Louer son ancienne résidence : le changement d'usage et le choix du paragraphe 45(2)

Vous déménagez, et plutôt que de vendre la maison ou le condo que vous habitiez, vous décidez de le louer. Pour vous, rien n'a été vendu. Pour l'impôt, quelque chose s'est produit. Notre article sur la déclaration et la désignation de la résidence principale à la vente couvre ce qui se passe le jour où l'immeuble est vendu. Celui-ci porte sur un moment antérieur : le jour où votre résidence devient un immeuble locatif, et le choix qui permet de neutraliser ce changement.

Louer sa résidence principale : un changement d'usage aux yeux de l'impôt

La Loi de l'impôt sur le revenu, au fédéral, distingue l'usage qu'on fait d'un bien. Une maison habitée par son propriétaire et une maison louée à un locataire ne sont pas traitées de la même façon. Passer de l'une à l'autre est un changement d'usage.

La situation est plus courante qu'on ne le pense : un emploi dans une autre ville, un couple qui emménage dans le logement de l'un des deux, une famille qui s'agrandit et achète plus grand sans vouloir vendre tout de suite. Dans chacun de ces cas, l'ancienne résidence devient un logement locatif, et la question fiscale se pose au moment même où le premier locataire entre, pas au moment de la vente, qui peut survenir des années plus tard.

Au moment de ce changement, la loi répute que vous avez disposé du bien à sa juste valeur marchande, puis que vous l'avez acquis de nouveau au même montant. Aucun acte n'est signé, aucun argent ne change de mains, mais fiscalement tout se passe comme si vous aviez vendu l'immeuble à vous-même au prix du marché du jour.

Cette disposition réputée peut avoir des conséquences fiscales dès l'année du changement. C'est précisément ce que le choix prévu au paragraphe 45(2) permet d'éviter.

Ce que fait le choix du paragraphe 45(2)

Le choix prévu au paragraphe 45(2) permet d'être réputé ne pas avoir changé l'usage du bien. Tant que le choix est en vigueur, la loi fait comme si la maison était encore utilisée de la même manière qu'avant : la disposition réputée à la juste valeur marchande ne se produit pas.

Concrètement, le choix produit deux effets :

• il reporte la disposition réputée qui aurait eu lieu le jour où la location a commencé ;
• il rend possible, au moment de la vente, de désigner le bien comme résidence principale pour un maximum de quatre années pendant lesquelles vous ne l'habitiez pas.

Le second effet ne se produit pas automatiquement. Il ouvre une possibilité qui sera exercée plus tard, par une autre démarche.

La contrepartie : aucune déduction pour amortissement

Le choix a un prix. Pendant qu'il est en vigueur, aucune déduction pour amortissement (DPA) ne doit être demandée sur le bien. La DPA est la déduction qui permet normalement au propriétaire d'un immeuble locatif d'amortir le coût du bâtiment contre ses revenus de location. En faisant le choix 45(2), vous renoncez à cette déduction tant que le choix tient.

Le choix ne rend pas non plus la location invisible pour le fisc. Le revenu de location reste imposable et se déclare chaque année, avec les dépenses qui s'y rattachent. Le choix porte sur le changement d'usage, pas sur les loyers.

L'arbitrage se fait donc entre deux avantages qui ne se cumulent pas : préserver la possibilité d'une désignation de résidence principale plus longue à la vente, ou déduire la DPA chaque année. Lequel pèse le plus dépend de votre situation, et c'est un calcul à faire avec un comptable.

Ce calcul dépend notamment de la durée prévue de la location, de l'intention de revendre ou de reprendre le logement, et de l'évolution attendue de la valeur de l'immeuble. Il se fait idéalement avant que la location commence, puisque le choix se rattache à l'année du changement d'usage : une fois cette année passée, les options ne sont plus les mêmes.

Le choix n'est pas la désignation de résidence principale

C'est la confusion la plus fréquente, et elle coûte cher. Le choix du paragraphe 45(2) et la désignation de résidence principale sont deux étapes distinctes, faites à deux moments différents :

• le choix 45(2) se fait l'année du changement d'usage, quand la location commence ;
• la désignation se fait l'année de la vente, quand l'immeuble est réellement vendu.

Le choix ne désigne rien : il permet seulement que la désignation, le moment venu, couvre jusqu'à quatre années de location. Faire le choix sans désigner le bien à la vente ne produit pas l'avantage recherché ; désigner le bien à la vente sans avoir fait le choix au bon moment limite ce qu'on peut désigner. Le détail de la désignation et de sa déclaration est traité dans notre article sur la vente de la résidence principale, cité plus haut.

Comment et quand faire le choix, au fédéral et au Québec

Au fédéral, le choix se fait par une lettre signée jointe à la déclaration de revenus de l'année du changement d'usage. C'est cette année-là qui compte : le changement d'usage est daté du moment où la location commence.

Le Québec prévoit un choix correspondant dans sa propre législation. Un contribuable québécois produit deux déclarations, et la démarche fédérale ne vaut pas automatiquement pour Revenu Québec : il faut vérifier, auprès de Revenu Québec, la forme et le moment du choix québécois.

Ce que cet article ne couvre pas : le chemin inverse

Le changement inverse, quand un immeuble locatif devient votre résidence principale, relève d'une autre règle, celle du paragraphe 45(3). Ce n'est pas le sujet ici, et les deux situations ne se traitent pas de la même façon.

Pour vérifier votre situation, deux sources font autorité. L'Agence du revenu du Canada (ARC), notamment dans le folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale, et Revenu Québec pour le volet provincial. Un comptable ou un fiscaliste peut ensuite appliquer ces règles à vos chiffres.

Cet article ne constitue pas un avis fiscal.