Le facteur comparatif est un coefficient officiel fixé chaque année pour une municipalité. Il ramène votre évaluation municipale au niveau du marché de l’année en cours. À Montréal, il vaut 1,00 en 2026, selon la Ville. Cet article donne la formule, explique pourquoi il n’existe pas de facteur par arrondissement et montre son effet sur la taxe de bienvenue. La comparaison conceptuelle entre évaluation et valeur marchande fait l’objet d’un article dédié.
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1. La formule officielle
Valeur marchande estimée = Évaluation municipale × Facteur comparatif
Pour un acheteur, son usage officiel le plus concret est le calcul des droits de mutation(taxe de bienvenue) : la base d’imposition retient le plus élevé entre le prix payé (hors TPS et TVQ), la contrepartie inscrite à l’acte et l’évaluation municipale multipliée par le facteur comparatif.
2. Rôle triennal Montréal : 2023-2025 vs 2026-2028
Le système d’évaluation foncier québécois fonctionne par rôles triennaux. Le rôle 2023-2025 a couvert les exercices financiers 2023, 2024 et 2025, sur la base des valeurs marchandes au 1er juillet 2021. Le nouveau rôle 2026-2028entre en vigueur le 1er janvier 2026 et est basé sur les valeurs au 1er juillet 2024.
⚠️ Important : pour 2026, première année du rôle 2026-2028, la Ville de Montréal fixe le facteur comparatif à 1,00. Un facteur supérieur à 1 trouvé ailleurs se rapporte presque toujours à l’ancien rôle.
3. Un seul facteur pour toute la ville
Le facteur comparatif se fixe pour la municipalité entière, et non par arrondissement ou par catégorie de propriété. Toute propriété située à Montréal, du Plateau à Pointe-aux-Trembles, utilise donc le même facteur de 1,00 en 2026. Les tableaux « par arrondissement » qui circulent ne sont pas des valeurs officielles.
Chaque municipalité a le sien : la Ville de Québec, dont le rôle est plus ancien, applique par exemple un facteur de 1,08 en 2026. Les écarts de marché entre quartiers d’une même ville se lisent dans les ventes comparables, pas dans le facteur.
4. Exemple de calcul concret
Cas : maison unifamiliale à Montréal, évaluée 580 000 $ au rôle 2026-2028
Valeur ajustée 2026 : 580 000 × 1,00 = 580 000 $
Achat à 650 000 $ : le prix dépasse la valeur ajustée, la taxe de bienvenue se calcule sur 650 000 $, soit 8 349 $.
Achat à 540 000 $ (succession, vente rapide) : la valeur ajustée est plus élevée, la taxe se calcule sur 580 000 $, soit 6 949 $ au lieu de 6 210,50 $.
Les montants appliquent les tranches 2026 de la Ville de Montréal, détaillées dans notre article sur la taxe de bienvenue à Montréal en 2026. Pour estimer la valeur réelle d’une propriété, le facteur ne suffit pas : il faut la comparer aux ventes récentes sur la même rue ou dans le même immeuble, ce que fait notre estimateur.
5. Limites de la méthode
Le facteur comparatif est un coefficient moyen qui ne tient pas compte de :
- Rénovations majeures réalisées après la date d’évaluation
- État général, vue, étage (pour un condo), exposition
- Variétés sous-arrondissement (ex. : Saint-Henri vs Pointe-Saint-Charles dans Le Sud-Ouest)
- Mouvement du marché entre la date d’évaluation et aujourd’hui
Pour une estimation précise, croisez le facteur comparatif avec une analyse de comparables récents (12 derniers mois) sur des propriétés similaires.
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