Taxe de bienvenue et biens meubles : ventiler le prix dans l'acte de vente

Vous achetez un chalet vendu tout équipé, ou un condo clé en main, meubles compris. Le prix convenu couvre alors deux choses : l'immeuble et ce qu'il contient. Or les droits de mutation, la « taxe de bienvenue », portent sur le transfert de l'immeuble. La distinction entre ce qui fait partie de l'immeuble et ce qui reste un meuble est expliquée dans notre article sur les inclusions et les exclusions de la promesse d'achat. Celui-ci part de là et porte sur l'étape suivante : comment la part du prix qui revient aux meubles s'écrit, se justifie et se limite.

Un prix, deux choses vendues

Dans la plupart des ventes résidentielles, les biens meubles laissés par le vendeur ont peu de valeur : quelques électroménagers usagés, des rideaux, un cabanon démontable. Personne ne songe à leur attribuer une part du prix. Mais certaines ventes transfèrent un véritable mobilier : un chalet avec ses meubles, sa literie et son équipement, un condo vendu meublé à un investisseur, une maison vendue avec un mobilier complet après un décès.

Dans ces cas, le prix total paie à la fois l'immeuble et un ensemble de biens meubles. Les droits de mutation visant le transfert de l'immeuble, la part qui paie les meubles peut être traitée à part, à une condition : qu'elle soit distinguée clairement, et par écrit.

Où la ventilation s'écrit : la promesse, puis l'acte

La ventilation commence dans la promesse d'achat. Les parties y dressent la liste des biens meubles inclus et s'entendent sur la valeur qui leur est attribuée, à l'intérieur du prix total. C'est à ce moment que la décision se prend, quand l'acheteur et le vendeur négocient encore.

Elle se confirme ensuite dans l'acte de vente reçu par le notaire, qui reprend le prix total et la part attribuée à l'immeuble et aux meubles. Une ventilation qui n'apparaît que dans une conversation, ou dans une liste jointe sans montant, ne produit pas cet effet. Le notaire, qui calcule et déclare les éléments servant aux droits de mutation, a besoin de la voir écrite pour en tenir compte. Notre article sur le rôle du notaire dans un achat immobilier décrit le reste de son intervention.

Une valeur réaliste et documentée

La valeur attribuée aux meubles doit être celle de biens usagés, à la date de la vente : ce qu'un acheteur raisonnable paierait pour ce mobilier tel qu'il est, et non son prix d'achat neuf. Un canapé payé cher il y a dix ans ne vaut plus ce montant, et l'écrire à l'acte ne le fait pas valoir davantage.

Pour que la ventilation tienne, il faut pouvoir l'expliquer :

• une liste précise des biens, pièce par pièce, plutôt qu'une mention générale « meubles inclus » ;
• une valeur par bien ou par groupe de biens, cohérente avec leur âge et leur état ;
• au besoin, des photos ou des factures qui en attestent l'existence et la qualité.

Une ventilation gonflée pour réduire les droits ne protège personne. Elle peut être remise en question, elle déplace artificiellement une partie du prix, et l'acheteur qui croyait payer moins de droits peut se retrouver à devoir justifier un montant qu'il ne peut pas défendre.

La ventilation a enfin une limite : elle ne fait jamais descendre la base des droits sous l'évaluation municipale multipliée par le facteur comparatif, un plancher expliqué dans notre article sur le facteur comparatif à Montréal.

Quand la ventilation vaut la peine, et quand elle ne la vaut pas

L'économie sur les droits est proportionnelle à la part du prix réellement attribuable aux meubles. Elle peut mériter l'effort dans trois situations :

• le chalet vendu meublé et équipé, où le mobilier, l'équipement de plein air et les accessoires représentent une valeur réelle ;
• le condo vendu clé en main, souvent à un investisseur qui veut le louer sans le meubler lui-même ;
• la vente d'une succession, quand les héritiers laissent un mobilier complet que l'acheteur accepte de reprendre.

À l'inverse, pour quelques électroménagers usagés et des luminaires, l'écart sur les droits est faible. La liste des biens reste utile, parce qu'elle dit clairement ce qui part avec la propriété, mais leur attribuer une valeur distincte change peu de chose.

Avant de signer : les vérifications

• la promesse d'achat contient-elle une liste précise des biens meubles et la valeur qui leur est attribuée ?
• cette valeur correspond-elle à celle de biens usagés, et peut-on la justifier ?
• les biens listés sont-ils bien des meubles, et non des éléments incorporés au bâtiment ?
• le notaire a-t-il reçu ces informations à temps pour les reprendre dans l'acte ?

Ces questions se règlent avant la signature, avec le courtier pour la promesse et avec le notaire pour l'acte. Après l'acte, la ventilation est écrite, et c'est elle qui sera lue.