Lorsque vous achetez une propriété au Québec avec une mise de fonds inférieure à 20 %, vous devez souscrire une assurance hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur — pas vous — en cas de défaut de paiement. Elle est offerte par la CMHC (Société canadienne d’hypothèques et de logement), Sagen ou Canada Guaranty. Voici tout ce que vous devez savoir pour bien planifier votre achat.
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Estimer ma propriété💡 Quand l’assurance hypothécaire est-elle obligatoire ?
Au Canada, l’assurance hypothécaire est obligatoire dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. C’est une exigence de la Loi sur les banques, pas un choix de votre prêteur.
✅ Mise de fonds < 20 % — Assurance obligatoire
✅ Mise de fonds ≥ 20 % — Assurance non requise
✅ Prix d’achat ≥ 1 M$ — Mise de fonds 20 % minimum (pas d’assurance CMHC)
La propriété doit également être d’un prix inférieur à 1 000 000 $ pour être admissible à l’assurance hypothécaire.
💰 Combien coûte la prime CMHC ?
La prime d’assurance est calculée en pourcentage du montant du prêt hypothécaire. Elle est généralement ajoutée au solde de votre hypothèque.
| Mise de fonds | Prime CMHC | Exemple (400 K$) |
|---|---|---|
| 5,00 % | 4,00 % | 15 200 $ |
| 10,00 % | 3,10 % | 11 160 $ |
| 15,00 % | 2,80 % | 9 520 $ |
| 20,00 %+ | 0 % | 0 $ |
⚠️ Exemple concret : Pour une propriété de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds (20 000 $), le prêt est de 380 000 $. La prime CMHC de 4 % = 15 200 $, ajoutée à votre hypothèque.
🏠 Mise de fonds selon le prix d’achat
Les règles de mise de fonds minimum au Canada dépendent du prix de la propriété :
Prix < 500 000 $
Mise de fonds minimum : 5 % du prix d’achat
Prix de 500 000 $ à 999 999 $
5 % sur la première tranche de 500 000 $ + 10 % sur le reste
Prix ≥ 1 000 000 $
Mise de fonds minimum : 20 % — non admissible à l’assurance CMHC
Avec les taux hypothécaires actuels — taux fixe 5 ans autour de 3,69 % et taux variable autour de 3,35 % — une mise de fonds plus élevée réduit non seulement la prime d’assurance, mais aussi vos paiements mensuels. Le taux directeur de la Banque du Canada est à 2,75 % depuis janvier 2026.
📄 CMHC vs Sagen vs Canada Guaranty
Trois assureurs hypothécaires sont approuvés au Canada. Les primes sont quasi identiques, mais il y a quelques différences :
CMHC
Société d’État fédérale
La plus connue. Programmes spéciaux pour premiers acheteurs. Critères parfois plus stricts.
Sagen (ex-Genworth)
Assureur privé
Critères légèrement plus flexibles. Populaire auprès des courtiers hypothécaires.
Canada Guaranty
Assureur privé
Plus petit joueur. Offre des conditions compétitives et un service personnalisé.
ℹ️ Bon à savoir : C’est votre prêteur qui choisit l’assureur, pas vous. L’assurance est transférable à une nouvelle propriété sous certaines conditions.
💡 Comment éviter l’assurance hypothécaire ?
Si vous souhaitez éviter de payer la prime d’assurance, voici vos options :
❓ Questions fréquentes
L’assurance CMHC est-elle transférable ?
Oui, sous certaines conditions. Le montant du nouveau prêt ne doit pas dépasser celui de l’hypothèque originale. Contactez votre prêteur pour vérifier l’admissibilité.
Puis-je rembourser la prime CMHC plus tôt ?
Non, la prime n’est pas remboursable une fois payée. Elle est ajoutée à votre hypothèque et amortie sur la durée du prêt.
La prime CMHC est-elle taxée ?
Au Québec, la prime d’assurance hypothécaire est assujettie à la taxe de vente du Québec (TVQ) de 9,975 %.
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