Rénovations à éviter avant de vendre : les travaux qui coûtent plus qu'ils ne rapportent

Quand on prépare une vente, la tentation est grande de refaire la cuisine ou la salle de bain pour aller chercher un meilleur prix. Nous avons déjà regardé les rénovations qui peuvent être rentables avant une vente. Celui-ci prend l'autre côté : les travaux qui, juste avant une mise en vente, risquent de coûter plus qu'ils ne rapportent, ou de compliquer la transaction.

La rénovation à votre goût, pas à celui de l'acheteur

Une cuisine refaite selon des choix très personnels, des couleurs franches, des matériaux haut de gamme dans un quartier où les acheteurs ne les paient pas : l'acheteur voit d'abord ce qu'il devra changer. Une rénovation récente mais clivante peut même réduire le nombre d'acheteurs intéressés.

Si vous rénovez pour vendre, c'est l'acheteur probable de votre secteur qui fixe le niveau de finition, pas vous.

Le chantier commencé et pas terminé

Un sous-sol à moitié fini, une salle de bain démontée, un plancher arrêté au milieu d'une pièce : un chantier inachevé fait peur, parce que l'acheteur ne sait ni ce qu'il y a derrière ni ce qu'il en coûtera pour finir. Il calcule le pire et l'enlève du prix.

Si vous n'êtes pas certain de terminer avant l'inscription, mieux vaut ne pas commencer, ou remettre l'espace dans un état propre et fonctionnel.

Les travaux faits sans permis

Des travaux réalisés sans les permis requis peuvent ressurgir au moment de la vente : questions du courtier de l'acheteur, du notaire, du prêteur, et réponses à donner dans la déclaration du vendeur. Notre article sur la vente d'une maison avec des rénovations sans permis détaille les risques. Lancer de tels travaux juste avant de vendre ajoute le problème au lieu de le régler.

Monter au-dessus du quartier

La valeur d'une propriété reste ancrée dans les ventes comparables de son secteur. Transformer la maison la plus modeste de la rue en la plus luxueuse ne la fera pas vendre au prix des maisons d'un autre quartier. Au-delà d'un certain niveau, chaque dollar investi s'ajoute au coût sans s'ajouter au prix.

Avant tout gros chantier, demandez à votre courtier quelles ventes comparables récentes, rénovées et non rénovées, existent dans votre secteur, et quel écart de prix les sépare réellement.

Les gros travaux cachés que l'acheteur ne voit pas

Refaire un drain, une toiture ou un système électrique peut être nécessaire, mais ces travaux se voient peu en visite. Ils ne font pas monter le prix au-delà de ce qu'un acheteur attend d'une maison en bon état ; ils évitent surtout qu'il le baisse. S'ils sont faits, gardez toutes les factures et les garanties : ce sont elles qui comptent à la vente.

Ce qu'il vaut mieux faire à la place

• Réparer ce qui est brisé : poignée, robinet qui fuit, fenêtre qui ferme mal, plinthe abîmée.
• Nettoyer et désencombrer : c'est l'intervention la moins chère et la plus visible.
• Peindre en couleurs neutres les pièces les plus marquées.
• Faire une préinspection pour connaître à l'avance ce qu'un inspecteur relèvera, et décider de réparer ou de divulguer.
• Documenter : factures, garanties, permis des travaux déjà faits.