Évaluation municipale : pourquoi deux voisins n'ont pas la même hausse

Le nouveau rôle est déposé. Votre évaluation monte nettement, celle de la maison d'à côté beaucoup moins, alors que les deux semblent jumelles. La réaction naturelle est de soupçonner une erreur. Parfois c'en est une, souvent non. Notre article sur l'évaluation municipale et la valeur marchande explique pourquoi la valeur au rôle s'écarte du prix de vente. Celui-ci répond à une autre question : comment la méthode de l'évaluateur, appliquée maison par maison, produit des hausses différentes sur une même rue.

Une évaluation de masse, pas une visite maison par maison

Le rôle d'évaluation porte sur toutes les propriétés d'une municipalité, évaluées à une même date de référence. Il est impossible de visiter chacune d'elles à chaque rôle. L'évaluateur procède donc par évaluation de masse : il analyse les ventes du marché, en tire des valeurs de référence, et les applique à chaque propriété à partir de ce qu'il sait d'elle.

Deux ingrédients se combinent ainsi pour chaque maison : ce que le marché dit des maisons semblables, et ce que le dossier dit de cette maison-là. Une différence de hausse entre deux voisins vient de l'un ou de l'autre, parfois des deux.

L'unité de voisinage : le marché de référence de votre maison

Pour analyser le marché, l'évaluateur découpe le territoire en unités de voisinage. Une unité regroupe des propriétés qu'il juge comparables et soumises au même marché : un même type de bâtiment, une même époque de construction, un même secteur, un même usage. Les ventes observées dans l'unité servent à ajuster les valeurs de toutes les propriétés qui en font partie.

Si les ventes d'une unité ont fortement progressé entre deux dates de référence, toutes ses propriétés montent ensemble. Si celles de l'unité voisine ont moins progressé, ses propriétés montent moins. La frontière entre deux unités peut passer au milieu d'un quartier, le long d'une rue ou d'un changement de type de construction. Deux maisons qui se font face peuvent ainsi relever de deux marchés de référence différents.

Le dossier de propriété : ce que l'évaluateur sait de votre maison

La valeur de référence de l'unité est ensuite appliquée à chaque maison selon ses caractéristiques, telles qu'elles figurent à son dossier : superficie du terrain et du bâtiment, année de construction, nombre d'étages, qualité et état, sous-sol aménagé, garage, dépendances. Ce dossier est alimenté notamment par les permis de construction, les inspections faites par la municipalité et les renseignements fournis par les propriétaires.

Deux maisons d'apparence jumelle peuvent donc avoir des dossiers différents : l'une a un sous-sol aménagé déclaré, l'autre non ; l'une a été agrandie avec permis, l'autre sans ; l'une porte une superficie habitable plus grande. À l'inverse, une caractéristique erronée ou oubliée dans un dossier se répercute directement sur la valeur, et c'est là que se trouvent la plupart des vraies erreurs.

Le rattrapage : une hausse forte n'est pas toujours une valeur trop haute

Une hausse s'exprime toujours par rapport à l'évaluation précédente. Or celle-ci n'était pas forcément juste pour tout le monde. Si votre maison était évaluée en retard sur le marché au rôle précédent, par exemple parce qu'une caractéristique manquait à son dossier ou parce que son unité avait été moins bien calibrée, le nouveau rôle la ramène à niveau. La hausse en pourcentage paraît alors plus forte que celle du voisin, qui partait d'une valeur déjà mieux ajustée.

C'est pourquoi le pourcentage de hausse est un mauvais indicateur d'erreur. La bonne question n'est pas « ai-je monté plus que mon voisin ? », mais « ma valeur inscrite est-elle cohérente avec celle de maisons vraiment semblables à la mienne ? ».

Type, style et époque : ce qui sépare deux maisons d'une même rue

Même dans une seule unité, toutes les maisons ne réagissent pas de la même façon au marché, et l'évaluateur en tient compte. Une maison isolée et une maison jumelée, un plain-pied et une maison à étages, un bâtiment des années 1960 et un bâtiment récent n'ont pas la même valeur de référence, même côte à côte. Quand le marché d'un style progresse plus que celui d'un autre, la différence se retrouve dans les hausses.

En résumé, quatre causes expliquent qu'une même rue reçoive des hausses différentes :

• deux unités de voisinage différentes, de part et d'autre d'une frontière ;
• des caractéristiques différentes inscrites aux dossiers ;
• une évaluation précédente plus ou moins ajustée au marché ;
• un type ou un style de maison dont le marché a évolué différemment.

Ces quatre causes sont normales. Aucune ne signale une erreur. Seule une caractéristique inexacte au dossier, ou un écart que rien de tout cela n'explique, en est une.

Vérifier sa propre évaluation : la méthode

La vérification se fait en deux temps. D'abord, consulter le rôle, accessible en ligne dans la plupart des municipalités, pour quelques maisons de même type, de même époque et de taille semblable dans votre secteur, et comparer leurs valeurs à la vôtre plutôt que leurs hausses. Ensuite, vérifier les caractéristiques inscrites à votre propre dossier : superficie, année, étages, sous-sol, garage. La municipalité ou son service d'évaluation peut renseigner le propriétaire sur ce que contient son dossier.

Si une caractéristique est fausse, ou si votre valeur s'écarte nettement de celle de maisons comparables sans raison visible, le recours prévu est la demande de révision, dans un délai qui ne se rattrape pas. Notre article sur la demande de révision de l'évaluation municipale en décrit la procédure et la preuve attendue.