Inclusions et exclusions laissées vides à la fiche : ce qui part avec la maison

Sur une fiche descriptive, deux rubriques disent ce qui reste avec la maison et ce que le vendeur emporte : Inclusions et Exclusions. Quand elles sont vides, la fiche ne dit rien, et le silence ne vaut ni « tout reste » ni « tout part ». Cet article explique ce que la loi rattache d'elle-même à l'immeuble, quels biens font le plus souvent débat, et comment régler la question là où elle se règle : dans la promesse d'achat. Le fonctionnement général de ce contrat est détaillé dans notre guide de la promesse d'achat au Québec.

La fiche descriptive informe, la promesse d'achat engage

La fiche descriptive sert à présenter la propriété. Elle n'est pas le contrat. Ce que l'acheteur achète est fixé par la promesse d'achat, une fois acceptée par le vendeur, puis par l'acte de vente signé chez le notaire.

Une rubrique remplie à la fiche est donc une information utile, à reprendre dans la promesse. Une rubrique vide ne protège personne : ni l'acheteur qui croyait garder la cuisinière, ni le vendeur qui comptait emporter les luminaires de la salle à manger. Dans les deux cas, la réponse n'est écrite nulle part.

Le formulaire de promesse d'achat prévoit un endroit pour énumérer les inclusions et les exclusions. C'est là que la question se tranche, bien par bien.

Ce qui fait partie de l'immeuble, et ce qui reste un meuble

Le Code civil du Québec distingue les immeubles des meubles. Ce qui est incorporé au bâtiment, comme la plomberie, le chauffage central ou les armoires fixées, fait partie de l'immeuble. Ce qui y est attaché à demeure, sans perdre son individualité, peut aussi être traité comme immeuble tant qu'il y reste. Ce qui est simplement posé dans la maison demeure un meuble.

La conséquence pratique est simple : ce qui fait partie de l'immeuble suit l'immeuble à la vente, sauf si la promesse d'achat en dispose autrement. Ce qui reste un meuble part avec le vendeur, sauf si la promesse d'achat l'inclut.

La difficulté est entre les deux. La frontière entre « attaché à demeure » et « simplement posé » dépend de la façon dont chaque bien est installé, et deux personnes de bonne foi peuvent conclure différemment pour le même objet. C'est précisément la raison de l'écrire.

Les biens qui donnent le plus souvent lieu à discussion

Les biens suivants ne sont ni clairement des meubles ni clairement des parties du bâtiment. Ce sont eux qu'il faut nommer un par un :

• les électroménagers, qu'ils soient posés, branchés ou encastrés ;
• les luminaires et les lustres, surtout ceux que le vendeur a choisis lui-même ;
• les stores, les rideaux et leurs tringles ;
• la thermopompe murale et le climatiseur de fenêtre ;
• le système d'alarme et ses détecteurs ;
• la borne de recharge pour véhicule électrique ;
• le cabanon, le spa et la piscine hors terre ;
• le support mural d'un téléviseur, et le téléviseur lui-même.

Pour chacun, la bonne question n'est pas « qu'est-ce que la loi en dirait », mais « qu'avons-nous convenu ». Une ligne dans la promesse d'achat évite d'avoir à poser la première.

Les appareils en location n'appartiennent pas au vendeur

Certains appareils de la maison peuvent être loués plutôt qu'achetés : le chauffe-eau, le réservoir de propane, parfois le système d'alarme ou l'adoucisseur d'eau. Un appareil loué n'appartient pas au vendeur. Il ne peut donc ni l'inclure ni l'exclure : il peut seulement déclarer le contrat de location qui le lie.

La promesse d'achat doit alors dire ce qu'il advient de ce contrat : l'acheteur le reprend, ou le vendeur y met fin et fait retirer l'appareil avant la vente. Dans le premier cas, l'acheteur a intérêt à connaître le loyer mensuel et la durée restante avant de s'engager.

Comment l'écrire dans la promesse d'achat

Une inclusion utile est une inclusion qu'on peut vérifier le jour de la prise de possession. Quatre règles d'écriture y suffisent :

• Nommer le bien et son emplacement : « le réfrigérateur de la cuisine » plutôt que « les électroménagers ».
• Trancher chaque bien de la zone grise, inclus ou exclu, plutôt que de laisser le silence décider.
• Préciser l'attente sur l'état : si l'acheteur compte sur un appareil en état de fonctionner, le dire.
• Prévoir la remise en état quand le vendeur emporte un bien fixé : retrait des supports, obturation des trous, raccords laissés sécuritaires.

Une fois la promesse acceptée, la liste ne se modifie plus par une conversation pendant une visite. Ajouter ou retirer un bien exige l'accord écrit des deux parties, par un avenant à la promesse acceptée.

Le vérifier avant la signature chez le notaire

La dernière visite de la propriété, avant la signature de l'acte, est le moment de vérifier que ce qui devait rester est resté et que ce qui devait partir est parti. Apportez la liste écrite dans la promesse et cochez-la, bien par bien.

Un écart constaté à ce moment se règle encore entre les parties, avec l'aide des courtiers et du notaire. Un écart découvert après la signature, une fois le vendeur parti, est beaucoup plus difficile à régler. La liste écrite est ce qui permet de faire la différence entre un oubli et un désaccord.