Modifier une promesse d'achat acceptée : l'avenant et ses nouveaux délais

Une promesse acceptée n'est pas figée. L'inspection révèle un problème, le prêteur demande plus de temps, la date de signature ne convient plus : les parties conviennent alors d'un avenant. La plupart pensent qu'il corrige simplement un point de la promesse. En réalité, il crée un nouvel accord, avec sa propre acceptation, et c'est ce qui décide de ses effets sur les délais. Cet article part de l'avenant ; la façon dont une acceptation forme le contrat est traitée dans notre article sur l'acceptation reçue d'une promesse d'achat.

Un avenant n'est pas une correction, c'est un nouvel accord

Une partie seule ne peut pas modifier une promesse acceptée. Pour changer quoi que ce soit, un prix, une condition, une date, il faut l'accord des deux. L'avenant est le document qui porte ce nouvel accord : une partie propose une modification, l'autre l'accepte, et l'avenant s'ajoute à la promesse.

Parce qu'il est un accord, l'avenant se forme comme la promesse elle-même : il a une proposition, une acceptation, et donc une date d'acceptation qui lui est propre. Cette date, distincte de celle de la promesse, est la clé de tout ce qui suit.

Une nouvelle acceptation, un nouveau point de départ, pour ce qu'il modifie

Lorsqu'un avenant introduit un délai ou en modifie un, ce délai court de la façon que l'avenant prévoit. S'il accorde par exemple un certain nombre de jours de plus pour obtenir le financement, à compter de son acceptation, c'est l'acceptation de l'avenant, et non celle de la promesse, qui sert désormais de repère pour cette condition.

C'est ce qu'on veut dire quand on dit qu'un avenant recrée une acceptation, donc un nouveau délai. L'expression est juste, à une condition : elle ne vaut que pour ce que l'avenant touche. Pour le reste, rien ne repart.

Ce qu'il ne touche pas garde son ancien calendrier

C'est le piège le plus fréquent. Un acheteur signe un avenant qui prolonge sa condition de financement et en conclut que tout le calendrier a été repoussé. Mais sa condition d'inspection, que l'avenant ne mentionne pas, continue de courir selon la promesse d'origine. Si elle expire pendant qu'il attend son prêteur, l'avenant ne l'aura pas protégé.

La règle de lecture est donc simple : chaque condition et chaque échéance suit le calendrier du document qui la régit en dernier. Celles que l'avenant modifie suivent l'avenant. Celles qu'il ne nomme pas suivent toujours la promesse. Il ne faut jamais supposer qu'un avenant a tout décalé.

Le piège de l'avenant signé après l'échéance

Un avenant se négocie normalement avant qu'une échéance tombe. Lorsqu'il arrive après, la situation change de nature. Le délai d'une condition est déjà expiré, et les conséquences prévues par la promesse pour cette expiration se sont peut-être déjà produites.

Les deux parties peuvent encore convenir d'un nouveau délai, mais c'est alors un nouvel engagement, que l'autre partie est libre de refuser, et non la prolongation d'un droit que l'on pourrait exiger. La partie qui avait besoin de temps est en position de demande, au lieu d'être en position de négocier. Le réflexe utile est de repérer les échéances à l'avance et de proposer l'avenant pendant qu'il en reste le temps.

Écrire des dates, pas des nombres de jours

Un avenant qui accorde « dix jours de plus » oblige à se demander à partir de quand : l'expiration du délai initial, la signature de l'avenant, son acceptation. Chaque lecture donne une date différente, et la différence peut suffire à faire naître un désaccord.

La solution est d'écrire, pour chaque condition modifiée, la date et, si nécessaire, l'heure à laquelle elle expire. Une date ne se calcule pas, elle se lit. C'est le moyen le plus sûr d'éviter qu'un avenant destiné à donner du temps crée lui-même un litige sur le temps.

Relire le calendrier complet après chaque avenant

Votre courtier prépare l'avenant et le transmet pour acceptation. Mais le calendrier qui en résulte, c'est à vous de le vérifier. Après chaque avenant, reprenez la liste complète des échéances de la transaction : celles qui ont changé, avec leur nouvelle date, et celles qui n'ont pas bougé, avec leur date d'origine.

Cette liste tient sur une demi-page. Elle évite de découvrir, trop tard, qu'une condition qu'on croyait prolongée a expiré en silence, ou qu'une date de signature n'a jamais été modifiée alors que tout le reste l'a été.