Hull, Gatineau : la copropriété, premier type vendu (39 %)

À Hull, on achète d'abord des copropriétés. Sur les 776 ventes réelles que la base CourtiConnect enregistre pour ce secteur, du 10 décembre 2023 au 8 septembre 2026, 303 sont des copropriétés, contre 204 maisons. Notre comparaison des cinq secteurs de Gatineau portait sur les prix médians ; celle-ci regarde autre chose : ce qui se vend à Hull, type par type, et pourquoi cette composition change la façon d'y acheter et d'y vendre.

Ce qui s'est vendu à Hull, type par type

Le tableau ci-dessous est une photo de toute la fenêtre : il additionne les ventes de près de trois ans, sans découpage dans le temps. Il dit ce qui a changé de mains à Hull sur la période, pas comment le marché a évolué.

Source : ventes réelles de la base CourtiConnect, secteur Hull, du 10 décembre 2023 au 8 septembre 2026, 776 ventes. Ratios et délais médians ; le délai n'est connu que pour une partie des ventes, indiquée par n.

Deux lectures ressortent. La copropriété est le premier type vendu, mais elle n'est pas majoritaire : 39 %, donc six ventes sur dix sont autre chose. Et les immeubles à revenus pèsent lourd : duplex, triplex et 4 à 5 logements réunis totalisent 254 ventes, soit 33 % du secteur, une part comparable à celle de la maison.

Le seul secteur de Gatineau où la maison n'est pas en tête

La singularité de Hull n'apparaît qu'à la comparaison. Sur la même fenêtre, la base compte 3 009 ventes dans les cinq secteurs de Gatineau, et la maison arrive première partout ailleurs.

Source : ventes réelles de la base CourtiConnect, du 10 décembre 2023 au 8 septembre 2026. Pour Buckingham et Masson-Angers, seules les deux premières parts sont retenues ici.

Hull est donc à rebours de l'ensemble de la ville : la maison y représente 26 % des ventes contre 43,0 % pour tout Gatineau, et la copropriété 39 % contre 29,5 %. Les secteurs les plus éloignés du centre, Buckingham et Masson-Angers, montrent un autre profil encore, où le duplex suit de près la maison. Pourquoi Hull a ce profil, la base ne le dit pas : on peut avancer l'hypothèse d'un parc bâti plus dense, mais aucune donnée de cet article ne l'établit.

Pour un acheteur : une porte d'entrée par la copropriété

Quand la copropriété est le type le plus vendu, c'est aussi celui qui offre le plus de choix réel à l'acheteur. À Hull, son prix médian est de 303 000 $ sur la période, le plus bas de tous les types mesurés dans le secteur. Pour un premier achat, c'est le point d'accès le plus probable, et c'est là que les occasions de comparer sont les plus nombreuses.

Les autres mesures de la copropriété aident à préparer une offre. Le ratio médian vendu sur demandé est de 0,980 : la moitié des copropriétés se sont vendues à au moins 98 % du prix demandé, l'autre moitié en dessous. Le délai médian est de 44 jours, sur les 225 ventes pour lesquelles il est connu. Ce sont des repères pour situer une négociation, pas une règle applicable à un logement précis.

• comparer une copropriété aux ventes de copropriétés du secteur, pas à une médiane de ville ;
• vérifier l'année de construction : la médiane est 1994, donc une part importante du parc vendu a plus de trente ans ;
• demander les documents du syndicat avant de s'engager, puisqu'ils pèsent autant que le prix sur le coût réel d'un achat en copropriété.

Un tiers des ventes sont des plex, et un parc ancien

L'autre trait de Hull est le poids des immeubles à revenus. Un acheteur qui cherche un duplex ou un triplex y trouve un volume de ventes réel : 108 de chacun sur la période. Ces immeubles sont nettement plus anciens que le reste : année de construction médiane 1952 pour le duplex, 1958 pour les 4 à 5 logements, 1962 pour le triplex, contre 1990 pour la maison et 1994 pour la copropriété.

Pour l'acheteur d'un plex, l'âge médian du bâti appelle une inspection approfondie et une lecture attentive des baux en place. Les 4 à 5 logements forment un petit groupe, 38 ventes, avec le délai médian le plus long, 73,5 jours, mesuré sur 20 ventes seulement : un échantillon trop mince pour en tirer davantage qu'une indication.

Pour un vendeur : savoir contre quoi on est en concurrence

La composition des ventes dit au vendeur dans quel bassin il entre. Le vendeur d'une copropriété à Hull rejoint le type le plus actif du secteur : beaucoup d'acheteurs, mais aussi beaucoup de logements comparables entre lesquels ils choisissent. Sa présentation et son prix de départ se mesurent à ces copropriétés-là.

Le vendeur d'une maison est dans une situation différente : la maison représente une vente sur quatre à Hull, contre plus de quatre sur dix à l'échelle de Gatineau. Ses ventes comparables dans le secteur sont donc moins nombreuses, et il peut être tenté d'aller chercher des comparables dans d'autres secteurs. C'est là qu'il faut être prudent : un secteur au profil différent n'est pas un bon point de comparaison sans ajustement.

Les limites de cette lecture

• c'est une photo de près de trois ans additionnés, pas une série : elle ne dit pas si la part de la copropriété monte ou baisse ;
• le délai n'est connu que pour une partie des ventes, d'où les valeurs de n dans le tableau ;
• les ratios et délais sont des médianes de secteur, qui ne garantissent rien pour une propriété donnée ;
• les limites du secteur Hull sont celles de la base CourtiConnect, qui peuvent différer d'un découpage municipal.