L'acompte d'une promesse d'achat : où il dort, ce qui le libère, ce qui le retient

L'acompte qui accompagne une promesse d'achat est souvent présenté comme un signal de sérieux, et c'en est un. Mais une fois versé, beaucoup d'acheteurs ne savent plus très bien où il se trouve, qui peut y toucher, ni ce qu'il devient si la transaction tourne mal. Cet article suit son parcours, de la signature de la promesse à l'une des trois issues possibles. Il porte sur la revente d'une propriété existante ; les dépôts versés pour un immeuble neuf relèvent d'un autre régime. Pour le fonctionnement général de l'offre, voyez notre guide de la promesse d'achat.

L'acompte ne va pas au vendeur

C'est le premier point à retenir, et il rassure. L'acompte versé avec une promesse d'achat n'est pas remis au vendeur. Il est déposé dans un compte en fidéicommis, en général celui de l'agence immobilière ou celui du notaire, selon ce que prévoit la promesse.

Pendant toute la durée de la transaction, le vendeur ne peut donc pas en disposer. L'argent attend, dans un compte qui n'appartient ni à l'acheteur ni au vendeur ni à celui qui le détient, qu'un événement prévu décide de son sort.

Un compte en fidéicommis, et pourquoi c'est une protection

Un compte en fidéicommis est un compte où l'on détient des sommes pour le compte d'autrui. Les fonds qui y sont déposés sont séparés de ceux du détenteur : l'agence ou le notaire ne peut pas s'en servir pour ses propres affaires. Les agences immobilières et les notaires sont soumis, chacun de leur côté, à des règles qui encadrent la tenue de ces comptes.

Pour l'acheteur, l'intérêt est concret. Son argent n'est exposé ni aux difficultés financières du vendeur ni à celles du détenteur, et il ne peut en sortir que selon ce qui a été convenu. C'est cette séparation qui permet de verser une somme importante à une étape où rien n'est encore signé chez le notaire.

Ce qui le libère : la signature, ou une condition non remplie

Deux événements font normalement sortir l'acompte du compte. Le premier, le plus fréquent, est la conclusion de la vente : au moment de la signature de l'acte, l'acompte est transféré au notaire et imputé sur le prix. L'acheteur ne le paie pas en plus du prix, il en constitue une partie versée d'avance.

Le second est la fin de la promesse faute qu'une condition soit remplie. Si la promesse était conditionnelle, par exemple à l'obtention d'un financement ou au résultat d'une inspection, et que l'acheteur se prévaut de cette condition dans les délais et dans la forme prévus, la promesse devient nulle et l'acompte est en principe remis à l'acheteur. Le respect des délais n'est pas un détail : une condition exercée hors délai ne produit pas le même effet.

Ce qui le retient : le désaccord

La troisième issue est celle que personne ne prévoit : l'acheteur et le vendeur ne s'entendent pas sur ce qui s'est passé. L'acheteur estime qu'une condition l'a libéré, le vendeur estime au contraire qu'il s'est désisté sans raison valable. Chacun réclame l'acompte.

Dans ce cas, celui qui le détient ne tranche pas. Il ne remet pas l'argent sur la demande d'une seule partie : il le conserve jusqu'à ce que les deux parties s'entendent par écrit, ou qu'un tribunal décide. L'acompte reste donc bloqué pendant toute la durée du différend, ce qui peut prendre du temps. C'est la contrepartie de la protection décrite plus haut : la même règle qui empêche le vendeur de s'en emparer empêche aussi l'acheteur de le récupérer seul.

Acompte ou arrhes : la différence qui décide de ce que l'acheteur risque

On lit souvent qu'un acheteur qui se désiste « perd son dépôt ». La réalité juridique est plus nuancée. Le Code civil présume qu'une somme versée avec une promesse de vente est un acompte sur le prix, et non des arrhes, à moins que le contrat ne prévoie autrement.

La différence compte. Des arrhes sont une somme qu'une partie accepte de perdre pour pouvoir se dédire. Un acompte, lui, n'est qu'une avance sur le prix : il ne fixe pas, à lui seul, ce que l'acheteur doit s'il ne va pas au bout de la transaction. Le vendeur qui estime avoir subi un préjudice doit faire valoir ses droits, et c'est ce préjudice, pas le montant de l'acompte, qui détermine ce qui lui est dû. En attendant, l'acompte reste au compte en fidéicommis.

Rien de tout cela n'autorise un désistement léger : un acheteur engagé sans condition reste lié, et ses risques peuvent dépasser le montant de l'acompte. Mais l'idée d'une perte automatique et forfaitaire ne correspond pas à la règle par défaut.

Ce qu'il faut lire dans sa promesse avant de verser

Tout ce qui précède dépend de ce que prévoit la promesse, et quatre points méritent d'être vérifiés avant de verser quoi que ce soit : qui détiendra l'acompte, dans quel délai il doit être versé, s'il s'agit bien d'un acompte ou si le contrat parle d'arrhes, et ce que la promesse prévoit s'il n'est pas versé à temps.

Votre courtier peut vous montrer où ces éléments figurent dans le formulaire. Les connaître avant de signer, c'est savoir exactement où votre argent attendra et ce qui le fera sortir, dans un sens ou dans l'autre.