Promesse d'achat conditionnelle à la vente de votre propriété : comment la condition fonctionne

Vous avez trouvé la maison, mais la vôtre n'est pas encore vendue. Acheter sans avoir vendu, c'est risquer de porter deux propriétés ; attendre d'avoir vendu, c'est risquer de perdre celle que vous voulez. La condition de vente de la propriété de l'acheteur sert à réduire ce risque, en rendant votre promesse d'achat dépendante de votre propre vente. Notre guide complet de la promesse d'achat au Québec présente l'ensemble du document ; cet article décrit le fonctionnement de cette seule condition : ce qu'elle protège, ce que le vendeur demande en échange, et le moment où elle vous oblige à choisir.

Ce que la condition protège, et ce qu'elle coûte au vendeur

La condition dit, en substance : j'achète votre propriété si je vends la mienne d'ici telle date. Si la vente n'a pas lieu dans le délai, vous n'êtes pas tenu d'acheter et la promesse tombe. Vous évitez ainsi de vous retrouver propriétaire de deux immeubles, avec deux hypothèques, sans savoir quand la première sera vendue.

Pour le vendeur, la même condition a un coût. Sa propriété est liée à une vente qu'il ne contrôle pas, celle de votre maison, qui dépend de votre prix, de votre secteur et du marché. Pendant ce temps, d'autres acheteurs peuvent se présenter. C'est pourquoi une promesse assortie de cette condition est souvent jugée plus fragile qu'une promesse sans condition de vente, même à prix égal, et pourquoi le vendeur cherche à en limiter la portée.

Vendue quand ? Promesse acceptée, conditions levées ou acte signé

Le mot « vendue » n'a pas de sens unique. Selon la rédaction retenue, la condition peut être remplie à l'un de ces trois moments :

• quand vous acceptez une promesse d'achat sur votre propriété, même si elle contient encore ses propres conditions ;
• quand cette promesse devient ferme, c'est-à-dire quand ses conditions d'inspection, de financement ou autres sont levées ;
• quand l'acte de vente de votre propriété est signé chez le notaire.

Plus l'événement est tardif, mieux vous êtes protégé : une promesse acceptée sur votre maison peut encore tomber si son acheteur n'obtient pas son financement. Mais plus l'événement est tardif, plus le vendeur attend, et moins il est enclin à accepter. Le choix se négocie, et il doit être écrit sans ambiguïté, avec une date limite.

Le droit du vendeur de continuer à vendre

La contrepartie que demande souvent le vendeur est le droit de rester en marché. Sa propriété demeure affichée, il continue les visites, et il peut recevoir d'autres promesses d'achat malgré la vôtre. Ce droit n'existe que si la promesse le prévoit : il fait partie de ce qui se négocie au moment de l'acceptation.

Pour vous, cela veut dire que votre promesse acceptée ne vous réserve pas la propriété jusqu'à la date limite de votre vente. Elle vous donne une priorité, assortie d'une obligation de décider si un autre acheteur se manifeste.

L'avis au premier acheteur : lever la condition ou laisser tomber

Si le vendeur reçoit une autre promesse qui lui convient, le mécanisme habituel consiste à vous en aviser par écrit. Un court délai, fixé dans votre promesse, commence alors à courir. Dans ce délai, vous avez deux voies :

• renoncer à la condition de vente : votre achat se maintient comme si la condition n'avait jamais existé, et vous achetez même si votre maison n'est pas vendue ;
• laisser la promesse prendre fin : vous perdez la propriété, et le vendeur peut donner suite à l'autre promesse.

L'absence de réponse dans le délai a ses propres effets, prévus par la promesse ; en pratique, c'est généralement la fin de votre promesse. Le délai se compte à partir de la réception de l'avis, et la question de savoir quand un document est réputé reçu n'est pas une formalité. Nous l'avons traitée pour l'acceptation dans l'article une acceptation signée n'est pas une acceptation reçue ; le même soin s'applique à cet avis.

Lever la condition : ce que l'acheteur s'engage alors à payer

Renoncer à la condition, c'est accepter le risque qu'elle couvrait. Vous vous engagez à acheter à la date prévue, que votre maison soit vendue ou non. Il faut donc pouvoir financer l'achat sans le produit de votre vente : avec un prêt-pont si votre maison est vendue mais que l'acte tombe plus tard, ou avec une capacité d'emprunt suffisante pour porter deux propriétés si elle ne l'est pas encore.

Cette vérification se fait avec votre prêteur avant de renoncer, pas après. Si votre promesse contient aussi une condition de financement, elle ne vous protège que dans les limites de sa rédaction : ce qu'elle couvre et ce qu'elle ne couvre pas est détaillé dans notre article sur la clause de financement dans la promesse d'achat. Un prêteur qui a approuvé un achat en tenant compte de la vente de votre maison n'a pas nécessairement approuvé le même achat sans elle.

Rédiger la condition : les points à fixer par écrit

Une condition de vente bien rédigée répond sans ambiguïté aux questions suivantes :

• quelle propriété doit être vendue, désignée précisément ;
• quel événement compte comme une vente : promesse acceptée, promesse ferme ou acte signé ;
• la date limite à laquelle cet événement doit survenir ;
• si le vendeur peut rester en marché, et à quelles conditions ;
• la forme de l'avis du vendeur, la façon de le transmettre et le délai de réponse ;
• l'effet d'une absence de réponse dans ce délai.

Votre courtier rédige ces éléments avec vous dans la promesse et les annexes prévues à cette fin. Avant de signer, demandez-vous surtout si votre maison peut raisonnablement se vendre avant la date limite au prix que vous visez. Une condition dont la date est irréaliste ne vous protège pas : elle reporte simplement le moment où il faudra choisir.