Vendre sa propriété : la charge de la preuve documentaire du vendeur

La plupart des vendeurs pensent aux documents comme à une formalité de fin de parcours, quelque chose que le notaire réclamera. C'est prendre le problème par le mauvais bout. Ce qui compte n'est pas la liste des papiers, mais la règle qui décide qui doit prouver quoi, et à quel moment. Cet article porte sur cette règle, vue du côté du vendeur. Le versant de l'acheteur qui doit démontrer un défaut est traité dans notre guide sur les vices cachés au Québec.

Une règle simple : celui qui affirme doit prouver

Le Code civil du Québec pose une règle générale : celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. La règle ne vise pas le vendeur plus que l'acheteur. Elle vise celui qui avance un fait et veut en tirer une conséquence.

Dans une vente immobilière, les rôles se répartissent donc selon ce que chacun affirme. L'acheteur qui soutient qu'un défaut existait avant la vente doit le prouver. Mais le vendeur qui soutient qu'il a informé l'acheteur de ce défaut, ou qu'il a fait ce qu'il avait promis, doit à son tour le démontrer. La charge de la preuve ne tombe pas d'un seul côté : elle suit les affirmations.

Ce que le vendeur écrit devient ce qu'il doit démontrer

Tout au long de la transaction, le vendeur affirme des choses : dans ses déclarations sur l'immeuble, dans la promesse d'achat qu'il accepte, dans les réponses qu'il fait aux questions de l'acheteur. Chacune de ces affirmations est un engagement. Écrire que la toiture a été refaite, que des travaux ont été réalisés avec permis ou qu'aucun dégât d'eau n'est survenu, c'est s'exposer à devoir le montrer.

L'acheteur, son prêteur ou son notaire peut demander la preuve de ce qui a été affirmé, et une affirmation qui ne s'appuie sur aucune pièce reste une simple parole. La conséquence pratique est contre-intuitive : pour un vendeur, en dire plus n'est pas toujours plus prudent. Ce qui protège, c'est de dire ce que l'on peut prouver, et de le dire précisément.

Avoir informé ne suffit pas, il faut pouvoir montrer qu'on l'a fait

Le point le plus sous-estimé concerne la divulgation. Un vendeur qui a signalé un défaut à l'acheteur est en bonne position en cas de litige, parce qu'un acheteur ne peut pas se plaindre de ce qu'il connaissait en achetant. Encore faut-il pouvoir établir que l'information a bien été transmise.

Une mention faite de vive voix pendant une visite ne laisse aucune trace. Une mention dans des déclarations signées, un rapport remis contre accusé de réception, un courriel échangé entre les courtiers, en laissent une, datée. Si un désaccord survient des mois plus tard, c'est cette trace, et elle seule, qui permettra de soutenir que l'acheteur savait. Le vendeur qui a tout dit mais ne peut rien montrer se retrouve dans la même position que celui qui n'a rien dit.

Le titre : le vendeur prouve qu'il peut vendre

Le vendeur s'engage aussi à transférer un droit de propriété sans défaut. Le notaire examine les titres pour s'en assurer, mais c'est au vendeur de fournir ce qui établit qu'il est bien propriétaire et qu'il a le pouvoir de vendre, par exemple lorsque l'immeuble est détenu à plusieurs ou qu'une personne signe pour une autre.

Tant que cette preuve n'est pas réunie, le notaire ne peut pas conclure. Ce n'est pas un excès de prudence de sa part : c'est la garantie que l'acheteur reçoit ce pour quoi il paie. Un vendeur qui anticipe cette vérification évite qu'elle devienne la cause d'un report.

Ce que coûte une pièce manquante

Une pièce qu'on ne peut pas fournir coûte de trois façons, selon ce que prévoit la promesse d'achat. D'abord en temps : la signature chez le notaire se décale tant que ce qui manque n'est pas réglé, avec les effets en chaîne sur le déménagement, le financement et, parfois, l'achat suivant du vendeur.

Ensuite en négociation : si la promesse fait dépendre la vente d'une vérification que la pièce manquante empêche, la condition peut ne pas être remplie, et l'acheteur peut se retirer ou demander une concession pour poursuivre. Le vendeur négocie alors en position de faiblesse, au pire moment, quand la date de signature approche.

Enfin en exposition : une affirmation qu'on n'a jamais pu prouver ne disparaît pas avec la signature. Elle reste ce qu'elle était, un engagement non démontré, que l'acheteur pourra invoquer plus tard. Des trois coûts, c'est le seul qui ne se voit pas le jour de la vente.

La preuve se construit avant la mise en marché, pas chez le notaire

La conclusion pratique tient en deux gestes. Avant de mettre la propriété en vente, relire ce que l'on s'apprête à déclarer et se demander, pour chaque affirmation, ce qui permettrait de la démontrer si on le demandait. Ce qui ne peut pas être démontré se formule autrement, ou ne s'affirme pas.

Pendant la transaction, conserver une trace datée de tout ce qui est remis à l'acheteur : quoi, quand, par qui. Votre courtier peut consigner ces échanges au dossier. Ce travail prend quelques minutes à chaque étape, et il épargne des semaines lorsqu'une question arrive au dernier moment, ou des années lorsqu'elle arrive après.