Prix des maisons au Canada : en termes réels, retour à la fin de 2016

Un prix de maison peut baisser de deux façons : en dollars, et en pouvoir d'achat. La première se voit sur les affiches, la seconde ne se voit qu'une fois l'inflation retirée. Les séries de la Banque des règlements internationaux (BRI) permettent de mesurer les deux pour le Canada, et l'écart entre elles est la donnée la plus parlante du moment. L'inflation récente, poste par poste, est détaillée dans notre article sur l'IPC d'août 2026.

Deux indices pour une même série de prix

La BRI publie, pour le Canada, deux indices trimestriels des prix de l'immobilier résidentiel, en base 2010 = 100. L'indice nominal suit les prix en dollars courants. L'indice réel est le même, déflaté par l'indice des prix à la consommation : il mesure ce que vaut une maison une fois l'inflation retirée.

Les chiffres qui suivent sont calculés à partir des deux séries diffusées par la base de données FRED de la Réserve fédérale de Saint-Louis, sous les codes QCAN628BIS pour l'indice nominal et QCAR628BIS pour l'indice réel, mises à jour le 25 juin 2026. La dernière valeur disponible est celle du premier trimestre 2026.

Premier trimestre 2026 : -4,8 % en nominal, -6,8 % en réel sur un an

• Indice nominal : 210,3 au premier trimestre 2025, 200,2 au premier trimestre 2026, soit -4,8 %.
• Indice réel : 150,7 au premier trimestre 2025, 140,4 au premier trimestre 2026, soit -6,8 %.

La baisse réelle est plus forte que la baisse nominale parce que l'inflation s'ajoute à la baisse des prix : pendant que les maisons perdaient des dollars, les dollars perdaient eux-mêmes du pouvoir d'achat.

Depuis le sommet de 2022

Les deux indices ont atteint leur sommet au premier trimestre 2022 : 250,7 en nominal et 198,6 en réel. Depuis, l'indice nominal a reculé de 20,1 % et l'indice réel de 29,3 %.

Autrement dit, l'indice réel a perdu près d'un tiers de son niveau du sommet, alors que la baisse affichée en dollars est d'environ un cinquième. Les deux mesures racontent la même correction, mais pas avec la même ampleur.

Le niveau réel de la fin de 2016

À 140,4, l'indice réel du premier trimestre 2026 se situe entre son niveau du quatrième trimestre 2016, 138,3, et celui du premier trimestre 2017, 146,4. Il faut remonter au quatrième trimestre 2016 pour trouver un trimestre où l'indice réel était égal ou inférieur à son niveau actuel.

L'indice nominal, lui, n'est pas revenu en arrière dans les mêmes proportions : au quatrième trimestre 2016, il était à 152,8, et il est aujourd'hui à 200,2, soit environ 31 % plus haut. En dollars, une maison coûte nettement plus qu'en 2016 ; en pouvoir d'achat, elle coûte à peu près la même chose qu'à la fin de cette année-là.

Ce que ces indices ne disent pas

Ce sont des indices nationaux. Ils ne décrivent ni le Québec, ni une ville, ni un type de propriété : un retour au niveau réel de 2016 pour l'ensemble du Canada peut cacher des écarts importants d'un marché à l'autre.

Ils ne mesurent pas non plus l'abordabilité. Un prix réel plus bas ne dit rien des taux hypothécaires ni des revenus des ménages, qui déterminent ce qu'un acheteur peut réellement payer chaque mois.

Enfin, la dernière valeur est celle du premier trimestre 2026. Elle décrit le marché d'il y a plusieurs mois, pas celui d'aujourd'hui.

Ce qu'un acheteur ou un vendeur en tire

Pour un vendeur qui a acheté avant 2017, le prix de vente en dollars reste probablement supérieur à son prix d'achat. Mais ce gain nominal est en grande partie le reflet de l'inflation : comparé en pouvoir d'achat, il est beaucoup plus mince qu'il en a l'air.

Pour un acheteur, la lecture réelle rappelle que la correction depuis 2022 est plus profonde que ce que montrent les prix affichés. Elle ne dit pas que le moment est bon ou mauvais pour acheter : cela dépend du marché local, des taux et du budget, que seule une analyse de ventes comparables permet de situer.

Sources : sources nationales, base de données des prix de l'immobilier résidentiel de la BRI, http://www.bis.org/statistics/pp.htm ; séries QCAN628BIS et QCAR628BIS diffusées par FRED, Réserve fédérale de Saint-Louis. Variations et comparaisons calculées par CourtiConnect.