Le facteur comparatif est un coefficient officiel publié chaque année par le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH) du Québec. Il permet de transformer votre évaluation municipale en une estimation de la valeur marchande réelleau moment du calcul du facteur. Cet article se concentre exclusivement sur la méthode de calcul et le tableau par arrondissement — pas sur la comparaison conceptuelle évaluation vs valeur marchande (voir notre article dédié).
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Parler à un courtier →1. La formule officielle MAMH
Valeur marchande estimée = Évaluation municipale × Facteur comparatif
Cette formule est utilisée par :
- Les institutions financières pour appuyer une analyse de prêt hypothécaire
- La cour municipale dans les contestations d’évaluation
- Les fiscalistes pour les calculs de taxe de bienvenue (qui prend la plus élevée des deux : prix d’achat ou évaluation × facteur)
- Les tribunaux administratifs du Québec dans les dossiers d’expropriation
2. Rôle triennal Montréal : 2023-2025 vs 2026-2028
Le système d’évaluation foncier québécois fonctionne par rôles triennaux. Le rôle 2023-2025 a couvert les exercices financiers 2023, 2024 et 2025 — basé sur les valeurs marchandes au 1er juillet 2021. Le nouveau rôle 2026-2028entre en vigueur le 1er janvier 2026 et est basé sur les valeurs au 1er juillet 2024.
⚠️ Important : les facteurs comparatifs publiés par le MAMH s’appliquent au rôle en cours. Pour 2026, utiliser les facteurs du nouveau rôle 2026-2028 (publiés par la Ville de Montréal au premier trimestre).
3. Tableau indicatif des facteurs par arrondissement
Le tableau ci-dessous donne les fourchettes typiques observées pour les 19 arrondissements de Montréal sous le rôle 2023-2025. Les valeurs exactes pour 2026 doivent être vérifiées sur montreal.ca ou auprès du MAMH.
| Arrondissement | Fourchette typique 2023-2025 | Tendance |
|---|---|---|
| Ahuntsic-Cartierville | 1,15 — 1,30 | Modérée |
| Anjou | 1,10 — 1,25 | Stable |
| Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce | 1,20 — 1,35 | Modérée |
| Lachine | 1,15 — 1,30 | Modérée |
| LaSalle | 1,10 — 1,25 | Stable |
| Le Plateau-Mont-Royal | 1,25 — 1,40 | Forte |
| Le Sud-Ouest | 1,30 — 1,50 | Très forte |
| Mercier–Hochelaga-Maisonneuve | 1,20 — 1,40 | Forte |
| Montréal-Nord | 1,15 — 1,30 | Modérée |
| Outremont | 1,20 — 1,35 | Modérée |
| Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles | 1,10 — 1,25 | Stable |
| Rosemont–La Petite-Patrie | 1,25 — 1,40 | Forte |
| Saint-Laurent | 1,15 — 1,30 | Modérée |
| Saint-Léonard | 1,15 — 1,30 | Modérée |
| Verdun | 1,30 — 1,50 | Très forte |
| Ville-Marie | 1,20 — 1,35 | Modérée |
| Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension | 1,25 — 1,40 | Forte |
Note : les fourchettes ci-dessus sont des approximations basées sur les données du rôle 2023-2025 (valeurs au 1er juillet 2021). Les facteurs exacts 2026 du nouveau rôle sont disponibles auprès de la Ville de Montréal et du MAMH.
4. Exemple de calcul concret
Cas : Maison unifamiliale dans Rosemont–La Petite-Patrie
Évaluation municipale : 580 000 $
Facteur comparatif estimé : 1,32 (médiane fourchette)
Valeur marchande estimée : 580 000 × 1,32 = 765 600 $
Cette estimation correspond à une moyenne d’arrondissement. Pour valider, il faut comparer avec les ventes récentes sur la même rue ou immeuble. Notre estimateur utilise plus de 11 000 ventes récentes en base CourtiConnect pour affiner ce calcul par type de propriété, superficie et état.
5. Limites de la méthode
Le facteur comparatif est un coefficient moyen qui ne tient pas compte de :
- Rénovations majeures réalisées après la date d’évaluation
- État général, vue, étage (pour un condo), exposition
- Variétés sous-arrondissement (ex. : Saint-Henri vs Pointe-Saint-Charles dans Le Sud-Ouest)
- Mouvement du marché entre la date d’évaluation et aujourd’hui
Pour une estimation précise, croisez le facteur comparatif avec une analyse de comparables récents (12 derniers mois) sur des propriétés similaires.
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