La Cité-Limoilou : la négociation change avec la taille de l'immeuble

À La Cité-Limoilou, une maison se vend plus souvent au-dessus du prix demandé qu'en dessous. Un immeuble de 4 logements et plus, c'est l'inverse. Entre les deux, le duplex et le triplex se placent en escalier. Notre portrait général du marché se trouve dans notre article sur le marché immobilier de la ville de Québec ; celui-ci isole un seul mécanisme, l'écart entre le prix demandé et le prix obtenu, selon le nombre de logements de l'immeuble.

269 ventes, une fenêtre, quatre types

Les chiffres viennent de la base de ventes comparables de CourtiConnect, pour le secteur La Cité-Limoilou, locations exclues. La fenêtre couvre la période du 4 octobre 2025 au 10 septembre 2026. Sur cette période, le secteur compte 494 ventes, dont 269 maisons et immeubles à revenus : ce sont elles que cet article examine. Les copropriétés n'en font pas partie.

Seuls des agrégats sont publiés, type par type : le nombre de ventes, le prix médian, la part vendue au-dessus du prix demandé et le ratio vendu sur demandé médian. Aucune vente individuelle n'est présentée. Le ratio et la part au-dessus du demandé sont calculés sur les seules ventes dont le prix demandé est connu, et le nombre de ces ventes est donné à chaque ligne.

Le tableau, du plus petit au plus grand immeuble

• Maison : 44 ventes, médiane 538 500 $ ; 63,9 % vendues au-dessus du prix demandé (23 sur 36) ; ratio médian 102,4 %.
• Duplex : 79 ventes, médiane 550 000 $ ; 55,6 % au-dessus du prix demandé (40 sur 72) ; ratio médian 101,7 %.
• Triplex : 83 ventes, médiane 625 000 $ ; 51,3 % au-dessus du prix demandé (39 sur 76) ; ratio médian 100,4 %.
• 4 logements et plus : 63 ventes, médiane 760 000 $ ; 32,1 % au-dessus du prix demandé (18 sur 56) ; ratio médian 97,0 %.

La catégorie « 4 logements et plus » regroupe des quadruplex, des quintuplex et quelques immeubles de six logements. Les ventes conclues exactement au prix demandé sont rares : 3 maisons, 5 duplex, 8 triplex et 1 immeuble de 4 logements et plus.

Plus il y a de logements, moins la vente dépasse le prix demandé

Lue de haut en bas, la liste descend sans exception. La part vendue au-dessus du prix demandé passe de 63,9 % pour la maison à 55,6 % pour le duplex, puis 51,3 % pour le triplex et 32,1 % pour l'immeuble de 4 logements et plus. Le ratio médian suit le même ordre, de 102,4 % à 97,0 %.

Le point de bascule se situe entre le triplex et l'immeuble de 4 logements et plus. Jusqu'au triplex, la vente médiane se conclut encore au-dessus du prix demandé. Au-delà, elle se conclut en dessous, et près des deux tiers des immeubles dont le prix demandé est connu (37 sur 56) se vendent sous ce prix.

À Terrebonne, notre analyse du délai de vente par type montrait déjà que le type d'immeuble change le rythme d'une vente. Ici, c'est la négociation elle-même qui change de sens.

Deux acheteurs différents, deux façons de fixer un prix

La base mesure l'écart, elle n'en mesure pas la cause. L'explication qui suit est une lecture, pas une mesure. Une maison et un duplex attirent des acheteurs qui comptent l'habiter. Ils comparent l'immeuble à d'autres logements à acheter, et lorsque plusieurs d'entre eux visent le même bien, la concurrence se règle par le prix.

Un immeuble de 4 logements et plus s'adresse surtout à des acheteurs qui l'achètent pour ses revenus. Leur prix se raisonne à partir des loyers, des dépenses et du financement que le prêteur accepte d'accorder sur ces chiffres. Ce cadre laisse moins de place à la surenchère : au-delà d'un certain prix, l'immeuble ne se finance plus aux conditions que l'acheteur s'est fixées. Notre base ne contient ni loyers ni revenus d'immeubles, et ne permet donc pas de chiffrer cet effet.

Ce que ces médianes ne disent pas

Les effectifs vont de 36 à 76 ventes selon la ligne. C'est suffisant pour un ordre de grandeur, pas pour un résultat au dixième près : quelques ventes de plus ou de moins déplaceraient chaque pourcentage.

Le prix demandé retenu est celui de la fiche de vente. La base ne dit pas si ce prix avait déjà été baissé avant la transaction. Un immeuble vendu à 97 % d'un prix déjà réduit a pu se négocier davantage que ce ratio ne le montre.

Enfin, ces chiffres décrivent un secteur et une période. Ils ne se comparent pas à l'année précédente dans cet article, et ils ne disent rien d'un immeuble précis, dont la valeur dépend de son état, de ses baux et de sa rue.

Ce qu'un vendeur ou un acheteur en tire

Pour un vendeur de maison ou de duplex, le prix demandé fonctionne souvent comme un point de départ : la majorité des ventes du secteur l'ont dépassé. Le fixer trop haut prive l'inscription de cette dynamique.

Pour un vendeur d'immeuble de 4 logements et plus, le prix demandé fonctionne plutôt comme un plafond de négociation. Un dossier complet dès l'inscription, baux, revenus et dépenses, donne à l'acheteur et à son prêteur les chiffres sur lesquels ils raisonnent.

Pour un acheteur, la même lecture s'inverse : une offre sous le prix demandé est la norme sur les grands immeubles du secteur, et l'exception sur les maisons. Dans les deux cas, la valeur d'un bien se mesure contre des ventes réellement comparables.