Dégât d'eau réparé et indemnisé : faut-il le mentionner dans la déclaration du vendeur ?

« Le dégât d'eau a été réparé, l'assureur a payé, il n'y a plus rien à voir. » C'est un raisonnement fréquent, et c'est un piège. Notre article sur la réponse « je ne sais pas » dans la déclaration du vendeur traitait de ce que le vendeur ignore. Celui-ci traite du cas inverse : ce que le vendeur sait très bien, parce qu'il l'a vécu, réparé et fait indemniser. Le formulaire ne s'intéresse pas qu'à l'état actuel de la maison ; plusieurs questions portent sur son passé.

Ce que le formulaire demande vraiment sur les sinistres

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble de l'OACIQ (version V24 06/2022, celle que nous avons consultée) ne contient pas le mot « sinistre ». Il pose plutôt des questions précises sur des événements, et elles sont formulées au passé. Les principales qui visent un dégât d'eau ou un sinistre :

• D4.1 : « Est-ce qu'il y a déjà eu des infiltrations d'eau ? », avec l'endroit à préciser (sous-sol, toiture, fenêtre, autre) ;
• D4.2 : « Une fuite d'eau a-t-elle déjà causé des dommages ? », avec la provenance de la fuite (lave-vaisselle, chauffe-eau, toilette, autre) ;
• D14.1 : l'immeuble a-t-il subi des dommages à la suite d'événements comme du verglas, du vent, une inondation ou un incendie ;
• D2.13 : « Une compagnie d'assurance a-t-elle déjà refusé d'assurer l'immeuble en tout ou en partie ? » ;
• D2.14 : « Une compagnie d'assurance a-t-elle déjà refusé de vous indemniser pour des dommages à l'immeuble ? »

Le mot « déjà » fait tout. Une infiltration survenue il y a six ans et corrigée depuis reste une infiltration qui a eu lieu. La bonne réponse à D4.1 est « oui », suivie des précisions. Répondre « non » parce que le problème est réglé, c'est répondre à une autre question que celle posée.

À noter : dans cette version, aucune question ne demande directement si vous avez fait une réclamation à votre assureur. Les questions d'assurance visent les refus d'assurer et les refus d'indemniser. Mais un sinistre indemnisé est presque toujours aussi un dommage visé par D4.1, D4.2 ou D14.1 : la réclamation n'a pas besoin d'être une question à part pour que l'événement soit à déclarer.

« Réparé » se dit dans la section des précisions

Le formulaire prévoit une section D15, intitulée Précisions, où le vendeur complète ses réponses en indiquant le numéro de la question visée. Si l'espace manque, l'annexe générale peut être utilisée et fait partie intégrante du formulaire. C'est là que la réparation prend sa place, et c'est là qu'un « oui » devient rassurant plutôt qu'inquiétant.

Une précision utile répond à quelques questions simples :

• quand l'événement est survenu, et où dans la maison ;
• quelle en était la cause (refoulement, bris de tuyau, glace sur la toiture, chauffe-eau) ;
• qui a fait les travaux et ce qui a été fait : assèchement, remplacement des matériaux touchés, correction de la cause ;
• si la cause a été éliminée, et comment ;
• si l'assureur a indemnisé, en tout ou en partie, et si des documents existent.

Une ligne comme « D4.2 : fuite du chauffe-eau au sous-sol en 2021, gypse et plancher remplacés par un entrepreneur, chauffe-eau remplacé, factures disponibles » dit l'essentiel. L'acheteur sait ce qui s'est passé, et le vendeur a une trace écrite de sa divulgation.

Pourquoi l'acheteur tient à cet historique

Pour l'acheteur, un sinistre passé soulève trois questions distinctes.

• La qualité de la réparation. Un dégât d'eau mal asséché peut laisser des matériaux humides derrière un mur refait. L'acheteur et son inspecteur voudront savoir quoi regarder.
• La cause. Une fuite ponctuelle de chauffe-eau, réglée par un remplacement, n'a pas la même portée qu'une infiltration récurrente par la fondation.
• Son propre contrat d'assurance. L'acheteur devra assurer l'immeuble à son nom, et son assureur lui posera des questions sur la propriété. Un historique de dégâts d'eau peut influencer l'acceptation du risque, la prime ou la franchise, selon l'assureur. Mieux vaut que l'acheteur le sache avant d'acheter que de le découvrir au moment de se faire assurer.

C'est aussi pour cela que les questions D2.13 et D2.14 existent : un refus d'assurer ou d'indemniser est un signal que l'acheteur doit connaître avant de s'engager.

Les pièces à garder, et à fournir

Le formulaire demande au vendeur de fournir au courtier les documents disponibles qui appuient ses réponses, et la section des signatures prévoit que le vendeur accepte de fournir ou de rendre accessibles tous les documents qui appuient ses déclarations. Après un sinistre, le dossier idéal contient :

• les factures des entrepreneurs, avec la description des travaux et les dates ;
• les rapports d'expert, d'inspection ou de test (humidité, qualité de l'air) produits pendant ou après les travaux ;
• la correspondance avec l'assureur, dont la confirmation du règlement ;
• les permis, si les travaux en exigeaient ;
• des photos avant, pendant et après, si vous en avez.

Si vous venez de vivre un sinistre et pensez vendre dans quelques années, commencez ce dossier maintenant. Retrouver une facture d'entrepreneur cinq ans plus tard est beaucoup plus difficile que de la classer le jour où on la reçoit.

Une vérification rapide avant de signer le formulaire

Avant de signer, repassez vos années dans la maison avec les questions du formulaire en tête, et non votre souvenir de ce qui était « grave ». Quelques questions aident :

• Avez-vous déjà fait venir un plombier, un couvreur ou une entreprise de nettoyage après sinistre pour de l'eau, de la glace ou une fuite ?
• Avez-vous déjà ouvert un dossier auprès de votre assureur habitation, même petit ou réglé rapidement ?
• Un assureur a-t-il déjà refusé d'assurer l'immeuble, ou refusé de payer un dommage ?
• Une tempête, du verglas ou un incendie ont-ils déjà endommagé une partie du bâtiment, y compris la toiture ou une dépendance ?

Chaque « oui » renvoie à une question du formulaire et, le plus souvent, à une ligne de la section D15. Il est plus simple d'écrire ces lignes calmement au moment de l'inscription que d'expliquer un oubli quand l'inspecteur de l'acheteur trouve les traces d'une ancienne réparation.

Le vrai risque : le silence découvert après la vente

Un sinistre déclaré et documenté est un fait connu de l'acheteur au moment où il fait son offre. Il en tient compte dans son prix et dans son inspection. Un sinistre tu, puis découvert après la vente, change complètement la discussion : l'acheteur peut soutenir qu'il a été privé d'une information qu'il aurait voulu connaître, et le vendeur se retrouve à défendre son silence plutôt que la qualité de sa réparation.

Si un nouveau dégât survient entre la signature du formulaire et l'acte de vente, il devrait lui aussi être porté à la connaissance de l'acheteur par une mise à jour écrite. Pour toute question sur la portée de vos obligations dans une situation précise, votre courtier ou votre notaire reste la bonne personne à consulter.