Évaluation municipale à Québec : lire le rôle 2025-2027, établi au 1er juillet 2023

À Québec, la valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière pour 2025, pour 2026 et pour 2027 repose sur une seule date : le 1er juillet 2023. C'est la clé de lecture de l'évaluation municipale dans la capitale, et c'est aussi la plus souvent oubliée. Cet article explique d'où vient cette date, ce que la loi entend par valeur réelle, et ce que la valeur inscrite est, et n'est pas. Si la valeur vous paraît erronée, la marche à suivre est détaillée dans notre article sur la demande de révision de l'évaluation municipale.

Un rôle triennal : trois exercices, une seule date de référence

La Ville de Québec présente son rôle d'évaluation foncière sur une page intitulée « Rôle d'évaluation foncière ». Elle y précise trois éléments : le rôle est triennal, il couvre les exercices 2025, 2026 et 2027, et les valeurs qui y figurent ont été établies au 1er juillet 2023.

Le caractère triennal n'est pas une particularité locale. La Loi sur la fiscalité municipale prévoit qu'un nouveau rôle est dressé tous les trois ans. Entre deux rôles, les trois exercices s'appuient sur des valeurs fixées à la même date.

C'est ce qui rend la lecture si simple et si trompeuse à la fois. Simple, parce qu'une seule date gouverne tout le rôle. Trompeuse, parce que rien dans un chiffre affiché ne rappelle au lecteur qu'il décrit un marché vieux de plus de deux ans au moment où le rôle entre en vigueur.

Pourquoi le 1er juillet 2023 : la règle de l'article 46

La date n'est pas choisie par la Ville. L'article 46 de la Loi sur la fiscalité municipale fixe la date de référence au 1er juillet du deuxième exercice financier qui précède celui où le rôle entre en vigueur.

Le calcul se fait en remontant le calendrier. Le rôle entre en vigueur pour l'exercice 2025. L'exercice qui le précède est 2024 ; le deuxième exercice qui le précède est 2023. La date de référence est donc le 1er juillet 2023. La même règle, appliquée à un autre rôle, donnerait une autre date, toujours située environ un an et demi avant le premier exercice couvert.

Retenir la règle plutôt que la date est utile : elle permet de retrouver, pour n'importe quel rôle québécois, le moment exact que sa valeur décrit.

Ce que la loi appelle « valeur réelle »

La Loi sur la fiscalité municipale définit la valeur réelle comme le prix le plus probable d'une vente de gré à gré. Chaque mot de cette définition compte.

« Le plus probable » : il s'agit d'une probabilité, pas d'un prix observé pour votre propriété. « De gré à gré » : la vente visée est une vente librement consentie entre les parties, et non une vente forcée. Et cette valeur probable est établie à la date de référence du rôle, soit, à Québec, le 1er juillet 2023.

Mises bout à bout, ces trois idées donnent la bonne lecture du chiffre inscrit : c'est le prix auquel votre propriété se serait le plus probablement vendue, entre parties libres, au 1er juillet 2023.

Ce que vous consultez dans le module de la Ville

La Ville de Québec met à la disposition du public un module de consultation en ligne du rôle, accessible depuis sa page « Rôle d'évaluation foncière ». Il permet de retrouver une propriété et la valeur qui y est inscrite.

Deux vérifications précèdent toute lecture de la valeur. La première : s'assurer que l'unité affichée est bien la vôtre, en recoupant l'adresse et les renseignements affichés avec ce que vous savez de l'immeuble. La seconde : garder en tête la date que cette valeur décrit, puisque le chiffre, à lui seul, ne la rappelle pas.

Pour toute question sur votre dossier précis, l'interlocuteur est le Service de l'évaluation de la Ville. C'est lui qui a établi la valeur, et c'est à lui qu'une demande de précision s'adresse.

Trois ans de valeur figée sur une photo de 2023

La conséquence pratique de la date de référence se mesure en années. En 2025, la valeur inscrite décrit un marché d'environ un an et demi plus tôt. En 2027, dernier exercice du rôle, elle décrit toujours le 1er juillet 2023, soit un marché de plus de trois ans. Tout ce qui s'est passé sur le marché de Québec depuis cette date, dans un sens comme dans l'autre, n'y figure pas.

Cela ne rend pas le rôle incohérent. Toutes les propriétés y sont évaluées à la même date : comparer la valeur de votre maison à celle d'une maison voisine, sur le même rôle, c'est comparer deux valeurs du 1er juillet 2023. La cohérence tient à l'intérieur du rôle.

Elle cesse dès qu'on sort du rôle. Mettre la valeur inscrite à côté d'une vente conclue en 2026 ou en 2027, c'est comparer deux dates différentes, et l'écart qui en résulte mesure autant le temps écoulé que la propriété elle-même.

Une valeur au 1er juillet 2023 n'est pas un prix de vente aujourd'hui

Une évaluation municipale et une estimation de prix de vente ne répondent pas à la même question. La première dit ce que valait probablement votre propriété à une date fixée par la loi, pour les trois exercices du rôle. La seconde cherche à situer un prix au moment où vous vendriez.

La date suffit à les séparer, avant même toute question de méthode. Une valeur de 2023 appliquée en 2026 ou en 2027 ne tient pas compte des ventes conclues depuis, alors que ce sont précisément ces ventes récentes, dans votre secteur et pour votre type de propriété, qui situent un prix aujourd'hui.

Si votre question porte sur la vente, partez donc des ventes comparables récentes. Notre page d'estimation situe votre propriété par rapport aux ventes de votre secteur, en indiquant le nombre de ventes comparables et la période qu'elles couvrent.

Si la valeur inscrite vous paraît erronée

La page de la Ville de Québec comporte une section « Demander une révision ». Avant d'y recourir, gardez la date en tête : la question pertinente porte sur la valeur de la propriété au 1er juillet 2023, puisque c'est ce que le rôle décrit.

Nous ne reprenons pas ici la procédure : elle fait l'objet de notre article sur la demande de révision, cité en introduction. Pour une question sur votre dossier, le Service de l'évaluation de la Ville reste l'interlocuteur direct.