Occupation avant l'acte de vente : ce que la convention d'occupation doit régler

Votre acheteur a remis les clés de son logement et la signature chez le notaire n'a lieu que dans trois semaines. Il vous demande s'il peut emménager plus tôt. Ou l'inverse : votre nouvelle maison n'est pas prête, et vous aimeriez rester quelques jours après avoir signé l'acte. Dans les deux cas, une personne habite une maison qui ne lui appartient pas, ou plus. Cet article explique ce que cela change pour le vendeur, et ce qu'une convention d'occupation écrite doit prévoir. La négociation des dates elles-mêmes est traitée dans notre article sur le délai de possession et la date d'occupation.

Ce que prévoit déjà la promesse d'achat

Le formulaire de promesse d'achat de l'OACIQ fixe une date d'occupation : celle où le vendeur s'engage à rendre les lieux disponibles à l'acheteur. Elle coïncide souvent avec la signature de l'acte de vente, mais pas toujours.

Quand les parties veulent s'écarter de ce calendrier, une simple entente verbale ne suffit pas. Ce qui n'est pas écrit dans la promesse, ou dans une entente distincte signée par les deux parties, reste à négocier au moment où un problème survient.

Laisser l'acheteur emménager avant l'acte : la mise en garde de l'OACIQ

Avant l'acte, le vendeur est toujours propriétaire. L'acheteur, lui, n'a qu'un contrat qui l'engage à acheter. L'OACIQ déconseille d'ailleurs cette pratique, parce qu'elle expose le vendeur à des risques importants :

• des travaux ou des dommages causés par l'acheteur peuvent compromettre la signature de l'acte ;
• si l'assurance de l'acheteur est insuffisante, le vendeur ne peut compter que sur la solvabilité de l'acheteur pour être dédommagé ;
• si l'acheteur refuse finalement de signer et de partir, le vendeur peut avoir de la difficulté à reprendre possession de sa maison.

Si le vendeur accepte malgré tout, l'OACIQ recommande que les conditions soient convenues par écrit et signées devant notaire, et qu'un acompte substantiel soit demandé à l'acheteur pour démontrer sa bonne foi.

Les clauses d'une convention d'occupation

Que l'occupation précède ou suive l'acte, la convention écrite devrait régler au moins les points suivants :

• Les dates : début et fin de l'occupation, et ce qui arrive si l'acte est reporté.
• L'indemnité : un montant par jour ou par mois, qui paie, et quand.
• Les frais courants : électricité, chauffage, déneigement, entretien.
• L'état des lieux : photos datées à l'entrée et à la sortie, relevés des compteurs.
• Les clés : combien d'exemplaires, remis à qui, et à quelle date.
• Les travaux : aucuns travaux, aucune démolition et aucune peinture avant l'acte, sauf accord écrit.
• La sortie : délai pour quitter les lieux si la vente ne se conclut pas, et somme due par jour de retard.

Assurances et risque de perte : qui couvre quoi

Tant que l'acte n'est pas signé, le vendeur demeure propriétaire, et c'est son assurance habitation qui couvre le bâtiment. Un incendie ou un dégât d'eau pendant l'occupation de l'acheteur reste donc d'abord l'affaire du vendeur, de son assureur et, au besoin, de la promesse d'achat. Ce que prévoit le contrat quand le bien est endommagé avant l'acte est détaillé dans notre article sur la propriété endommagée entre l'acceptation et l'acte.

Le vendeur doit aviser son assureur que quelqu'un d'autre occupera la maison. Une police souscrite pour une maison occupée par son propriétaire ne couvre pas forcément la même chose quand un tiers y habite. L'acheteur, de son côté, assure ses biens et sa responsabilité civile, et remet une preuve d'assurance au vendeur avant de recevoir les clés.

L'inverse : le vendeur reste après l'acte

Une fois l'acte signé, les rôles s'inversent. L'acheteur est propriétaire et assure le bâtiment ; le vendeur n'est plus qu'un occupant. Son assurance de propriétaire ne correspond plus à sa situation, et il doit vérifier avec son assureur comment ses biens et sa responsabilité restent couverts pendant ces quelques jours.

La convention prévoit alors une indemnité payée par le vendeur à l'acheteur, une date de départ ferme et une somme par jour de retard. Une retenue sur le prix, conservée par le notaire jusqu'à la remise des clés, est une façon courante de donner du poids à cette date.

Si l'acte ne se signe pas

C'est le scénario que la convention doit prévoir en premier, parce qu'il est le plus coûteux. Le financement de l'acheteur peut tomber, une condition peut ne pas se réaliser, un désaccord peut surgir à la dernière visite. L'acheteur occupe alors une maison qu'il n'achètera peut-être pas.

La convention devrait fixer le délai pour quitter les lieux, l'indemnité due pour toute la période d'occupation, la remise en état et le sort de l'acompte. Sans ces règles écrites, le vendeur se retrouve à négocier la sortie d'un occupant au moment même où la vente échoue. Le courtier et le notaire peuvent aider à rédiger ces clauses ; c'est avant la remise des clés qu'elles servent.