Saguenay au T3 2026 : pourquoi la détente du marché reste limitée

Le communiqué de l'APCIQ du 14 octobre 2026 consacre à Saguenay un titre sans détour : « la détente du marché demeure limitée ». Les inscriptions y bondissent de 41 %, et pourtant les prix montent, les délais de vente raccourcissent et les vendeurs gardent des conditions très favorables. Notre article sur lire le marché de Saguenay à faible volume expliquait pourquoi une médiane régionale se lit avec prudence. Celui-ci s'intéresse à une autre question : pourquoi un marché régional reste tendu au moment où la province se détend.

Les chiffres du troisième trimestre 2026 à Saguenay

Selon l'APCIQ, à partir des données Centris, la RMR de Saguenay affiche un niveau d'activité légèrement inférieur à celui d'un an plus tôt :

• 371 transactions conclues, soit 1 % de moins qu'au troisième trimestre 2025, ce qui met fin à cinq trimestres consécutifs de hausses ;
• ventes d'unifamiliales en légère baisse de 2 %, ventes de plex en hausse de 21 %, et moins de transactions en copropriété, un segment aux volumes limités ;
• 498 propriétés inscrites, en hausse de 41 % par rapport à l'été 2025 ;
• un prix médian unifamilial de 365 500 $, en hausse de 4 % ;
• un délai de vente moyen de 34 jours pour une unifamiliale, quatre jours de moins qu'un an plus tôt.

L'APCIQ résume : l'offre a poursuivi sa remontée amorcée en début d'année, et cette hausse contribue à rééquilibrer graduellement le marché. Les conditions demeurent néanmoins très favorables aux vendeurs, car l'inventaire disponible reste faible et la demande soutenue.

Un marché qui ne suit pas la pente provinciale

À l'échelle du Québec, le même communiqué fait état de 20 935 ventes au troisième trimestre, en baisse de 7 %, dans un ajustement amorcé au tout début de 2026 : l'offre s'accroît, les acheteurs sont moins actifs. Nous avons analysé ce chiffre dans notre lecture du bilan provincial du troisième trimestre.

Saguenay ne raconte pas la même histoire. Ses ventes reculent à peine, ses prix progressent encore et ses propriétés changent de mains plus vite qu'un an plus tôt. Le marché régional se détend, mais beaucoup moins vite que la moyenne provinciale. Pour comprendre pourquoi, il faut regarder d'où part l'inventaire, pas seulement à quel rythme il monte.

Le mécanisme : un pourcentage élevé sur une base très basse

Une hausse de 41 % paraît spectaculaire. Mais un pourcentage décrit une vitesse de variation, pas un niveau. Ce qui détermine l'équilibre d'un marché, c'est le nombre de propriétés disponibles par rapport au rythme des ventes.

Un exemple construit, à titre d'illustration seulement : deux marchés vendent chacun 100 propriétés par trimestre. Le premier part de 120 inscriptions, le second de 600. Une même hausse de 41 % porte le premier à environ 169 inscriptions, soit environ 5 mois de ventes, et le second à 846, soit environ 25 mois. Même pourcentage, situations opposées : le premier reste un marché de vendeurs, le second bascule nettement du côté des acheteurs.

Appliquons un calcul approximatif aux chiffres publiés de Saguenay. Avec 498 inscriptions et 371 ventes sur le trimestre, soit environ 124 ventes par mois, le stock représente environ 4 mois de ventes. En reconstituant les chiffres de l'an dernier à partir des variations publiées, on obtient environ 353 inscriptions pour environ 375 ventes, soit un peu moins de 3 mois. Ce ratio maison n'est pas l'indicateur officiel de l'APCIQ, qui ne publie pas de délai d'écoulement dans ce communiqué ; il montre seulement l'ordre de grandeur.

Le stock a donc nettement augmenté par rapport aux ventes, mais il reste modeste en valeur absolue. C'est exactement ce que dit l'APCIQ : l'inventaire disponible reste faible.

La demande, l'autre moitié de l'équation

Un marché reste tendu quand l'offre est basse et que la demande ne faiblit pas. Saguenay coche les deux cases. Le communiqué parle d'une demande soutenue, et les ventes n'ont reculé que de 1 % après cinq trimestres de hausse.

Deux indices le confirment. D'abord, les délais : une unifamiliale se vend en 34 jours, quatre de moins qu'un an plus tôt. Quand l'offre devient vraiment abondante, les propriétés restent plus longtemps sur le marché ; ici, c'est l'inverse. Ensuite, le plex : ses ventes progressent de 21 %, un signe que les acheteurs continuent de chercher activement certaines catégories.

Ces chiffres trimestriels portent sur quelques centaines de transactions. À cette échelle, quelques ventes peuvent déplacer un pourcentage, surtout en copropriété et en plex. La direction générale reste toutefois cohérente d'un indicateur à l'autre.

Ce qui pourrait accélérer la détente

L'APCIQ décrit un rééquilibrage graduel. Il suppose que l'offre continue de monter plus vite que les ventes pendant plusieurs trimestres. Les signes à surveiller dans les prochains bilans sont simples :

• un délai de vente unifamilial qui cesse de raccourcir, puis s'allonge ;
• une hausse du prix médian qui ralentit nettement ;
• une progression des inscriptions qui se poursuit alors que les ventes stagnent ou reculent.

Au niveau provincial, l'APCIQ observe déjà davantage de révisions à la baisse du prix demandé, et Camille Laberge, directrice adjointe de l'Analyse de marché, note que l'abordabilité se détériore avec des taux fixes en hausse au printemps et au début de l'automne. Ces pressions touchent aussi les acheteurs de Saguenay, même si le marché local les absorbe pour l'instant.

En pratique, pour un vendeur ou un acheteur à Saguenay

Pour un vendeur, les conditions restent favorables, mais la concurrence augmente : il y a nettement plus de propriétés inscrites qu'à l'été 2025. Un prix demandé aligné sur les ventes comparables récentes du secteur limite le risque de devoir le réviser.

Pour un acheteur, la hausse de l'offre se traduit surtout par plus de choix, pas par des rabais généralisés. Les prix montent encore et les bonnes propriétés partent vite. Préparer son financement et ses critères avant les visites reste la meilleure protection.

Dans un marché de cette taille, la lecture par secteur et par type de propriété compte davantage que la médiane de la RMR.