La question revient à chaque rencontre vendeur : « Avec ma maison à 650 000 $, qu’est-ce qu’il me restera vraiment dans les poches ? » En 2026 au Québec, sept postes de dépenses rognent le prix affiché. Notre article sur les frais de notaire vente détaille un de ces postes ; ici, on couvre les sept et on calcule le bénéfice net réel.
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Parler à un courtier →1. Les 7 postes qui réduisent le prix de vente
- Commission de courtier — 4 à 5 % du prix, taxes comprises (TPS+TVQ).
- Frais de notaire vendeur — 1 000 à 1 500 $ (radiation hypothèques, quittance, certificats).
- Remboursement du solde hypothécaire — capital restant + pénalité si terme non échu.
- Pénalité de remboursement anticipé — 3 mois d’intérêts ou IRD selon contrat.
- Ajustement taxes municipales et scolaires — au prorata jusqu’à la signature.
- Certificat de localisation — 600 à 1 200 $ si le précédent a plus de 10 ans.
- Impôt sur gain en capital — 0 $ si résidence principale chaque année, sinon 50 % du gain imposé au taux marginal.
Les droits de mutation (taxe de bienvenue) ne concernent pas le vendeur : ils sont payés par l’acheteur à la municipalité après l’inscription au registre foncier.
2. Exemple chiffré — unifamiliale Montréal 652 250 $
Médiane unifamiliale Montréal mars 2026 selon APCIQ (+6,9 % sur 12 mois). Hypothèses : solde hypothécaire 280 000 $, terme variable (pas de pénalité IRD), résidence principale depuis 12 ans.
| Prix de vente accepté | +652 250 $ |
| Commission courtier 4,5 % + TPS/TVQ | −33 752 $ |
| Frais notaire vendeur | −1 200 $ |
| Remboursement hypothèque | −280 000 $ |
| Pénalité remboursement anticipé (3 mois intérêts) | −3 100 $ |
| Ajustement taxes municipales | −1 800 $ |
| Certificat de localisation (10 ans+) | −900 $ |
| Impôt gain en capital (résidence principale — exonéré) | 0 $ |
| Bénéfice net en banque | 331 498 $ |
Le vendeur reçoit donc ~331 500 $ nets sur les 652 250 $ affichés — soit 50,8 % du prix. Le reste paie les services et les dettes liées à la propriété.
3. Variantes selon votre situation
- Hypothèque payée intégralement : ajoutez ~280 000 $ — bénéfice net ~611 500 $.
- Pénalité IRD (hypothèque taux fixe non échue) : 8 000 à 15 000 $ supplémentaires selon le solde et le différentiel de taux.
- Vente sans courtier (DuProprio, etc.) : ~33 750 $ économisés en commission, mais 92 % des ventes sans courtier au QC se vendent sous la médiane (étude APCIQ 2024).
- Maison louée partiellement (plex 50/50) : la portion locative est imposée sur 50 % du gain en capital. Voir notre guide gain en capital immobilier QC 2026.
- Vente d’un chalet ou résidence secondaire : 50 % du gain imposable au taux marginal, pas d’exemption résidence principale.
4. Comment maximiser le bénéfice net — 5 leviers
- Négocier la commission — 4 % au lieu de 5 % sur 652 250 $ représente 6 500 $ de plus dans votre poche.
- Vendre en fin de terme hypothécaire — aucune pénalité IRD, économie 8 000 à 15 000 $.
- Conserver le certificat de localisation à jour — refait tous les 10 ans, évite l’urgence avant signature.
- Vendre au printemps (mars-juin) — APCIQ confirme +3 à 5 % de prix médian vs hiver.
- Estimation pré-mise en marché professionnelle — sur-évaluer = 30+ jours sur le marché et baisses de prix successives.
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