Beaucoup de propriétaires hésitent à mettre en vente un logement loué, craignant de « perdre » l'acheteur ou de brimer le locataire. En réalité, la loi québécoise encadre clairement la situation. Avant toute mise en marché, il est utile de connaître la valeur réelle de votre immeuble : obtenez une estimation gratuite basée sur les ventes réelles de votre secteur, puis suivez les règles ci-dessous.
📜 Le bail suit l'immeuble
L'article 1937 du Code civil du Québec est clair : l'aliénation (la vente) d'un immeuble ne met pas fin au bail. L'acheteur devient automatiquement le nouveau locateur et hérite du bail en cours — même loyer, même durée, même droit du locataire au maintien dans les lieux. Le locataire n'a donc pas à quitter en raison de la vente.
💡 À transmettre à l'acheteur : copie du bail, montant du loyer, date d'échéance, dépôt éventuel et coordonnées du locataire. Ces éléments font partie de la transaction et doivent figurer clairement dans la promesse d'achat.
🔑 Reprise de logement par l'acheteur
Un acheteur qui souhaite habiter le logement peut, une fois devenu propriétaire, exercer une reprise de logement pour s'y loger lui-même ou y loger un proche parent (enfant, parent, ou autre proche dont il est le principal soutien). Il doit respecter les délais d'avis : généralement 6 mois avant la fin d'un bail de plus de 6 mois.
⚠️ Le locataire peut refuser la reprise. Le litige est alors tranché par le Tribunal administratif du logement (TAL). Une reprise ne peut jamais servir de prétexte pour contourner le droit au maintien dans les lieux.
👀 Visites : les droits du locataire
✅ Préavis d'environ 24 heures avant chaque visite
✅ Visites à une heure raisonnable (généralement entre 9 h et 21 h)
✅ Le locataire peut exiger d'être présent lors des visites
✅ Aucune affiche « à vendre » ne peut nuire déraisonnablement à la jouissance des lieux
En pratique, un locataire bien informé et respecté facilite grandement la mise en marché. Une entente écrite sur les plages de visite évite la plupart des conflits.
💰 Un immeuble occupé se vend-il moins cher ?
Tout dépend de l'acheteur ciblé. Pour un investisseur, un plex déjà loué à de bons revenus est un avantage : cashflow immédiat, aucune période de vacance, revenus vérifiables. Pour un acheteur-occupant, un logement occupé peut au contraire freiner s'il veut emménager rapidement.
Bonne nouvelle pour les vendeurs de plex : selon les données APCIQ de mai 2026, le plex demeure le segment le plus résilient du marché québécois (prix stables à la hausse à l'échelle provinciale, délai de vente d'environ 39 jours dans la région de Montréal). Un immeuble à revenus bien positionné trouve preneur.
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Estimer ma propriété📋 Checklist du vendeur
1. Rassembler les baux, loyers, échéances et dépôts
2. Informer le locataire et convenir des plages de visite
3. Respecter le préavis de 24 h pour chaque visite
4. Indiquer clairement le statut « occupé » et les revenus dans l'annonce
5. Transmettre le bail au nouveau propriétaire chez le notaire
Note : cet article présente les grands principes. Chaque situation (reprise, cession, sous-location, dépôt) mérite une vérification auprès du TAL ou de votre notaire.
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