Taxe de bienvenue Montréal 2026 : calcul détaillé par tranche

Publié le 20 avril 2026 · Hamza Taleb, courtier immobilier OACIQ | RE/MAX

La taxe de bienvenue, officiellement appelée « droits de mutation immobilière », est l’une des dépenses que tout acheteur doit anticiper lors de l’acquisition d’un bien immobilier au Québec. À Montréal, les montants peuvent être considérables, surtout dans un marché où le prix médian d’un condo atteint 420 000 $ (+3 %) et celui d’un plex 855 000 $ (+9 %) selon les données APCIQ de mars 2026. Si vous souhaitez d’abord comprendre le cadre provincial complet, consultez notre guide du calcul des droits de mutation au Québec en 2026. Dans cet article, nous nous concentrons spécifiquement sur Montréal, avec les tranches à jour, des exemples chiffrés concrets et les possibilités d’exonération.

Qu’est-ce que la taxe de bienvenue ?

Les droits de mutation immobilière, familiairement appelés « taxe de bienvenue » (un clin d’œil au ministre Jean Bienvenue qui a instauré cette mesure en 1976), sont une taxe perçue par la municipalité lors de tout transfert de propriété immobilière. Le montant est calculé sur la base la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale multipliée par le facteur comparatif.

Contrairement à ce que plusieurs croient, cette taxe n’est pas négociable et ne peut pas être financée par l’hypothèque. Elle est payable en un seul versement, généralement dans les 30 jours suivant la réception du compte envoyé par la ville, soit environ 60 à 90 jours après la signature chez le notaire.

Les tranches officielles à Montréal en 2026

Montréal applique les mêmes tranches de base que l’ensemble du Québec, avec une tranche supplémentaire pour les propriétés de grande valeur. Voici le tableau complet des taux en vigueur pour 2026 :

Important : la taxe est progressive, ce qui signifie que chaque taux ne s’applique qu’à la portion du prix qui tombe dans la tranche correspondante, exactement comme l’impôt sur le revenu. Un prix de 420 000 $ ne sera donc pas taxé à 1,5 % sur la totalité.

Exemple 1 : condo à 420 000 $

Prenons l’exemple d’un acheteur qui acquiert un condo au prix médian montréalais de 420 000 $ en 2026. Voici le calcul détaillé :

• Tranche 1 (0 à 58 900 $) : 58 900 × 0,5 % = 294,50 $
• Tranche 2 (58 900 à 294 600 $) : 235 700 × 1,0 % = 2 357,00 $
• Tranche 3 (294 600 à 420 000 $) : 125 400 × 1,5 % = 1 881,00 $

Total : 4 532,50 $. C’est un montant non négligeable qui représente environ 1,08 % du prix d’achat. Avec un taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % et des taux fixes 5 ans autour de 3,69 %, chaque dollar compte dans votre budget d’acquisition.

Exemple 2 : maison unifamiliale à 560 000 $

Pour une maison unifamiliale au prix médian de 560 000 $ dans la région métropolitaine de Montréal :

• Tranche 1 : 58 900 × 0,5 % = 294,50 $
• Tranche 2 : 235 700 × 1,0 % = 2 357,00 $
• Tranche 3 : 205 400 × 1,5 % = 3 081,00 $
• Tranche 4 (500 000 à 560 000 $) : 60 000 × 2,0 % = 1 200,00 $

Total : 6 932,50 $, soit environ 1,24 % du prix. On remarque que la proportion augmente avec le prix en raison de la progressivité des tranches.

Exemple 3 : plex à 855 000 $

Le marché des plex montréalais continue de progresser, avec un prix médian de 855 000 $ en mars 2026, une hausse de 9 % sur un an selon l’APCIQ. Voici le calcul des droits de mutation :

• Tranche 1 : 58 900 × 0,5 % = 294,50 $
• Tranche 2 : 235 700 × 1,0 % = 2 357,00 $
• Tranche 3 : 205 400 × 1,5 % = 3 081,00 $
• Tranche 4 (500 000 à 855 000 $) : 355 000 × 2,0 % = 7 100,00 $

Total : 12 832,50 $. Ce montant important doit absolument figurer dans votre analyse de rentabilité. Pour un investisseur qui finance à un taux variable de 3,35 % (prime à 4,45 %), cette dépense non récupérable s’ajoute aux frais de fermeture et affecte le calcul du rendement annuel.

La surtaxe montréalaise pour les propriétés de plus de 2 M$

Montréal se distingue des autres municipalités québécoises par l’imposition d’une taxe supplémentaire de 3 % sur la portion du prix qui excède 2 000 000 $. Cette mesure, introduite dans le cadre du droit municipal, vise les propriétés de très grande valeur.

Par exemple, pour une propriété de 3 000 000 $, la surtaxe représente 1 000 000 × 3 % = 30 000 $, en plus des droits de mutation réguliers d’environ 40 732,50 $, pour un total de près de 70 732,50 $. Cette réalité affecte principalement le segment du luxe dans les arrondissements comme Westmount, Outremont et le Plateau-Mont-Royal (secteur Carré Saint-Louis).

Base de calcul : prix d’achat ou évaluation municipale ?

La taxe de bienvenue est calculée sur le plus élevé entre deux montants : le prix de vente réel et la valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale ajustée par le facteur comparatif. Ce facteur, publié annuellement, permet de rapprocher l’évaluation de la valeur marchande réelle.

En pratique, dans un marché haussier comme celui de 2026, le prix d’achat dépasse généralement la valeur ajustée du rôle, et c’est donc le prix payé qui sert de base. Toutefois, dans un marché en correction ou pour un achat sous la valeur marchande (succession, reprise, vente rapide), l’évaluation ajustée pourrait être supérieure au prix payé, ce qui augmenterait la taxe de bienvenue par rapport aux attentes de l’acheteur.

Exonérations possibles : qui peut éviter la taxe ?

La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit plusieurs cas d’exonération totale ou partielle :

• Transfert entre conjoints ou parents en ligne directe : un transfert entre époux, entre parent et enfant, ou entre grands-parents et petits-enfants est exonéré.
• Premiers acheteurs (programme municipal) : la Ville de Montréal offre un programme de remboursement de la taxe de bienvenue pour les acheteurs d’une première propriété neuve dans certains secteurs ciblés. Les conditions varient selon les arrondissements et les projets.
• Transfert dans le cadre d’une réorganisation d’entreprise : certaines restructurations entre sociétés liées peuvent donner droit à une exonération.
• Valeur de la contrepartie inférieure à 5 000 $ : les transferts dont la contrepartie est minime sont exonérés.

Notez que l’exonération pour premier acheteur au niveau provincial (droits de mutation) n’existe pas au Québec de manière universelle. Certaines municipalités, dont Montréal, ont cependant mis en place des programmes incitatifs ponctuels. Vérifiez auprès de votre notaire ou de votre courtier si un tel programme est actif au moment de votre achat.

Quand et comment payer la taxe de bienvenue

Le processus est entièrement automatisé. Après la publication de l’acte de vente au Registre foncier du Québec par le notaire, la municipalité est informée du transfert. Elle émet alors un avis de cotisation dans un délai de 60 à 90 jours.

Le paiement est exigible en un seul versement dans les 30 jours suivant la réception de l’avis. Aucun financement n’est possible par le biais de l’hypothèque. Il est donc essentiel de prévoir cette somme dans votre budget de frais de fermeture. Pour un achat de 560 000 $, vous devez avoir près de 7 000 $ de liquidités disponibles en sus de votre mise de fonds et de vos autres frais (notaire, inspection, déménagement).

En cas de retard de paiement, des intérêts de pénalité s’appliquent. La municipalité peut également enregistrer une hypothèque légale sur la propriété pour garantir le recouvrement de la créance.

Stratégies pour intégrer la taxe à votre planification

Voici quelques conseils pratiques pour gérer l’impact de la taxe de bienvenue sur votre budget :

• Budgétisez 1,0 à 1,5 % du prix d’achat pour la taxe de bienvenue dans votre planification financière.
• Utilisez une marge de crédit comme filet de sécurité si vos liquidités sont limitées après la mise de fonds.
• Vérifiez le facteur comparatif de l’année en cours auprès de la Ville pour estimer précisément la base de calcul.
• Consultez votre courtier immobilier pour vérifier si des programmes d’aide ou d’exonération s’appliquent à votre situation.
• Ne confondez pas la taxe de bienvenue avec les taxes municipales annuelles (taxes foncières) ou la TPS/TVQ applicable aux propriétés neuves.

Tableau récapitulatif : taxe de bienvenue selon le prix

Foire aux questions

Combien coûte la taxe de bienvenue pour un condo de 420 000 $ à Montréal ?

La taxe de bienvenue pour un condo de 420 000 $ à Montréal en 2026 est de 4 532,50 $. Ce montant est calculé en appliquant les taux progressifs : 0,5 % sur la première tranche de 58 900 $, 1,0 % de 58 900 à 294 600 $ et 1,5 % de 294 600 à 420 000 $.

Les premiers acheteurs sont-ils exonérés de la taxe de bienvenue à Montréal ?

Il n’existe pas d’exonération provinciale automatique pour les premiers acheteurs au Québec. Cependant, la Ville de Montréal offre ponctuellement des programmes de remboursement pour l’achat de propriétés neuves dans certains secteurs. L’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire au cours des 5 dernières années et la propriété doit servir de résidence principale. Vérifiez l’admissibilité auprès de la Ville au moment de votre achat.

Qu’est-ce que la taxe supplémentaire pour les propriétés de plus de 2 M$ à Montréal ?

Montréal impose une surtaxe de 3 % sur la portion du prix excédant 2 000 000 $. Cette taxe s’ajoute aux droits de mutation réguliers. Pour une propriété de 3 M$, cela représente 30 000 $ de surtaxe en plus des droits de base d’environ 40 732,50 $.

Quand doit-on payer la taxe de bienvenue après l’achat ?

La municipalité envoie le compte de taxe de bienvenue dans les 60 à 90 jours suivant la signature chez le notaire. Le paiement est alors exigible en un seul versement dans les 30 jours suivant la réception du compte. Des intérêts de pénalité s’appliquent en cas de retard.