L’investissement dans un plex (duplex, triplex ou quadruplex) reste l’un des meilleurs moyens de bâtir de la richesse immobilière au Québec. Avec un prix médian de 855 000 $ en hausse de 9 %, il est essentiel de savoir calculer le rendement avant d’investir. Voici comment faire.
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Estimer ma propriété📈 Marché des plex à Montréal en 2026
855 K$
Prix médian plex
+9 %
Hausse annuelle
3,69 %
Taux fixe 5 ans
Le marché des plex à Montréal reste très dynamique en 2026. La demande est soutenue par les investisseurs qui cherchent un revenu locatif et par les propriétaires-occupants qui veulent habiter une unité et louer les autres pour réduire leurs coûts d’habitation.
🧮 Comment calculer le rendement
Il existe deux façons de calculer le rendement d’un plex :
Rendement brut
(Revenus locatifs annuels ÷ Prix d’achat) × 100
Exemple : Plex à 855 000 $ avec revenus annuels de 48 000 $ = rendement brut de 5,6 %
Rendement net
(Revenus − Dépenses) ÷ Prix d’achat × 100
Dépenses typiques : taxes foncières, assurances, entretien, gestion, intérêts hypothécaires, vacance
⚠️ Attention : Prévoyez toujours un taux de vacance de 3 à 5 % et un budget d’entretien de 1 à 2 % de la valeur de l’immeuble par année.
🏠 Duplex vs triplex : lequel choisir ?
| Critère | Duplex | Triplex |
|---|---|---|
| Accessibilité financière | ✅ Plus abordable | ⚠️ Plus cher |
| Rendement locatif | ⚠️ 1 seul revenu locatif | ✅ 2 revenus locatifs |
| Gestion | ✅ Plus simple | ⚠️ Plus complexe |
| Financement (occupé) | ✅ 5% mise de fonds | ✅ 5% mise de fonds |
| Risque de vacance | ⚠️ Impact majeur | ✅ Impact réparti |
✅ Conseil : Le triplex offre généralement un meilleur rendement, mais le duplex est plus simple à gérer pour un premier investissement.
💳 Financement d’un plex
Le financement d’un plex dépend de si vous comptez y habiter ou non :
Propriétaire-occupant (1-4 logements)
Prix < 500 K$ : mise de fonds 5 % (avec assurance CMHC)
Prix 500 K$ - 999 K$ : 5 % sur 500 K$ + 10 % sur le reste
Investisseur (non-occupant)
Mise de fonds minimum : 20 % du prix d’achat — pas d’assurance CMHC
💡 Exemple : Pour un plex à 855 000 $ en tant que propriétaire-occupant : 5 % sur 500 K$ (25 000 $) + 10 % sur 355 K$ (35 500 $) = 60 500 $ de mise de fonds minimum. Le taux fixe 5 ans est d’environ 3,69 %.
📍 Meilleurs quartiers pour investir dans un plex
Les quartiers offrant le meilleur rapport rendement/prix à Montréal :
Montréal-Nord
Prix d’entrée bas, fort potentiel d’appréciation, demande locative soutenue.
Villeray–Saint-Michel
Proximité du métro, quartier en revitalisation, bons rendements locatifs.
Mercier–Hochelaga-Maisonneuve
Prix encore accessibles, nombreux projets de développement, quartier en plein essor.
Rivière-des-Prairies
Secteur familial, prix compétitifs, faible taux de vacance.
ℹ️ Bon à savoir : Un courtier immobilier spécialisé en investissement peut vous aider à identifier les meilleures opportunités et à analyser le rendement potentiel.
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