Condition d'inspection : l'avis au vendeur peut annuler la promesse, négociez par Modifications

L'inspection a révélé des défauts. Le réflexe de bien des acheteurs : envoyer le rapport au vendeur pour demander une baisse de prix. C'est souvent le mauvais outil. Dans plusieurs promesses d'achat, l'avis prévu à la clause d'inspection, accompagné du rapport, ne lance pas une négociation : il met fin à la promesse. Voici comment lire votre clause, et comment négocier sans perdre la maison.

Ce que prévoit généralement la clause d'inspection

La condition d'inspection d'une promesse d'achat fixe deux délais : un pour faire inspecter la propriété, un autre pour aviser le vendeur si le résultat n'est pas satisfaisant. Le texte précise ce que cet avis produit. Dans de nombreuses promesses, l'avis écrit transmis avec une copie du rapport rend la promesse nulle dès que le vendeur le reçoit.

Le corollaire est tout aussi important : si aucun avis n'est transmis dans le délai, l'acheteur est réputé avoir renoncé à la condition. Il est alors engagé, défauts compris.

Chaque promesse se lit pour elle-même : délais, heure limite, effet de l'avis. Faites-vous relire la clause par votre courtier avant de faire quoi que ce soit avec le rapport.

Pourquoi l'avis n'est pas une demande de baisse

Si l'avis annule la promesse, l'envoyer en espérant une contre-offre revient à libérer le vendeur. Il peut accepter une autre offre le lendemain. Vous pouvez certes repartir avec une nouvelle offre à un prix plus bas, mais vous la présentez alors sans aucune promesse en vigueur, et peut-être en concurrence.

L'avis reste l'outil à utiliser quand vous voulez vraiment vous retirer. Pour rester dans la transaction à d'autres conditions, il faut un autre outil.

Négocier avec le formulaire Modifications

Pour changer une promesse d'achat acceptée, les parties signent un formulaire de modifications. C'est par lui que passent les deux demandes les plus fréquentes après une inspection :

• Une baisse de prix, appuyée par le rapport et, idéalement, par une ou plusieurs soumissions d'entrepreneurs qui chiffrent les travaux.
• Une prolongation du délai de la condition d'inspection, pour avoir le temps d'obtenir ces soumissions, à une date et une heure précises.

Une modification ne vaut que si le vendeur l'accepte par écrit avant l'échéance du délai visé. Un accord au téléphone ne prolonge rien. Si l'échéance arrive sans modification acceptée et sans avis, la condition est réputée abandonnée.

Le calendrier qui protège l'acheteur

• Jour de l'inspection : notez l'heure limite exacte de l'avis prévue à votre promesse.
• Dans les heures qui suivent : votre courtier informe celui du vendeur des constats, et peut lui montrer le rapport à titre d'information pour appuyer la discussion.
• Avant l'échéance : un formulaire de modifications signé par vous, avec la baisse demandée ou la prolongation souhaitée, est présenté au vendeur.
• Si le vendeur refuse : il reste à choisir, toujours avant l'échéance, entre renoncer à la condition et acheter tel quel, ou transmettre l'avis et se retirer.

Appuyer la demande sur des chiffres

Une demande de baisse convainc mieux quand elle repose sur des montants. Une soumission d'entrepreneur, même budgétaire, transforme une impression en coût. Demander une partie du coût plutôt que la totalité est souvent défendable : certains travaux relèvent de l'entretien normal d'une maison de cet âge. Notre article sur les trois issues d'une négociation après inspection compare la baisse de prix, la réparation par le vendeur et la retenue chez le notaire.