'hui et 5 000 dollars plus tard, moins le coût de porter la propriété pendant l'intervalle.

Avec un coût de portage de 55 dollars par jour, ces 5 000 dollars valent environ 90 jours d'attente. La question devient donc vérifiable plutôt qu'affective : une offre supérieure a-t-elle une chance raisonnable d'arriver dans les trois prochains mois, sachant que le délai médian du segment est de 55 jours et que l'inventaire progresse de 20 % ? Le calcul ne répond pas à cette question. Il la pose correctement, ce qui est déjà beaucoup.

Le piège de la double propriété

Le calcul change d'échelle pour un vendeur qui a déjà acheté. Il ne porte alors plus une propriété mais deux, et le coût quotidien s'additionne au lieu de se substituer. Dans cette configuration, un allongement de neuf jours du délai moyen du segment n'est plus une nuance statistique : c'est une ligne budgétaire qui double.

C'est aussi la situation où l'arbitrage penche le plus nettement vers l'acceptation d'une offre correcte plutôt que vers l'attente d'une offre idéale. Un vendeur sans contrainte de calendrier peut se permettre de tenir. Un vendeur qui paie deux fois par jour n'a pas la même fonction de coût, et il devrait le savoir avant de refuser, pas après.

Ce que ce calcul ne dit pas

Le coût de portage est un plancher, pas une évaluation complète. Il ignore deux effets qui jouent dans le même sens. Le premier est la dépréciation d'une inscription qui vieillit : une propriété affichée depuis longtemps attire des offres plus basses, indépendamment de sa valeur. Le second est le coût d'opportunité du capital immobilisé dans l'avoir propre, qui ne rapporte rien pendant l'attente.

Les deux poussent dans la direction de la décision plutôt que de l'attente, ce qui veut dire qu'un coût de portage calculé comme ci-dessus sous-estime le vrai prix du temps. C'est une raison de le calculer quand même : un plancher chiffré vaut mieux qu'une intuition, et il suffit le plus souvent à trancher.