Sainte-Agathe-des-Monts : pourquoi le triplex s'y vend moins cher que la maison

À Sainte-Agathe-des-Monts, un triplex se vend en médiane moins cher qu'une maison. C'est l'inverse de l'intuition, et de ce qu'on observe en ville. Le rythme auquel s'écoulent les propriétés de villégiature des Laurentides est traité dans notre article sur l'inventaire de villégiature ; celui-ci porte sur un autre mécanisme : la hiérarchie des prix entre types de propriété, et ce que l'âge du parc en dit.

353 ventes sur 24 mois : pourquoi une fenêtre aussi longue

Les chiffres de cet article viennent de la base de ventes comparables de CourtiConnect, pour la ville de Sainte-Agathe-des-Monts, locations exclues. La fenêtre couvre 24 mois, du 1er août 2024 au 31 juillet 2026, et compte 353 ventes, dont une seule hors des cinq types comparés ici. Chaque prix est une médiane : la moitié des ventes s'est conclue au-dessus, l'autre moitié en dessous.

La fenêtre est longue à dessein. Les immeubles de deux logements et plus se vendent rarement dans une ville de cette taille : sur douze mois, les effectifs du plex et du triplex seraient trop faibles pour qu'une médiane ait un sens. Vingt-quatre mois servent à grossir l'échantillon, pas à mesurer une évolution. Aucune comparaison d'une année sur l'autre n'est tirée de ces chiffres.

Nos pages marché font l'exercice inverse : un mois, un type. La page des maisons de Sainte-Agathe-des-Monts en juin 2026 repose sur 9 ventes. Elle sert à suivre un segment ; elle ne permet pas de classer les types entre eux.

La hiérarchie des prix médians, type par type

Voici le prix médian de chaque type sur la fenêtre du 1er août 2024 au 31 juillet 2026, avec le nombre de ventes sur lequel il repose :

• maison : 482 000 $ (n = 231) ;
• plex : 476 250 $ (n = 12) ;
• duplex : 452 500 $ (n = 38) ;
• triplex : 380 000 $ (n = 18) ;
• copropriété : 330 000 $ (n = 53).

La maison occupe le haut du classement. Le plex, catégorie que notre base distingue du duplex et du triplex, la suit de près. Le duplex vient ensuite. Le triplex, lui, descend sous le duplex et se place à 102 000 $ sous la maison, écart calculé entre les deux médianes. Seule la copropriété se vend moins cher.

Trois logements pour moins que le prix d'une maison

Le résultat surprend parce qu'il contredit une règle simple : plus de logements, plus de valeur. Ici, un acheteur qui paie la médiane obtient trois logements pour moins que la médiane d'une seule maison. Et le triplex se vend moins cher que le duplex, qui compte pourtant un logement de moins.

Cela ne veut pas dire que chaque triplex vaut moins que chaque maison. Une médiane décrit le milieu d'un ensemble ; elle ne décrit pas votre immeuble. Et avec 18 ventes, la médiane du triplex reste indicative. Mais un écart de cet ordre, sur deux ans de ventes, dit quelque chose du marché local, et ce quelque chose tient en deux éléments : l'âge du parc et la nature de la demande.

L'âge du parc : de 1940 à 1989 selon le type

L'année de construction médiane des propriétés vendues, sur les ventes où elle est renseignée, varie fortement d'un type à l'autre : copropriété 1989 (n = 53), maison 1985 (n = 221), duplex 1969 (n = 37), triplex 1959 (n = 18) et plex 1940 (n = 11).

Le partage est net. Les maisons et les copropriétés vendues datent en médiane de la fin des années 1980. Les multilogements sont beaucoup plus anciens : 16 ans de plus pour le duplex, 26 ans pour le triplex et 45 ans pour le plex, écarts calculés à partir de la médiane des maisons. Un immeuble plus ancien porte plus souvent des travaux à prévoir, et un acheteur en tient compte dans son offre.

Pour un acheteur, l'année de construction sert de liste de vérification. Un immeuble des années 1940 ou 1950 appelle un examen attentif de la toiture, des fenêtres, de l'électricité et de la plomberie, et c'est dans le rapport d'inspection et la déclaration du vendeur que ces points se documentent. Pour un vendeur, cela signifie que le prix d'un triplex se situe face à d'autres triplex anciens, pas face aux maisons plus récentes qui dominent le marché local.

Une demande de villégiature tournée vers la maison

Le second élément tient à qui achète. Dans une ville des Laurentides comme Sainte-Agathe-des-Monts, une part de la demande vient de ménages qui cherchent une résidence ou un lieu de séjour dans la région. Cette demande porte sur la maison : c'est elle qu'on achète pour y vivre ou y passer ses fins de semaine.

Le triplex, lui, s'adresse surtout à des acheteurs qui raisonnent en revenus locatifs. Leur nombre est plus restreint, et ils ne paient pas pour le cadre ou le paysage : ils paient pour ce que l'immeuble rapporte et ce qu'il coûtera à entretenir. La maison profite d'une demande large ; le triplex dépend d'une demande étroite et exigeante.

Le plex, le plus ancien et pourtant deuxième

L'âge n'explique pas tout, et le plex le montre. C'est le type le plus ancien du parc vendu, 1940 en médiane, et il se classe pourtant au deuxième rang des prix, à 476 250 $. Son rang tient vraisemblablement davantage à la taille des immeubles de cette catégorie qu'à leur âge.

La prudence s'impose : le plex repose sur 12 ventes, et 11 seulement portent une année de construction. Ce qui ressort sans ambiguïté, c'est le cas du triplex, qui cumule les deux handicaps : un parc ancien et une demande restreinte.

L'inverse de ce qu'on observe à Montréal

Dans un marché urbain comme Montréal, la hiérarchie va dans l'autre sens : l'immeuble à logements multiples se vend au-dessus de la maison, parce que la demande locative y est forte et que chaque logement compte. Quiconque arrive à Sainte-Agathe-des-Monts avec cette intuition risque de mal situer un triplex.

Pour un vendeur de triplex, la conséquence est pratique : ses comparables sont des triplex vendus dans la même ville, pas des maisons voisines ni des immeubles montréalais. Pour un acheteur, le triplex local peut représenter un prix d'entrée dans le multilogement, à condition de budgéter les travaux qu'un parc ancien appelle. Dans les deux cas, la valeur d'une propriété se mesure contre des ventes réellement comparables, dans votre secteur.