Déclarations du vendeur : Québec contre Ontario (SPIS) et Colombie-Britannique

Un vendeur qui a déjà vendu une maison à Toronto ou à Vancouver arrive au Québec avec une idée précise de ce qu'est une « déclaration du vendeur ». Il a raison sur la forme : on lui tendra un formulaire. Il se trompe souvent sur le fond. Notre article sur le formulaire Déclarations du vendeur au Québec explique comment le remplir. Celui-ci compare le formulaire québécois à ses équivalents de l'Ontario et de la Colombie-Britannique, et surtout le régime juridique qui se trouve derrière chacun.

Trois formulaires qui se ressemblent

Sur papier, les trois documents ont le même air de famille : une série de questions sur l'immeuble, des cases à cocher, des explications à fournir, une signature. Au Québec, il s'agit du formulaire « Déclarations du vendeur sur l'immeuble » de l'OACIQ, souvent abrégé en DV. En Ontario, on parle du Seller Property Information Statement, ou SPIS, publié par l'association des courtiers de la province, l'OREA. En Colombie-Britannique, c'est le Property Disclosure Statement, ou PDS, publié par l'association des courtiers de la province, la BCREA.

La ressemblance s'arrête là. Ce qui distingue vraiment ces formulaires, ce n'est pas leur contenu, c'est leur statut et le droit dans lequel ils s'inscrivent.

Au Québec : un formulaire obligatoire avec courtier, une garantie qui existe sans lui

Le formulaire DV de l'OACIQ est d'utilisation obligatoire lorsqu'un courtier immobilier représente le vendeur d'un immeuble résidentiel. Le vendeur y déclare ce qu'il sait de l'immeuble, et ces déclarations sont remises à l'acheteur.

Mais le formulaire n'est pas la source de la protection de l'acheteur. Il s'inscrit dans le régime civiliste du Code civil du Québec, qui impose au vendeur une garantie de qualité contre les vices cachés, que le vendeur ait rempli un formulaire ou non. Le DV documente ce que le vendeur sait ; la garantie, elle, existe indépendamment de tout écrit.

Dans une vente sans courtier, le formulaire n'est pas imposé. La garantie légale et l'obligation de bonne foi du vendeur demeurent. Un vendeur qui vend seul n'échappe donc pas à ses obligations en n'utilisant pas le formulaire : il se prive seulement d'un document qui aurait pu établir ce qu'il avait déclaré.

En Ontario : le SPIS, facultatif, dans un droit de common law

En Ontario, le SPIS est un formulaire standard de l'OREA, et son utilisation est facultative. Le vendeur n'est donc pas tenu de le remplir.

Surtout, le droit ontarien repose sur la common law, et non sur un code civil. Le point de départ y est le principe de caveat emptor : c'est à l'acheteur de se protéger. La common law distingue les vices apparents, qu'un acheteur raisonnable aurait dû déceler, des vices cachés.

La responsabilité du vendeur y vise surtout deux situations : les vices cachés connus du vendeur qui rendent l'immeuble dangereux ou inhabitable, et les fausses déclarations. Hors de ces cas, l'acheteur ontarien dispose de recours plus étroits qu'un acheteur québécois.

En Colombie-Britannique : le PDS, courant mais non imposé par la loi

En Colombie-Britannique, le Property Disclosure Statement est un formulaire standard de la BCREA. Il est d'usage courant dans les transactions, mais aucune loi ne l'impose.

C'est d'ailleurs de ce formulaire que vient l'expression anglaise « property disclosure statement », qu'un acheteur anglophone peut employer pour désigner, sans le savoir, le formulaire DV du Québec. Le terme est britanno-colombien ; l'équivalent québécois est le formulaire Déclarations du vendeur de l'OACIQ.

Ce que ça change pour un vendeur ou un acheteur qui arrive d'ailleurs

La différence se résume en une phrase. Au Québec, la garantie de qualité existe sans écrit, et le formulaire documente. Ailleurs au Canada, l'écrit est souvent la seule base du recours.

• Pour un vendeur qui arrive de l'Ontario ou de la Colombie-Britannique : ne pas remplir de formulaire, ou en dire le moins possible, ne le met pas à l'abri. La garantie de qualité s'applique de toute façon, sauf exclusion valablement convenue, et l'obligation de bonne foi demeure. La bonne stratégie québécoise est l'inverse : déclarer avec exactitude ce qu'on sait, parce que c'est ce qui établit ce que l'acheteur connaissait.
• Pour un acheteur qui arrive d'ailleurs : le formulaire DV n'est pas le seul filet. Même un fait que le vendeur n'a pas mentionné peut relever de la garantie légale s'il s'agit d'un vice caché. À l'inverse, une vente où la garantie est exclue change la donne, et la lecture de la promesse d'achat devient décisive.
• Pour l'un comme pour l'autre : au Québec, une réponse « je ne sais pas » au formulaire doit refléter une ignorance réelle, et elle ne supprime pas la garantie.

Un même mot, trois réalités : comment s'y retrouver

Le piège tient au vocabulaire. « Disclosure », « déclaration », « SPIS », « PDS » : on croit parler de la même chose parce que le document se ressemble. En réalité, on parle de trois statuts différents, obligatoire avec courtier au Québec, facultatif en Ontario, courant mais non imposé en Colombie-Britannique, et de deux familles de droit, civiliste au Québec, common law ailleurs.

Pour un vendeur, la règle pratique est simple : au Québec, le formulaire n'est pas une formalité qu'on peut négocier à la baisse, c'est l'endroit où l'on documente ce qu'on sait, dans un régime où la garantie existe de toute façon. Pour une situation précise, en particulier un vendeur ou un acheteur qui a l'habitude d'un autre régime, un notaire ou un avocat peut préciser les obligations qui s'appliquent. Cet article ne constitue pas un avis juridique.