Vente de la résidence principale : déclarer et désigner, même sans impôt

Vous avez vendu cette année la maison ou le condo que vous habitiez, et vous savez que le gain sera exonéré. Il reste pourtant une étape que beaucoup de vendeurs oublient : déclarer la vente et désigner le bien comme résidence principale, au fédéral comme au Québec. Sans cette désignation, l'exonération n'est pas acquise, et une pénalité peut s'appliquer. Cet article porte sur la marche à suivre et les formulaires. Les règles de fond de l'exonération sont présentées dans notre article sur l'exonération pour résidence principale.

Exonérée ne veut pas dire invisible

L'exonération pour résidence principale réduit ou élimine le gain en capital réalisé à la vente. Elle n'est pas automatique pour autant. C'est un choix que le contribuable exerce en désignant le bien, dans sa déclaration de revenus de l'année de la vente.

Depuis l'année d'imposition 2016, l'Agence du revenu du Canada (ARC) exige que la vente d'une résidence principale soit déclarée. Selon l'ARC, l'exonération n'est accordée que si la vente et la désignation sont déclarées dans la déclaration de revenus. Au Québec, Revenu Québec demande le même geste avec son propre formulaire.

Au fédéral : l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND)

Dans la déclaration fédérale de l'année de la vente, la vente se déclare à l'annexe 3, qui porte sur les gains et pertes en capital. La désignation se fait sur le formulaire T2091(IND), qui sert à désigner un bien comme résidence principale.

Si le bien a été votre résidence principale pour toutes les années où vous l'avez possédé, ou pour toutes sauf une, l'ARC indique que seule la première page du formulaire T2091(IND) est à remplir. Si certaines années ne sont pas désignées, par exemple parce que vous avez habité ailleurs, le formulaire au complet sert à calculer la partie imposable du gain.

Au Québec : le formulaire TP-274 et l'annexe G

Revenu Québec a son propre formulaire : le TP-274, Désignation d'un bien comme résidence principale. Selon Revenu Québec, il faut le remplir, cocher la case 109 de la partie A de l'annexe G, puis joindre le formulaire et l'annexe à la déclaration de revenus de l'année de la vente.

Revenu Québec précise aussi que les années désignées au Québec doivent être les mêmes que celles désignées auprès de l'ARC, et qu'il faut conserver la preuve de la désignation fédérale. Les deux désignations se préparent donc ensemble.

Oublier la désignation : ce que cela coûte

Si vous avez vendu sans déclarer la vente ni désigner le bien, l'ARC recommande de demander la modification de la déclaration de l'année visée. Elle peut accepter une désignation tardive dans certaines circonstances, mais une pénalité peut s'appliquer : le moindre de 8 000 $ ou de 100 $ par mois complet entre la date d'échéance initiale de la déclaration et la date de la demande.

Au Québec, Revenu Québec indique que l'omission de transmettre le formulaire TP-274 expose à une pénalité de 100 $ par mois, jusqu'à concurrence de 5 000 $. Sans désignation, une partie du gain en capital peut aussi demeurer imposable.

Le coût réel d'un oubli dépend du dossier. Ce qui est certain, c'est que la correction demande une démarche auprès de deux administrations, alors que la désignation faite à temps ne prend que quelques lignes.

La règle du « 1 + » et la limite d'un bien par année

La partie exonérée du gain se calcule selon une fraction. Au numérateur, on compte 1 plus le nombre d'années pour lesquelles le bien est désigné comme résidence principale. Au dénominateur, on compte le nombre d'années de possession. Selon l'ARC, ce « 1 + » permet notamment de couvrir l'année où l'on vend une maison et en achète une autre.

La désignation obéit aussi à deux limites :

• Un seul bien par année. On ne peut désigner qu'une seule résidence principale pour une année donnée.
• Un seul bien par unité familiale depuis 1982. Pour les années 1982 et suivantes, aucun autre bien ne doit avoir été désigné pour la même année par un membre de l'unité familiale, qui comprend notamment le conjoint et les enfants non mariés de moins de 18 ans.

Pour qu'une année soit désignée, le bien doit aussi avoir été normalement habité pendant l'année par vous, votre conjoint, votre ex-conjoint ou votre enfant. Ces limites expliquent pourquoi le propriétaire d'un chalet et d'une maison doit choisir, année par année, lequel désigner.

Avant de produire la déclaration de l'année de la vente

Rassemblez les pièces qui alimentent les deux formulaires :

• l'acte d'achat et l'acte de vente, pour les dates et les montants ;
• la liste des années où le bien a été habité, et par qui ;
• le cas échéant, les autres biens que vous ou votre conjoint possédiez pendant les mêmes années ;
• une copie de la désignation fédérale, à conserver avec la désignation québécoise.

Si vous faites appel à un préparateur de déclarations, signalez-lui la vente dès le départ : une vente qu'on croit sans conséquence fiscale est justement celle qu'on oublie de mentionner. Pour une situation mixte (années de location, bureau à domicile, terrain étendu), un fiscaliste peut valider le calcul avant la production.