Vendre un plex qu'on habite : l'exonération pour résidence principale calculée logement par logement

Vous habitez un des logements de votre duplex ou de votre triplex, et vous le vendez. Le gain que vous réalisez n'a pas un seul statut fiscal : une part se rattache au logement que vous habitez, une autre aux logements que vous louez. Cet article se place au moment de la vente et suit le calcul, logement par logement. Les règles générales de l'exonération, la désignation et la règle du « plus un an », sont présentées dans notre article sur l'exonération pour résidence principale.

Un plex habité se vend en deux parties fiscales

L'exonération pour résidence principale protège le gain réalisé sur le logement que vous habitez normalement. Elle ne s'étend pas aux logements loués à des tiers, qui sont des biens détenus pour en tirer un revenu.

Quand vous vendez un plex dont vous occupez un logement, vous vendez donc, en une seule transaction, deux choses que l'impôt traite différemment : une résidence, dont le gain peut être exonéré, et un immeuble locatif, dont le gain est imposable. Le travail du calcul consiste à séparer les deux.

Répartir le prix et le coût entre les logements

La séparation se fait sur une base raisonnable, par exemple la superficie de chaque logement. Dans un triplex de trois logements de même taille, le logement habité représente le tiers de l'immeuble ; dans un duplex dont le logement du haut est deux fois plus grand que celui du bas, la proportion n'est plus la moitié.

La même proportion s'applique à tous les éléments du calcul : le prix de vente, le coût d'acquisition, les frais de vente et les dépenses communes en capital, comme une toiture ou une fondation. Une amélioration faite dans un seul logement, une cuisine refaite par exemple, se rattache à ce logement seulement. On obtient ainsi deux gains distincts, celui de la partie habitée et celui de la partie louée.

La part du logement habité : la formule, appliquée à ce seul logement

Le gain de la partie habitée est exonéré dans la proportion suivante : le nombre d'années pendant lesquelles ce logement a été désigné comme résidence principale, plus un, divisé par le nombre d'années de propriété. Si vous avez habité le même logement pendant toute la détention, et qu'aucune autre propriété de votre unité familiale n'a été désignée pour ces années, ce rapport atteint ou dépasse un : le gain de la partie habitée est entièrement exonéré.

La formule ne s'applique jamais au gain des logements loués. Désigner le plex comme résidence principale ne fait pas entrer la partie louée dans l'exonération : la désignation ne couvre que ce que vous habitez.

La vente se déclare l'année où elle a lieu, même lorsque la partie habitée est entièrement exonérée, avec la désignation de résidence principale aux deux paliers d'imposition.

La part locative : un gain imposable, et l'amortissement qui revient

Le gain de la partie louée est un gain en capital ordinaire. La moitié de ce gain s'ajoute à votre revenu imposable.

Si vous avez réclamé de l'amortissement sur la partie louée au fil des années, la vente peut en faire revenir une partie dans votre revenu, en plus du gain. Ce mécanisme est détaillé dans notre article sur la vente d'un plex et son optimisation fiscale. Pour le calcul qui nous occupe, retenez qu'il porte uniquement sur la partie louée.

Un exemple construit : un triplex, un logement habité

Les chiffres qui suivent sont un exemple construit pour isoler le mécanisme, pas une vente réelle. Ils ignorent les frais de vente et les améliorations.

• Triplex de trois logements de même superficie, acheté 450 000 $ et vendu 840 000 $ treize années civiles plus tard.
• Gain total : 390 000 $, soit 130 000 $ par logement.
• Le vendeur a habité le même logement pendant toute la détention, et l'a désigné les treize années.
• Partie habitée : 130 000 $ de gain, rapport de (13 + 1) sur 13, donc entièrement exonérée.
• Partie louée : 260 000 $ de gain en capital, dont la moitié s'ajoute au revenu, plus la récupération d'amortissement s'il y en a eu.

Dans cet exemple, le vendeur a payé l'immeuble entier, mais seul le tiers du gain échappe à l'impôt. C'est le chiffre à connaître avant de fixer ce qu'il restera de la vente.

Quand l'occupation a changé pendant la détention

Le calcul se complique dès que l'occupation a bougé : vous avez quitté votre logement pour le louer, vous êtes passé du rez-de-chaussée à l'étage, ou vous avez réuni deux logements en un. Chaque changement de ce type modifie l'usage d'une partie de l'immeuble.

Un changement d'usage peut être traité comme si la partie concernée avait été vendue à sa valeur du moment, avec un effet fiscal l'année même. Des choix existent pour reporter cet effet dans certains cas, mais ils doivent être faits dans des délais stricts, qui diffèrent selon le choix, et dépendent notamment de l'amortissement réclamé. Découvrir la question au moment de la vente, c'est risquer de la découvrir trop tard pour faire ces choix.

Pour le vendeur, la conséquence pratique est d'ordre documentaire : il faut pouvoir dire, logement par logement et année par année, qui l'occupait. C'est cette chronologie qui détermine les années désignables du logement habité.

Ce qu'il faut réunir avant de mettre en vente

• Le prix et la date d'achat, et les frais d'acquisition.
• La superficie de chaque logement, ou toute autre base de répartition retenue jusqu'ici dans vos déclarations.
• La chronologie de l'occupation, logement par logement.
• L'amortissement réclamé sur la partie louée, année par année.
• Les factures d'améliorations, en distinguant les travaux communs et ceux d'un seul logement.
• Les choix fiscaux déjà produits, s'il y a eu un changement d'usage.

Avec ces pièces, un fiscaliste peut chiffrer la part imposable avant même que la propriété soit inscrite. C'est le moment où ce chiffre est utile : il change le produit net de la vente, donc le prix en dessous duquel vendre n'a plus de sens pour vous.