Location courte durée et loyers : ce que mesure McGill

Une étude de McGill, signée Cloé St-Hilaire et David Wachsmuth et parue dans la revue Regional Studies, mesure l'effet des exigences de résidence principale sur les loyers de longue durée. Le résultat tient en un montant : environ 55 dollars par mois. Cet article s'intéresse à ce que ce chiffre dit à un propriétaire de plex, et surtout à ce qu'il ne dit pas. Il ne traite ni du cadre légal ni des permis, sujets déjà couverts dans notre article sur la réglementation Airbnb à Montréal.

Ce que l'étude a réellement mesuré

Le périmètre mérite d'être posé avant le résultat, parce qu'il en commande la portée. Les deux chercheurs ont analysé 798 quartiers, répartis entre le Québec, la Colombie-Britannique, l'Ontario et le Nouveau-Brunswick, sur six années, de 2017 à 2022. Parmi ces quartiers, 309 se situent dans des municipalités ayant adopté, au plus tard le 1er janvier 2023, des exigences de résidence principale pour la location de courte durée.

C'est sur ce sous-ensemble que porte le résultat : une baisse de loyer mesurée d'environ 55 dollars par mois. Quatre provinces, six ans, un découpage par quartier. Une étude construite ainsi ne dit rien d'un immeuble en particulier, et ce n'est pas son objet.

Un effet qui passe par le loyer, pas par la nuitée

C'est la distinction la plus utile de tout ce dossier, et celle qu'on lit le moins souvent. Quand on parle d'encadrement de la courte durée, l'intuition d'un propriétaire va vers son propre calendrier de réservations : combien de nuits, à quel prix, avec quelle occupation. Or ce n'est pas ce que l'étude regarde. Elle mesure ce qui arrive au loyer de longue durée dans les quartiers concernés.

Pour un propriétaire de plex, la conséquence est nette. L'effet documenté ne se manifeste pas dans un revenu de séjour, il se manifeste dans la base même de son revenu ordinaire : le bail. C'est un déplacement du regard, du côté du séjour vers le côté du bail, et il change ce qu'on doit surveiller.

Les deux montants ne se comparent pas d'eux-mêmes

L'étude place les 55 dollars en regard des quelque 1 500 dollars que coûtait en 2022 un logement d'une chambre non meublé à Montréal. Le rapprochement est utile pour situer un ordre de grandeur, et il s'arrête là. Les deux nombres n'ont pas le même statut : le premier est un effet estimé sur un ensemble de quartiers de quatre provinces, le second est un niveau de loyer observé sur un seul marché et pour un seul type de logement.

Nous n'en tirons donc aucun ratio, aucun pourcentage, aucune projection. Diviser l'un par l'autre produirait un nombre d'apparence précise qui ne mesurerait rien de réel, puisque les deux grandeurs ne portent ni sur le même territoire ni sur le même objet. Les citer côte à côte est exactement ce que fait l'étude, et c'est tout ce que cet article se permet.

Ce que les auteurs refusent de conclure

Leur réserve est explicite, et elle vaut d'être reprise sans être adoucie : l'encadrement fait partie des solutions envisageables, il ne règle pas la crise. Cette phrase est de leur main, pas de la nôtre. Elle interdit de présenter ce résultat comme la démonstration qu'une mesure réglementaire suffirait à rendre le logement abordable.

Un autre chiffre circule dans la couverture médiatique de cette étude : des économies de 192,4 millions de dollars par mois pour les locataires à l'échelle du pays. Il est rapporté par Le Journal de Montréal, et c'est à ce média qu'il est attribué ici. La distinction n'est pas une coquetterie : un montant repris par la presse et un résultat publié dans une revue à comité de lecture ne s'invoquent pas de la même façon.

Ce qu'un propriétaire de plex peut en tirer

Une direction, pas une prévision. Un effet estimé sur 309 quartiers ne se transpose pas à un immeuble donné, dont la composition du parc, la demande locale et les baux en cours sont propres. Personne ne possède un quartier moyen, de la même façon que personne n'habite dans une médiane.

Ce que l'étude apporte à un propriétaire, c'est un cadre de lecture pour interpréter ce qu'il observe sur ses propres baux, et une raison de ne pas attribuer toute variation de loyer à une cause unique. Elle ne remplace pas l'examen des loyers réellement demandés dans son secteur, pour son type de logement, à la date où il relouera.

Ce que cet article ne traite pas

Il ne traite ni du cadre légal applicable à la location de courte durée, ni du zonage, ni des permis, ni de la déclaration de copropriété, ni des sanctions encourues : tout cela est couvert ailleurs sur ce blogue et ne se résume pas en passant. Il ne compare pas non plus les stratégies locatives entre elles et ne recommande aucun arbitrage.

Son objet est plus étroit et, nous le croyons, plus utile : lire correctement un résultat de recherche, en nommer le périmètre, en rappeler les limites posées par ses propres auteurs, et refuser d'en extraire des nombres qu'il ne contient pas.