Offre d'achat en second rang : comment fonctionne une offre de secours

La maison que vous vouliez est passée à un autre acheteur : sa promesse a été acceptée, la vôtre non. Notre article sur l'offre d'achat rejetée et les prochaines étapes décrit les options qui s'offrent alors. L'une d'elles mérite un article à part : se placer en second rang. Une promesse acceptée n'est pas encore une vente ; tant que ses conditions ne sont pas levées, elle peut tomber. L'offre de secours sert à être le prochain acheteur si cela se produit, sans que le vendeur s'engage deux fois.

Une promesse qui attend son tour

Une offre de secours est une promesse d'achat ordinaire par sa forme : un prix, des conditions, des délais, une date de signature de l'acte. Ce qui la distingue est une condition supplémentaire : elle ne prend effet que si la promesse déjà acceptée par le vendeur prend fin. Tant que la première tient, la seconde reste en attente, sans produire d'obligation de vendre ni d'acheter.

Pour le vendeur, c'est une assurance contre l'échec de la première transaction : si l'acheteur principal n'obtient pas son financement ou se retire après l'inspection, un autre acheteur est déjà là, avec un prix et des conditions connus. Pour l'acheteur en second rang, c'est une place dans la file, sans garantie d'arriver au bout.

La condition qui la fait vivre : la fin de la première promesse

Tout repose sur une phrase : l'offre de secours devient effective si la première promesse prend fin. Il faut donc dire précisément ce que « prendre fin » veut dire. Les cas habituels sont ceux où une condition de la première promesse n'est pas remplie et où son acheteur s'en retire, où les parties y mettent fin d'un commun accord, ou encore où elle devient caduque faute d'avoir été réalisée dans ses délais.

La rédaction doit aussi préciser comment l'acheteur en second rang apprend que son tour est venu : par un avis écrit du vendeur, transmis par les courtiers, idéalement accompagné de la preuve que la première promesse a bien pris fin. C'est la réception de cet avis qui fait basculer l'offre de secours au premier rang, et c'est à partir d'elle que le reste se compte.

Pourquoi le vendeur ne peut pas accepter deux promesses fermes

Une promesse d'achat acceptée engage le vendeur à vendre. S'il acceptait une seconde promesse sans condition sur la même propriété, il s'engagerait envers deux acheteurs pour un seul immeuble, et l'un des deux aurait nécessairement un recours contre lui. La condition liée à la fin de la première promesse est précisément ce qui évite cette double vente.

C'est aussi pourquoi l'offre de secours doit être rédigée avec soin par les courtiers des deux côtés. Une condition mal formulée, ou un avis envoyé avant que la première promesse soit réellement terminée, peut recréer exactement le risque qu'elle devait écarter.

Les délais de l'acheteur en second rang : quand ils commencent

Une offre de secours contient, comme toute promesse, des délais pour l'inspection, le financement et les autres conditions. Le piège est de les faire courir à partir de la signature. L'acheteur en second rang peut attendre plusieurs semaines que la première transaction se décide ; si ses délais couraient pendant ce temps, ils pourraient expirer avant même qu'il ait eu accès à la propriété.

La rédaction cohérente fait commencer ces délais au moment où l'offre de secours devient la promesse principale, c'est-à-dire à la réception de l'avis du vendeur. La date de signature de l'acte se fixe elle aussi par rapport à ce moment, et non à une date du calendrier choisie au départ.

Plusieurs offres de secours : l'ordre, et ce qu'il garantit

Un vendeur peut recevoir plus d'une offre de secours. Il doit alors leur donner un ordre, deuxième, troisième, et la condition de chacune dépend de la fin de toutes celles qui la précèdent. Cet ordre est fixé à l'acceptation ; il ne se renégocie pas après coup au gré des propositions.

Être en second rang ne garantit ni le prix ni l'issue. Le prix est celui de votre promesse, qui peut être différent de celui de la première ; si la première tient, vous n'achetez pas. Votre rang dit seulement qui sera appelé, et dans quel ordre, si celles qui vous précèdent tombent.

Pour l'acheteur de secours : ce qu'il engage, et comment il en sort

Tant que l'offre de secours est en attente, l'acheteur n'est pas encore lié par une promesse effective. Mais il s'est engagé à acheter si son tour vient. Deux points protègent sa liberté de chercher ailleurs :

• une date limite : si la première promesse n'a pas pris fin à cette date, l'offre de secours devient caduque et l'acheteur est libéré ;
• des termes de retrait clairs : la rédaction peut prévoir comment l'acheteur en second rang se retire avant que son tour vienne, et dans quelles conditions.

Si un acompte est prévu, la promesse doit dire quand il est versé et où il est conservé ; il n'a en général pas de raison d'être remis avant que l'offre devienne effective. Le fonctionnement de l'acompte en fidéicommis est décrit dans notre article sur l'acompte d'une promesse d'achat. Le cas voisin d'un vendeur qui reste en marché pendant une promesse conditionnelle, et de l'avis qu'il donne alors au premier acheteur, est traité dans notre article sur la promesse conditionnelle à la vente de la propriété de l'acheteur.