Déclaration du vendeur : ce que vaut une réponse « je ne sais pas »

Vous lisez les déclarations du vendeur d'une maison qui vous intéresse et, à plusieurs questions, la case cochée est « ne sais pas ». Le vendeur n'a rien caché, il dit simplement qu'il ignore la réponse. Cette réponse est permise par le formulaire, mais elle ne vous apprend rien sur l'immeuble. Cet article explique ce qu'elle vaut juridiquement, ce qu'elle ne fait pas disparaître, et comment la transformer en vérification avant de vous engager. Pour une lecture section par section du formulaire, voyez notre article sur les 12 points critiques de la déclaration du vendeur.

Un formulaire rempli « à votre connaissance »

Lorsqu'un courtier intervient dans la vente d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, le vendeur remplit le formulaire de l'OACIQ intitulé Déclarations du vendeur sur l'immeuble, souvent appelé DV. La copropriété divise a son propre formulaire.

Les sections du formulaire sont introduites par la formule « À votre connaissance ». Le vendeur y répond au meilleur de sa connaissance et en toute bonne foi. Il déclare donc ce qu'il sait, pas ce qui est. C'est la clé pour lire un « ne sais pas » : le vendeur décrit l'état de sa connaissance, pas l'état de la maison.

Où le « ne sais pas » est prévu, et où il ne l'est pas

La plupart des questions du formulaire n'offrent que « oui » ou « non ». La réponse « ne sais pas » n'apparaît que pour certaines questions, en général celles dont la réponse peut raisonnablement échapper à un propriétaire : une date d'installation, un détail technique, un élément antérieur à son achat.

Le formulaire prévoit aussi une section, la D15, où le vendeur détaille les raisons pour lesquelles il n'a pas répondu à une ou plusieurs questions. C'est la première chose à lire quand plusieurs réponses manquent. Une explication précise (« je n'ai jamais habité l'immeuble ») ne se lit pas comme une absence d'explication.

Ce que la réponse ne fait pas disparaître

Un « ne sais pas » ne retire rien à la garantie légale de qualité. L'article 1726 du Code civil du Québec oblige le vendeur à garantir que le bien est, lors de la vente, exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix. Cette garantie existe que le vendeur ait connu le vice ou non. Seule une vente expressément conclue sans garantie légale change la donne, et c'est une question distincte.

Le même article précise toutefois que le vendeur ne garantit pas le vice apparent, c'est-à-dire celui qu'un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert, ni le vice caché connu de l'acheteur. Une réponse « ne sais pas » est un signal donné à l'acheteur : s'il ne pose aucune question à la suite, il lui sera plus difficile de soutenir plus tard qu'il n'avait aucune raison de chercher.

La réponse ne garantit donc rien dans un sens comme dans l'autre. Elle ne dit pas qu'il y a un problème, elle ne dit pas qu'il n'y en a pas. Elle déplace la charge de la vérification vers vous.

Transformer chaque « ne sais pas » en question de vérification

La méthode tient en un tableau à trois colonnes : la question restée sans réponse, la source qui peut y répondre, et la personne qui va la consulter. Les sources habituelles sont les suivantes :

• L'inspection préachat, pour l'état visible des composantes : toiture, fenêtres, drainage, électricité. Remettez à l'inspecteur la liste des « ne sais pas » avant la visite.
• Les documents du vendeur : factures de travaux, garanties, contrats de location d'appareils, rapports d'inspection antérieurs.
• La municipalité, pour les permis de construction délivrés à l'adresse et les avis ou infractions connus.
• Le notaire, pour ce qui touche le titre, les servitudes et les droits publiés au registre foncier.
• Une expertise ciblée quand l'enjeu le justifie : drain, fondation, qualité de l'eau d'un puits.

L'objectif n'est pas de tout faire analyser. C'est de décider, question par question, si l'inconnu est acceptable ou s'il mérite une vérification avant que votre promesse devienne ferme.

Demander des précisions par écrit

Une précision obtenue de vive voix pendant une visite ne laisse aucune trace. Si le vendeur peut compléter une réponse, par exemple en retrouvant une facture, demandez que la précision soit ajoutée au formulaire ou consignée dans un document joint, et que les pièces vous soient remises.

Dans la promesse d'achat, la condition d'inspection et les délais convenus pour obtenir et examiner les documents vous donnent le temps de faire ces vérifications. Si une réponse vous importe particulièrement, votre courtier peut aussi proposer une déclaration précise du vendeur à inscrire dans la promesse. Ce qui est écrit pourra être relu, ce qui a été dit dans une cuisine ne le pourra pas.

Les situations où les « ne sais pas » s'accumulent

Certains vendeurs ne peuvent tout simplement pas répondre à beaucoup de questions, et leur bonne foi n'est pas en cause :

• La succession. Le liquidateur n'a souvent jamais habité l'immeuble. Le formulaire prévoit d'ailleurs qu'il puisse indiquer en D15 qu'il n'est pas en mesure de répondre à une question. Les autres particularités de ce cas sont traitées dans notre article sur l'achat d'une propriété vendue par une succession.
• L'investisseur qui a loué l'immeuble sans y vivre et ne connaît que ce que ses locataires lui ont signalé.
• Le propriétaire récent, qui ignore ce qui s'est passé avant son propre achat.

Dans ces trois cas, le nombre de « ne sais pas » ne dit rien de l'état de la maison. Il dit seulement que l'information devra venir d'ailleurs. Prévoyez des délais de conditions assez longs pour aller la chercher.